פיצויים לירידת ערך בגין אישור שימוש חורג בנכס גובל - הכיצד?
מאת: בועז וכולדר - שמאי מקרקעין
 
סעיף 179 לחוק התכנון והבניה פותח פתח לתביעות פיצויים בגין פרסום ברשומות של רשימת שימושים חורגים. באחת מערי הארץ אושרה בשנת 1994 תכנית מתאר, המשנה ייעודו של אזור תעשייה ישן למגרשי מגורים לבניה צמודת קרקע ולגינה ציבורית. המתכננים והמשווקים הציגו לציבור שכונה חדשה יוקרתית ושקטה, הפונה לנוף הררי. האחראים לפיתוח פנו במרץ לעבודתם וכך אפשרו שיווק מגרשי מגורים בבניה צמודת קרקע.

     חזרה ל->

בין המגרשים, הוצע מגרש קדמי, פינתי וגדול מידות. אולם אליה וקוץ בה, המגרש צמוד למפעל תעשייה פעיל. הוצגו תכניות ומגמות, לפיהן במקום מתוכננת גינה ציבורית עם ספסלי ישיבה ופינות חמד.
"ומתי כל זה יקרה?", היקשו המתעניינים, "לכל המאוחר עד גמר הבניה!", משכך פני הדברים, הבינו הרוכשים, כי אין כל חשש להשקעת כספם והקמת ביתם אל מול ההר.

חלפה לה תקופה, הבנייה נסתיימה ועולם כמנהגו נוהג, ובמקום צמוד לבית, מפעל תעשיה חי ונושם.

המפעל מהווה מפגע! "בבית מול ההר", האמור לפנות לגינה ופינות חמד, העובדות הן שלא ניתן לפתוח חלונות בגלל הריחות והרעשים בכל שעות היממה. משאיות נכנסות ויוצאות ללא הפסק, חצר המבנה משמשת לאחסון חומרים כימיים, חצר המפעל מסוכנת, היא אינה מפותחת, ללא ניקוז, קיימת הזנחה תברואתית והתדמית של הבית ירודה. בנוסף, בשוק לא קיים עניין ברכישת, או השכרת נכס שכזה, בודאי לא בהשוואה לבית דומה בשכונה.

בתכנית שייצרה את התכנון הבעייתי, זו שלעיל משנת 1994, מצוי סעיף בזו הלשון: "מבנים הקיימים בשטח והנם בשימוש ובייעוד החורגים מהתכנית, יש להתייחס אליהם כשימוש חורג ע"פ הוראות פרק "ז" בחוק התכנון והבניה".  בתחילתו של אותו פרק ז` לחוק, בסעיף 178, מוטלת על הועדה המקומית האחריות לערוך ולפרסם ברשומות רשימת בניינים וקרקעות החורגים מהתכנית ולהמליץ על התקופה שבה מותר להמשיך ולהשתמש בבניינים, או בקרקעות, שהנם בשימוש חורג לייעוד בתכנית.

החוק אינו מגדיר את פרק הזמן בו על הועדה המקומית לפרסם רשימת שימושים חורגים. לאור מצוקת הדיירים, הבטיחה הועדה המקומית כי תזדרז לפעול בנושא. הועדה "הזדרזה" בעבודתה וכעבור 4 שנים (סוף שנת 1998) פורסמה ברשומות רשימת השימושים החורגים ובה נקבע, כי מפעל התעשייה מהווה שימוש חורג וימשיך להיות כך עוד תקופה של 5 שנים, עד 2001.

עתה, משפורסם המפעל כשימוש חורג ונקצבה תקופה של 5 שנים להמשך קיומו, יכולה להימצא, לדעתנו, תרופה, חלקית, המאפשרת לבעלי "הבית מול ההר" לקבל פיצויים ע"י תביעה לירידת ערך.

ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה:
"נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".

ע"פ סעיף 197 (ב) לחוק ניתן להגיש תביעת פיצויים תוך 3 שנים מיום תחילתה של התכנית.

כאמור, אישור התכנית הראשית הנו בשנת 1994. ממועד זה ועד לפרסום רשימת השימושים החורגים עברו 4 שנים ועד היום כ- 7 שנים. בנוסף, מהות הפגיעה, שהנה ההחלטה על הכללתו של המפעל כשימוש חורג וקציבת התקופה ל-5 שנים היא בכלל כתוצאה של פרסום הרשימה ולא התכנית.
האם בזאת נסתם הגולל ואין יכולת לגבש תביעה בגין ירידת ערך בלתי סבירה בשים לב לטיב המקום ולתנאי הסביבה?
 
הפתרון המוצע, טמון בפרק ז` לחוק התכנון והבנייה סעיף 179, לעניין שימוש חורג - פרסום הרשימה ואישורה:
"נערכה רשימת בנינים וקרקעות כאמור בסעיף 178, ינהגו בה, בשינויים המחויבים לפי העניין, לעניין הפקדתה, התנגדות לה, אישורה ותחילת תקפה ולעניין כל דבר אחר, כבתכנית אשר הרשימה כאמור חורגת מהוראותיה...".

רשימת השימושים החורגים והתקופה שנקצבה להמשך קיומו של המפעל, מהווה תכנית לכל דבר ועניין.

משכך פני הדברים, ניתן באמצעות סעיף 179 לתבוע גם פיצויים לירידת ערך ע"י ניצול סעיף 197. קודם לפרסום הרשימה לא ניתן היה לגבש ו/או לכמת את הפגיעה. עתה, ברור, כי הפגיעה בשווי בית המגורים בגין המפעל הצמוד הנה לתקופה של 5 שנים לפחות.

המועד הקובע, לצורך בחינת הפגיעה הנו מועד פרסום התכנית (רשימת השימושים החורגים) בילקוט הפרסומים (1998) ולא מועד פרסום התכנית הראשית (1994), לפיכך ירידת ערך ניתן לתבוע 3 שנים מיום פרסום הרשימה ולא מיום פרסום התכנית הראשית.

הפגיעה בשווי בית המגורים, בגין קיומו של מפעל התעשייה הצמוד, הנה לתקופת השימוש החורג שנקבעה - 5 שנים. במידה ויוארך השימוש החורג בתקופה נוספת, תוגש בהתאמה תביעה לירידת ערך נוספת.
באומדן ירידת ערך יש להביא בחשבון עקרונות כפחת סביבתי, גורם האיזון בין השימוש החורג לסביבתו, השפעות חיצוניות וציפייה.

בכימות הכלכלי צריך להינתן משקל יחסי למרכיבי השווי כתדמית המקום, איכות חיים, תברואה, חוסר ביקוש, תקופת חשיפה למכירה ארוכה מהרגיל ופגיעה בתשואה הצפויה בשכר דירה.

 |  שמאות מקרקעין |  אודות  |  תמ''א 38 בשבילך  |  סוגיות נפוצות ופתרונות  |  מגמות חמות  |  קישורים  |  יצירת קשר  |  מפת אתר  |  הוספה למועדפים  | 
בועז וכולדר-שמאות מקרקעין- www.w-b.co.il © כל הזכויות שמורות
שמאי מקרקעין - שמאי מקרקעין בתל אביב - בועז וכולדר תל אביב: דרך מנחם בגין 44 טל: 03-6877979 פקס: 03-6877977 חיפה: סטפן וייז 1 טל: 04-8311738
כל מידע המובא באתר זה אינו מיועד להצגה או להעתקה, באופן מלא או חלקי, השימוש במידע דלעיל הינו באחריות המשתמש בלבד. כל המידע המוצג באתר הינו
מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת מקצועיות. אין באמור לעיל משום ייעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על בדיקות ניתוחים והנחות עבודה, שנעשו במשרדנו.
  בניית אתרים לעסקים   אינטרדיל