שמאי מקרקעין
"שמאי מקרקעין" - בועז וכולדר

במסגרת שירותי המשרד נערכות חוות דעת למטרות אומדני שווי לעסקאות במקרקעין, במהלך ביצוען והן למטרות בטוחה למתן אשראי בנקאי מסחרי.
 
במסגרת התמחותנו, אנו עורכים חוות דעת מקצועיות ושומות נגדיות, השגות, עררים והתנגדויות למול דרישות הועדות המקומיות, בנושאי היטל השבחה, ירידות ערך דמי הוון/היתר ודרישות כספיות מאת מנהל מקרקעי ישראל.

בין לקוחותינו, משרדי עו"ד, בעלי נכסים, יזמים פרטיים, וחברות מסחריות, הנעזרים באופן שותף בשירותי הייעוץ ועריכת חוות דעת בתחום שמאות המקרקעין.
 
למשרד, שמאי מקרקעין, בועז וכולדר ולעובדיו ניסיון וותק של למעלה מ- 15 שנה. המשרד נכלל מזה שנים רבות ברשימת שמאי בנק הפועלים (ובנקים נוספים).

סניף ראשי, ממוקם בתל אביב וסניף נוסף בחיפה, המאפשר מענה מקצועי זמין גם באזור הצפון. בעבר, נתנו על ידי המשרד שירותים למשרדי הממשלה ומתוקף כך, רכשנו התמחות מיוחדת במגזר הערבי.
 
תמ א 38
 מחירים ושווי למגורים

מחירים ושווי למגורים- תל אביב רוטשילד והרחובות מסביב 2014

כשמאי מקרקעין נדרשנו לאמוד שווי שוק של בנייני מגורים ותיקים, המיועדים לשיפוץ חיזוק והרחבה. הבניינים ממוקמים בשד` רוטשילד וברחובות סמוכים.
שד` רוטשילד, משתרעת מגבולה המזרחי של נווה צדק (מעט מערבה לרחוב הרצל) בקצה הדרום מערבי ועד, מתחם הבימה בקצה הצפון מזרחי.


ראה מידע נוסף     
 שווי זכויות של דיירים מוגנים
שווי זכויות של דיירים מוגנים בהתאם לקווים המנחים של שמאי המקרקעין

כשמאי מקרקעין עד לפני שנות ה- 2000 וגם אחרי נדרשנו להערכות שווי של נכסים התפוסים על ידי דיירים מוגנים.
דיירים מוגנים הם בעלי 2 זכויות עיקריות כלהלן:
  • אי פינוי מהנכס ובדירות ובעסקים גם חל על הדור הממשיך, במידה וממשיכים לגור או לעבוד בנכס.
  • תשלום דמי שכירות נמוכים ביותר בדרך כלל כמה מאות שקלים בחודש לעומת שכר דירה בשוק החופשי שהנו כמה אלפים.

לזכויות הללו משמעות כלכלית היוצרת יתרון כלכלי שהנו שווה ערך ב-% מערך הנכס.


ראה מידע נוסף     
 היטל השבחה לב העיר תל אביב - חייבים להתנגד!

לאחרונה אנו מתמודדים מול דרישות תשלום גבוהות בסכומים של מאות אלפים עד מיליונים וזאת בגין היטל השבחה, שלכאורה נובע מתכניות "לב העיר" מס` 1680, 2385 ו- 2720, שהתאשרו במרכז תל אביב ולטענת הועדה המקומית, באמצעות שמאים מטעמה מגישים דרישות אלה.

במאמר זה אנסה להעביר את העקרונות והדגשים אותם יש ליישם ועל ידי כך ניתן לייצר לבעלי הזכויות חסכון בגובה של מאות אלפי ₪ ויותר.


ראה מידע נוסף     
 זיקת הנאה למעבר כלי רכב והולכי רגל

שמאי מקרקעין הנו איש המקצוע שאליו יש לפנות כאשר מבוקשת מטרה כגון:

לחוות את דעתנו לעניין המשמעות הכלכלית של יעוד מקרקעין לזכות מעבר לכלי רכב והולכי רגל, בתחום 3 מגרשים, המהווים מתחמים מסחריים בנויים ופעילים ועליהם מוצעת תכנית מפורטת.

יודגש, המרכז המסחרי הנו בעל קונספט מסחרי של "פאוור סנטר" (Retail Park). המרכז המסחרי מאופיין בבינוי מבוסס על תנועה ונגישות של כלי רכב פרטיים, לעומת מודל "קניון" המבוסס בעיקרו על תנועת הולכי רגל (המבקרים). החניה ממוקמת במרכז, בין היחידות המסחריות, והנה חופשית.


ראה מידע נוסף     
 תמא 38- מומחיות בדוח 0- כדאיות הכלכלית

ככל שנוקף הזמן, משרדנו צובר יותר ויותר ניסיון ומומחיות בניתוח התמורות והזכויות אותן מקנה תמ"א 38 על תיקוניה.

תיקון מס` 3 לתמ"א 38 אף הגדיל לעשות וכיום עפ"י פסיקותיהם של ועדות הערר הובהר מעל כל צל של ספק כי הזכאות לניצול זכויות של 2.5 קומות ואף יותר יכול להינתן אף לבתים צמודי קרקע, אשר נבנו לפני -1.01.1980.

הפרשנות הנה שבמידה ותכנית בניין העיר, החלה על המקרקעין מאפשרת בניית 2 קומות ומעלה (גם 2 קומות מעל קומת עמודים נחשב כעומד בתנאי, כי רואים בקומת העמודים כקומה לכל דבר). והזכויות הנן לבניית 400 מ"ר ברוטו עילי למגורים ומעלה, הרי שתמ"א 38 חלה וניתן לבקש את תוספת 2.5 הקומות.


ראה מידע נוסף     
 "חוף התכלת" הרצליה- השפעות תוואי הרכבת הקלה על ערכי השווי במתחם הרצליה 07/2013
בהמשך למאמרים קודמים בעניין מתחם "חוף התכלת", הרצליה 2013", יעוד הקרקעות המאושר הנו בעיקרו קרקעות ביעוד לתכנון בעתיד וקרקעות ביעוד חקלאי.

נתבקשנו להתייחס בבדיקותינו לתוכניות 2030 שאושרה או 2200 (חוף התכלת) שטרם אושרה ומה ההשפעות, אם בכלל קיימות על ערכי השווי.
כמו כן, נתבקשנו לשים דגש מיוחד להשפעות של תכנון תוואי הרכבת הקלה – "נטע"

תכנית 2030
תכנית זו אושרה במוסדות התכנון בשנת 2011 ותקפה בעיקרה בתחום גוש 6591, אשר בינו לבין גוש 6608 נשוא בדיקתנו, ממוקם גוש מס` 6605, אשר אינו כלול בתכנית זו.
למעשה התכנית אינה כוללת את גוש 6608.

היעודים בתכנית:
אגף הצפוני - אזור תעסוקה מיוחד.
אגף דרומי - מת"ת, אזור דיפו, מרכז תחבורה לרכבת הקלה.
קיים סימון סכמתי בלבד של הרכבת הקלה, בתחום הגוש, לתוואי הקו הצהוב (תחבורה באוטובוסים). התכנית מדגישה, כי תוואי הקו הצהוב, יאושר בעתיד בתכנית מפורטת.
לפיכך, תכנית 2030 אינה משפיעה ישירות על גוש 6608. השפעתה הנה עקיפה ועצם אישורה מראה על המשך הליכי התכנון ושינוי היעודים בסביבה.
השפעות אלה באות לידי ביטוי בשווי השוק, המגלם ציפיות לשינוי היעוד ואף יוצר להן תוקף תכנוני.

ראה מידע נוסף     
 מתחם רצועת הנופש רמת השרון ופי גלילות תל אביב

לפני כ- 3 חודשים במאמר קודם על מתחמי "רצועת הנופש ברמת השרון נתחנו את ערכי הבסיס והתכנון ומגמותיו.
כעת נתבקשנו לבחון את מתחמי התכנון והשונות ביניהם, תוך הסתכלות על ההפקעות והחשיפות השונות שיש למשקיע ו/או לבעלי הזכויות בדרך למימוש המיטבי.


ראה מידע נוסף     
 שווי קרקע לבית עלמין/קברות למול קרקע למגורים קריית שאול, תל אביב 2013
בהמשך למאמר קודם שלי בעניין "רצועת הנופש ברמת השרון גבול תל אביב ושווין של קרקעות ספקולטיביות, נתבקשנו כשמאי מקרקעין, לבדוק את שווי השוקה של קרקע, הממוקמת מדרום לרצועת הנופש ברמת השרון ובצמוד לבית העלמין- קרית שאול. גוש 6616.

לאור המצב התכנוני הקיים וכי רוב השטח כ- 11,150 מ"ר, בשימוש חברת קדישא, וכן שטחים מופקעים לצרכי ציבור, הניתוח נערך ליתרת השטח, מגרש זמני מס` 2029, בשטח של כ- 5,266 מ"ר.

חישוב השווי נעשה על ידנו בשתי חלופות:

קרקע ביעוד המאושר עפ"י תכנית מנדטורית 6R, למגורים.

כביקורת, ערכנו בדיקה ליעוד הקרקע בשימוש לבית קברות.

הקרקע ממוקמת באגף הצפון-מזרחי של העיר, בסמוך מדרום לגבול המוניציפלי של העיר רמת-השרון, ממערב לשכונת "גני צהלה" ולרחוב משה סנה ומצפון-מזרח לשכונת "תל ברוך צפון".

באזור, בתי מגורים צמודי קרקע חד ודו קומתיים, בבניה ותיקה וחדשה, לצד מבני מסחר חד קומתיים ומבני מלאכה לבניית מצבות הממוקמים בחזית לרחוב מנחם לילי.

פני הקרקע מישוריים. הפיתוח הסביבתי מלא.

ראה מידע נוסף     
 שווי קרקע קרקע למגורים למול קרקע לבית עלמין קריית שאול, תל אביב 2013- חלק ב'
בהמשך לחלק א` במאמר הנדון כעת נטפל בעניין שווי הקרקע למגורים.
כאמור בחלק א` של המאמר נשוא הדיון מיועדת למגרשי משנה זמניים כלהלן:
 
 

ראה מידע נוסף     
 רצועת הנופש רמת-השרון ומתחם פי גלילות תל אביב 06.2013 גושים: 6341, 6617, 6619
לפני כ- 3 חודשים במאמר קודם על מתחמי "רצועת הנופש ברמת השרון נתחנו את ערכי הבסיס והתכנון ומגמותיו. כעת נתבקשנו לבחון את מתחמי התכנון והשונות ביניהם, תוך הסתכלות על ההפקעות והחשיפות השונות שיש למשקיע ו/או לבעלי הזכויות בדרך למימוש המיטבי.
גושים 6341 ו- 6617 ממוקמים באגפה הדרום-מזרחי של העיר, בתחום הרזרבה לתכנון של העיר, הידוע גם כמתחם "רצועת הנופש רמת השרון".
גוש 6619 הקרקע ממוקמת באגפה הדרום-מערבי של רמת השרון.
הסביבה הנה צפון העיר תל-אביב, בצמוד לשכונת רמת אביב. בתחום הקרקע ממוקם בחלקו מתחם "פי גלילות".
רצועת הנופש רמת השרון
התכנית נחלקת לשני
אזורי תכנון בתחום איחוד וחלוקה - א ו- ב6.
התכנית אינה מפרטת את סך השטחים בכל אזור.
 
עפ"י חישובים שלנו, השטחים בתחום איחוד וחלוקה הנם (בהערכה):
 
אזור א`: 1,320 דונם 64%.
אזור ב6: 735 דונם 36%.
סה"כ: 1,805 דונם 100%.
 
היות ובגין תכנית רש/1/763 נדרש אישור תכניות מפורטות, הכוללות טבלאות איחוד וחלוקה, הנחת בסיס בחישוב הנה כי יחס הזכויות למגורים יתחלק בין שני האזורים לאיחוד וחלוקה, כיחס שטחי האזורים הכלולים בתחום האיחוד וחלוקה. כלומר:
אזור א`: 3,918 יח"ד.
אזור ב6: 2,182 יח"ד.
סה"כ: 6,100 יח"ד.

ראה מידע נוסף     
 שווי מגרשים למגורים ובתים צמודי קרקע- שכונת "אפקה" תל אביב 2013

ככלל מגרשי מגורים בשטח של חצי דונם הנם מצרך מבוקש מאוד במדינת ישראל.
בתל אביב מגרשים שכאלה הנם תמיד במצב של רב הביקוש על ההיצע.
כשמאי מקרקעין נדרשתי לאחרונה לחוות דעתי לשוויו של מגרש למגורים בשכונת "אפקה" הצפונית וכמו כן נדרשנו לחוות דעתנו המקצועית לשווי בית מגורים בנוי ברמת גמר גבוהה.
הסביבה, שכונת "אפקה", צפון העיר תל-אביב.
השכונה, גובלת בנתיבי איילון, במזרח באוניברסיטה תל-אביב, בדרום בשכונות רמת אביב ג` ונווה אביבים, במערב ובצפון. השכונה מחולקת ע"י רחוב קק"ל לאפקה צפון ולאפקה דרום.
"אפקה צפון", מיקום החלקה, נשוא חוות הדעת, נחשבת לשכונה יוקרתית ומאופיינת בבתי מגורים צמודי קרקע חד משפחתיים בבנייה חדשה וותיקה.
רחוב חייל המשמר, נחשב לאחד הרחובות השקטים והמבוקשים בשכונה.


ראה מידע נוסף     
 מתחם "חוף התכלת"- מגמות והתפתחות, הרצליה 06/2013
בהמשך למאמר הקודם בנושא הנדון ראה " שווי קרקעות ספקולטיביות- מתחם "חוף התכלת", הרצליה 2013", יעוד הקרקעות המאושר הנו בעיקרו קרקעות ביעוד לתכנון בעתיד וקרקעות ביעוד חקלאי.

נדרשנו לבדוק את שווי השוק של הזכויות במקרקעין המזוהים, כעברו הדרום מערבי של "חוף התכלת", הרצליה, ממערב ל"סינמה סיטי", גוש 6608.

הקרקע כלולה במתחם המיועד לשינוי יעוד לשימושי מגורים, תעסוקה, מסחר ומלונאות.
שטח המתחם הכולל הנו 2,265 דונמים.
 

ראה מידע נוסף     
 שווי קרקעות ספקולטיביות- מתחם "רצועת הנופש", רמת השרון 2013
שווי קרקעות ספקולטיביות- מתחם "רצועת הנופש", רמת השרון 2013 שווי קרקעות ספקולטיביות- מתחם "רצועת הנופש", רמת השרון 2013

מאמר זה עוסק בשווי קרקע, הממוקמת במתחם "א" בתחום שיפוט של העיר רמת השרון. במסגרת עבודתנו נדרשנו לחוות דעתנו לסקירת המצב התכנוני המאושר והמתוכנן.
וניתוח עפ"י עקרונות שמאיים של ערכי שווי ומשמעותם הכלכלית.
הקרקע ממוקמת באגפה הדרומי של העיר, בתחום הרזרבה לתכנון של העיר, הידוע גם כמתחם "רצועת הנופש רמת השרון".
הסביבה הנה דרום העיר, בסמוך לגבול השיפוט עם עיריית תל-אביב.


ראה מידע נוסף     
 תמ"א 38: מה עדיף - מימון בנקאי או עצמאי?
תמ"א 38: מה עדיף - מימון בנקאי או עצמאי? תמ"א 38: מה עדיף - מימון בנקאי או עצמאי?

אחרי שהחלטתם לבצע חיזוק ושיפוץ לבניין המגורים המשותף והצלחתם לבחור את היזם הראוי, הגיע הרגע לבדוק מולו איך הוא מתכוון לממן את כל הפרויקט - בעצמו או בעזרת הבנק?

עו"ד רוית סיני וכולדר פורסם: 20.09.12


ראה מידע נוסף     
 שווי קרקעות ספקולטיביות
שווי קרקעות ספקולטיביות שווי קרקעות ספקולטיביות

שווי קרקעות ספקולטיביות- מתחם "חוף התכלת", הרצליה 2013

הקרקעות, נשוא המאמר, כלולות במתחם גדול המיועד לשינוי יעוד. יעוד הקרקעות המאושר הנו בעיקרו קרקעות ביעוד לתכנון בעתיד וקרקעות ביעוד חקלאי.
מתחם חוף מאופיין הקרקעות ממוקמות באגפה הדרום-מערבי של העיר, בתחום הרזרבה לתכנון של העיר, הידוע גם כמתחם "חוף התכלת".
פני הקרקע מישוריים. לא קיים פיתוח סביבתי, למעט צירי התנועה ההיקפיים.


ראה מידע נוסף     
 שמאי מקרקעין ופס"ד "רוטמן" בבית משפט עליון לעניין הפקעות
שמאי מקרקעין ופס"ד "רוטמן" בבית משפט עליון לעניין הפקעות שמאי מקרקעין ופס"ד "רוטמן" בבית משפט עליון לעניין הפקעות

במהלך תחילת שנת 2012 פורסם פס"ד בבית המשפט העליון עא/8622/07 נכתב על ידי כבוד השופט פוגלמן ונקרא "הלכת רוטמן". פסק דין זה מהווה "אבן דרך" ומראה מקום בכל נושא ההפקעות. בפני שמאי מקרקעין ניתנו הכלים והקריטריונים הקובעים להערכת שווי שוק לצורך פיצויי הפקעה.

אחת השאלות המרכזיות בהן דן פסק הדין הנה: האם יש לשלם פיצויים מהמ"ר הראשון או ניתן לקזז 25% בהתאם להוראות של פקודת הקרקעות רכישה לצרכי ציבור/הדרכים ומסילות ברזל.
בפסיקתו קובע השופט כי כאשר ההפקעה הנה לצורך הקמת תשתית לאומית כגון כבישים, מסילות, רשות הניקוז וכד` אזי יש לשלם פיצויים החל מהמ"ר הראשון.


ראה מידע נוסף     

 |  שמאות מקרקעין |  אודות  |  תמ''א 38 בשבילך  |  סוגיות נפוצות ופתרונות  |  מגמות חמות  |  קישורים  |  יצירת קשר  |  מפת אתר  |  הוספה למועדפים  | 
בועז וכולדר-שמאות מקרקעין- www.w-b.co.il © כל הזכויות שמורות
שמאי מקרקעין, בועז וכולדר תל אביב: דרך מנחם בגין 44 טל: 03-6877979 פקס: 03-6877977 חיפה: סטפן וייז 1 טל: 04-8311738
כל מידע המובא באתר זה אינו מיועד להצגה או להעתקה, באופן מלא או חלקי, השימוש במידע דלעיל הינו באחריות המשתמש בלבד. כל המידע המוצג באתר הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת מקצועיות.
©   בניית אתרים לעסקים   אינטרדיל