אומדן שווי שוק לבטוחה לאשראי/משכנתא

בהמשך לניסיוננו לעריכת שומות לנכסים שונים, מצאנו מקום להרחיב את הדגשים בעריכת שומות לבטוחה לבנק לצורך קבלת אשראי. במאמר זה נעמוד את הדגשים והמושגים הבסיסיים בבוא השמאי להעריך את שווי הנכס לצורך שעבודו.
סוג הנכס המשועבד - בבואנו להעריך נכס מקרקעין, יש חשיבות לסוג הנכס המוערך. לכל נכס יש את הדגשים המיוחדים לו ויש, להבדיל האם מדובר בדירת מגורים, מבנה תעשייה, בית מלון ...... או קרקע חקלאית.


     חזרה ל->

מסמכים נדרשים

1.מסמכים משפטיים:

מסמכי בעלות - מסמך זה מוכיח את זכויות מבקש השעבוד בנכס המשועבד. באמצעות העיון במסמכי הבעלות ניתן, לקבל תמונת מצב על הנכס הכוללת נתונים על מיקומו, גודלו, זהות הבעלים, סוג הזכות בנכס (בעלות, חכירה, שכירות), שעבודים הרובצים על הנכס, הערות שונות (למשל הערה על כך שנעשתה עסקה בנכס) ועוד. נכסי מקרקעין רבים עדיין לא עברו רישום בטאבו ועל כן הרישום לגביהם מתנהל באמצעות גופים אחרים : מנהל מקרקעי ישראל, חברות משכנות ומשרדי עורכי דין.

נסח רישום מקרקעין - רוב הנכסים כיום רשומים באחת מתשע לשכות הרישום – ירושלים, תל-אביב, חיפה, פתח-תקווה, נצרת, נתניה, באר-שבע, חולון ורחובות. בלשכת הרישום מבוצעות עסקאות ופעולות הנרשמות בפנקסי המקרקעין, ביניהן מכר, חכירות, הערות אזהרה, ירושות, משכנתאות, פעולות תכנון, זיקות הנאה, זכות קדימה, צווים של בתי משפט ורשויות אחרות ועוד. פעולות אלו נרשמות וניתן לראותן בעת, הוצאת נסח רישום.

אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל - בנכסים בבעלות המנהל, שטרם נעשה רישום לגביהם בלשכת רישום המקרקעין. באישור הזכויות ניתן לדעת את פרטי הנכס, בעלי הזכויות, האם זכות החכירה מהוונת, הערות לגבי הנכס, שעבודים וחובות למנהל.

אישור זכויות מחברה משכנת - חברה משכנת הנה חברה, שאושרה על ידי משרד השיכון לביצוע בניה בפרוייקטים הקשורים במשרד. החברות מקבלות מהמשרד אישור לנהל את רישום הזכויות בנכסים הנבנים עד לרישום בטאבו. באישור הזכויות ניתן לדעת את פרטי הנכס, בעלי הזכויות, הערות לגבי הנכס ושעבודים.

תשריט ותקנון הבית המשותף – הסמכויות הקשורות בניהול הבית המשותף מוסדרות במסמך הקרוי תקנון. תקנון הבית המשותף נרשם עם רישומו של הבית המשותף ומהווה (יחד עם הוראות חוק המקרקעין) את הבסיס המשפטי לזכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות בבניין. לעיון בתקנון ובתשריט המצורף אליו חשיבות רבה כאשר לנכס, נשוא חוות הדעת רשומות הצמדות או כאשר יש צורך בזיהוי ודאי של הנכס.

הסוגיות העיקריות בהם עוסק התקנון הן :
1.נושא אחוזי הבניה ואפשרויות לבניה נוספת.
2.אופי השימוש ברכוש המשותף (למשל בגינה, במרתף, בקומת ביניים, בקיר החיצוני של הבניין).
3.שיעור החלקים ברכוש המשותף הצמודים לכל דירה.

חוזה שכירות - בבואנו להעריך נכס מקרקעין, יש לקבל מידע לגבי החזקה בנכס נשוא השומה. האם, הנכס מוחזק ע"י דייר מוגן או שוכר חופשי. חוזה השכירות נותן לנו את המידע לגבי סוג השוכר, מוגן או חופשי.
לחוזה השכירות מהווה נדבך מרכזי בבואנו להעריך נכסים מסחריים, כאשר הגישה המרכזית בהערכת הנכס הנה גישת היוון ההכנסות.

2.מסמכים תכנוניים:

כל נכס מקרקעין ממוקם בתחום ועדה מקומית לתכנון ולבנייה. לצורך חוות הדעת, שמאי המקרקעין מחויב לקבלת מידע תכנוני לגבי הנכס נשוא השומה.
מידע זה כולל: עיון בהיתר הבנייה, עיון בתוכניות בניין עיר החלות על הנכס.

היתר בנייה - היתר בנייה הוא האישור החוקי הניתן מטעם הועדה המקומית לתכנון ובנייה. ממנו ניתן ללמוד על היקף זכויות הבנייה למבנה הספציפי. היתר הבנייה הפורמלי מבוסס על תשריט להיתר המכונה "גרמושקה" התשריט כולל את תרשים החלקה או המגרש נשוא ההיתר, תרשים סביבה, טבלת שטחים (עיקריים ושטחי שרות) ותשריט המבנה המבוקש, התוספת המבוקשת, השינוי או ההריסה נשוא ההיתר בחתך קומתי.
עניינים נוספים וחשובים הנלמדים מתשריט ההיתר: שם מגיש הבקשה, שם האדריכל, שם המהנדס, שמות בעלי הזכויות בנכס, תוכניות בנין עיר החלות על הנכס נשוא היתר (אין סקירה מלאה של כל התוכניות החלות על הנכס), מידע על הקלות שאושרו במסגרת ההיתר, מאזן מקומות החניה וכיו"ב.
על התשריט להיות חתום ומאושר להיתר על ידי הוועדה לתכנון ומנהל מקרקעי ישראל (במידה ונכס בבעלות ממ"י).

תוכנית בניין עיר (תב"ע) - מטרתה להסדיר את ייעודי הבנייה המותרים בשטח גיאוגרפי מסוים. התוכנית מורכבת משני מסמכים - תשריט ותקנון.
תשריט: הנו מפה הערוכה על רקע מפת מדידה שבה מסומנים כבישים, רחובות, גושים, חלקות וקנה מידה. במפת התשריט ניתן לראות את מיקומי המגרשים ואת ייעודם.
תקנון: הנו חוברת המגבילה או מזכה בזכויות בנייה.

תשריט איחוד וחלוקה (פרצלציה) - מהווה למעשה תכנית חלוקה מחדש של מקרקעין. מאחר ושטחה של חלקה עשוי להיות גדול מאוד (הרבה יותר מהשטח הדרוש לבנית בנין אחד) ומאחר וקיים אינטרס ברור שכל בנין יירשם בחלקת קרקע נפרדת ועצמאית הרי נוצר הצורך לחלק חלקות גדולות למספר רב של חלקות קטנות יותר. באמצעות הליך הפרצלציה מבוצעת חלוקה של קרקע גדולה למספר חלקות קטנות יותר. בדרך כלל החלקה החדשה הנוצרת היא קרקע המשמשת בנין אחד.

ביקור בנכס
בבואנו להעריך נכס מקרקעין אם לצורך בטוחה ו/או לכל מטרה קיימת חובה בביקור פיזי של השמאי בנכס, נשוא השומה.

לביקור מס` מטרות:
1.התרשמות מאופי הסביבה הקרובה והרחוקה של הנכס ממספר בחינות:
שימושים באזור: מסחר, תעשיה (כבדה - מזהמת, תעשייה קלה - הייטק), מגורים (בניה רוויה, צמודת קרקע).
פתוח סביבתי: תשתיות, כבישים, גינות ציבוריות.
אופי התנועה באזור: תנועת רכבים, תנועת הלכי רגל.
אופי הבנייה: חדשה, וותיקה, עתודות קרקע.

2. זיהוי הנכס ותאור הנכס נשוא השומה.
זיהוי הנכס הנו החלק החשוב והמהותי בחוות הדעת וכולל בדיקה כי הוא בנוי בהיתר וללא חריגות בנייה.
זיהוי הנכס: הזיהוי מתבצע במס` אופנים: 
  • זיהוי עפ"י היתר הבנייה, התאמתו לתשריט ההיתר המאושר תוך בדיקת התאמת נתוני היתר הבנייה לנתונים, הרשומים בנסח הרישום / אישור הזכויות.
  • זיהוי ע"י תשריט תקנון הבית המשותף.
  • בקרקעות חקלאיות, זיהוי עפ"י מפת גוש. 
תאור הנכס: תאור הנכס כולל, תאור כללי של המבנה מיקום הנכס, תאור מצבו הפיזי, רמת הגימור (גבוהה, נמוכה). בקרקעות חקלאיות, יש לשים דגש לסוג הגידולים וגילם (גידולי בעל, עצי זית, עצי הדר) וכו`.

השימוש בנכס: בדיקה האם השימוש הנעשה בנכס בפועל תואם, לשימוש המותר עפ"י תוכנית בניין עיר וההיתר המאושר.

3.איסוף נתוני השוואה
נתוני ההשוואה הנם בעצם נתוני מחירים, עסקאות מכירה, שכירות של נכסים מסוג נשוא השומה.
נתונים אלו מתקבלים ע"י מתווכים, מדיה, עיתונות, שלטים של מכירה/השכרה על נכסים בסביבת הנכס.

ניתוח הנתונים וקביעת השווי:
השלב העיקרי והמהותי של העבודה השמאית כולל:
1.ניתוח הנתונים עפ"י גודל הנכס, מיקומו, סוג הבנייה, רמת הגימור, מיקומו בבניין וכו`.
2.קביעת מקדמי התאמה לנשוא השומה.
3.ניתוח זכויות בנייה נוספות במידה וקימות.
4.בנכסים מסחריים, קביעת שעורי היוון.
5.בדיקה וניתוח תשלומים נלווים כגון, היטל השבחה, דמי היתר למנהל מקרקעי ישראל (לחידוש חוזה החכירה, לתוספת בנייה, שינוי יעוד ו/או ניצול).
כתיבת חוות הדעת

לאחר איסוף המסמכים, ביקור בועדה המקומית ובנכס נשוא השומה, מתבצע הליך כתיבת הדוח הכולל:
1.תאור כללי של הנכס - סוג הנכס, כתובתו, גוש, חלקה.
2.מטרת חוות הדעת.
3.מועדי ביקור השמאי בנכס ובוועדה.
4.תאור הנכס בפירוט.
5.מצב תכנוני - היתר בנייה, תוכניות בניין עיר, זכויות בנייה נוספות.
6.מצב משפטי - נסח רישום / אישור זכויות, חוזה רכישה, חוזה שכירות, חוזה חכירה.
7.גורמים ושיקולים - סעיף זה מפרט את הגישות שבהן העריך השמאי את הנכס (גישת השוואה, היוון ההכנסות, גישת העלות), פירוט נתוני ההשוואה (עסקאות מכירה/שכירות), פירוט המקדמים ושעורי ההיוון.
8.שווי הנכס - השווי שבין קונה מרצון למוכר ברצון.
9.נספח ביטחונות - נספח הביטחונות הנו נספח המצורף לנכסים לצורך בטוחה לבנק.
הנספח כולל, שווי הנכס, שווי למימוש מהיר (כיום מקובל הפחתה של 15% - 20% משווי הנכס), מס שבח במידה וחל, הוצאות מחירה וחובות נצברים (6% מהמחיר למימוש).
10.חתימת השמאי.

שומות\חוות דעת להערכת שווי שוק נערכות על ידי משרדנו, הן עבור לקוחות מסחריים והן עבור לקוחות פרטיים. למשרדנו ניסיון רב תחומי ובין לקוחותינו מנויים בנקים , חברות מסחריות פרטיות חברות בורסאיות, גופים שונים ואנשים פרטיים.

 |  שמאות מקרקעין |  אודות  |  תמ''א 38 בשבילך  |  סוגיות נפוצות ופתרונות  |  מגמות חמות  |  קישורים  |  יצירת קשר  |  מפת אתר  |  הוספה למועדפים  | 
בועז וכולדר-שמאות מקרקעין- www.w-b.co.il © כל הזכויות שמורות
שמאי מקרקעין - שמאי מקרקעין בתל אביב - בועז וכולדר תל אביב: דרך מנחם בגין 44 טל: 03-6877979 פקס: 03-6877977 חיפה: סטפן וייז 1 טל: 04-8311738
כל מידע המובא באתר זה אינו מיועד להצגה או להעתקה, באופן מלא או חלקי, השימוש במידע דלעיל הינו באחריות המשתמש בלבד. כל המידע המוצג באתר הינו
מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת מקצועיות. אין באמור לעיל משום ייעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על בדיקות ניתוחים והנחות עבודה, שנעשו במשרדנו.
  בניית אתרים לעסקים   אינטרדיל