שווי שוק של זכויות בניה לניוד וזכויות "אויר"

בשנים האחרונות מוצאות ועדות התכנון המקומיות דרכים יצירתיות בכדי לשלם תמורת נזקים תכנוניים שנגרמים ליזמים ו/או פרטיים.אחת הדרכים העיקריות הנה על ידי ניוד זכויות בניה והכרה בזכויות "אויר". פס"ד מנחה לעניין זה ניתן בבימ"ש העליון מאת כבוד השופט א.מצא (עע"מ 03 / 3030):


     חזרה ל->

ניוד זכויות בנייה
ניודן של זכויות בנייה (Transferable Development Rights – TDR) מאפשר לפצות בעלי מקרקעין שנפגעו מתכנית שלא על דרך תשלום ממון.

הרעיון בתמצית הוא שרשות מקומית המעוניינת לבטל זכויות בנייה קיימות במקרקעיו של הנפגע או לשנותן לרעה, תאפשר לנפגע להעתיק את הזכויות למקרקעין אחרים המצויים ברשותו ובכך תצא ידי חובתה לפצותו על הפגיעה התכנונית שנגרמה לו.

חוק התכנון והבניה אינו אוסר על ניודן של זכויות בנייה, ושאלת חוקיותו של הניוד טרם נדונה בפסיקה. עם זאת השימוש בשיטת פיצוי זו עשוי לעורר בעיות שונות הנוגעות הן לפן התכנוני הן לפן הכלכלי שלה (לבעייתיות הכרוכה בשיטה מקום שבו ניוד הזכויות אינו מוצדק מבחינה תכנונית, ראו: ויסמן בספרו הנ"ל [7], בעמ` 418; לוינסון-זמיר, במאמרה הנ"ל [8], בעמ` 70-68. לבעייתיות העולה בהתקיים פער בין שווי הזכויות המוענקות לנפגע בחלקת היעד לבין שוויין בחלקה המקורית ראו לוינסון-זמיר, שם [8], בעמ` 71.

לבעייתיות שעשויה להתעורר מקום שבו זכויות הבנייה מועברות לנפגע ללא מקרקעי יעד מסוימים ראו: מבקר המדינה – דוח על הביקורת בשלטון המקומי (תש"ס) [9], דוח על הביקורת בעיריית אשדוד, בעמ` 112-109 וכן את עמדת הפסיקה ביחס לסחר באחוזי בנייה במנותק מן המקרקעין: ע"א 151/87 ש. ארצי, חברה להשקעות בע"מ נ` רחמני [5], בעמ` 504). נכון אני להסכים שככלל, ראוי כי פיצוי עבור פגיעות תכנון ייעשה בתשלום ממון ולא בהקניית זכויות שוות ערך. כפי שנפסק בהקשר ענייני קרוב, "אין לאפשר מצב שבו הרשות הציבורית מתנהלת, כדבר שבשיגרה, בדרך של עריכת עיסקות חליפין... דרך זו אינה מתאימה לניהול כספים של רשות ציבורית אשר אמורה להתאפיין בשקיפות ובאחידות" (המשנה לנשיא אור בבג"ץ 2758/01 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ` עיריית ירושלים [6], בעמ` 298). אך משחוק התכנון והבניה אינו מטיל איסור על ניוד זכויות בנייה, אינני סבור כי יש להטיל איסור גורף כזה בדרך שיפוטית. אין אפוא לומר כי ניוד זכויות בנייה הינו פסול מעיקרא ובכל מצב, משמע כי תיתכנה נסיבות שבהן תהיה הרשות התכנונית רשאית להשתמש בניוד כשיטת פיצוי, והשאלה אם ניוד זכויות במקרה פלוני הוא מהלך סביר, ראוי שתיבחן על-פי נסיבותיו של המקרה הנתון".

בעת קביעת אומדן שווי של זכויות "אויר ובעת אומדן שווי זכויות המנוידות ממקום למקום, חייב השמאי לבדוק את הזכויות התכנוניות בעיקר תשומת הלב הנה לשטחים העיקריים לרישוי וכן לשטחי השירות הנהוגים והקיימים.

זכויות "אויר" ליח"ד נחלקות ל- 2 סוגים עיקריים:
כאלה הכוללות גם שטחי בניה (מקרים בהם לא ניתן לנצל את מלוא מס` יח"ד ולא את כל שטחי הבניה העיקריים) לבין, זכויות ליח"ד ללא שטח.

הן הניוד והן מכירת "ווצ`רים" לזכויות בניה הנן עסקאות במקרקעין לרבות המיסוי, שחל, כולל היטל השבחה. תרה מכך, על השמאי להביא בחשבון את עלויות העסקה והזמן הכרוך באישור העסקה (היזם לעיתים נדרש להכין תכנית מפורטת). במקומות בהן "שוק" זה מפותח, מחיר זכויות "האוויר" נקבע בהתאם להיצע ולביקוש.

ערכן של זכויות "אוויר" וניוד זכויות בניה נערך במשרדנו, הן עבור לקוחות מסחריים והן עבור לקוחות פרטיים. למשרדנו ניסיון רב תחומי ובין לקוחותינו מנויים בנקים, חברות מסחריות פרטיות , חברות בורסאיות, גופים שונים ואנשים פרטיים.

 |  שמאות מקרקעין |  אודות  |  תמ''א 38 בשבילך  |  סוגיות נפוצות ופתרונות  |  מגמות חמות  |  קישורים  |  יצירת קשר  |  מפת אתר  |  הוספה למועדפים  | 
בועז וכולדר-שמאות מקרקעין- www.w-b.co.il © כל הזכויות שמורות
שמאי מקרקעין - שמאי מקרקעין בתל אביב - בועז וכולדר תל אביב: דרך מנחם בגין 44 טל: 03-6877979 פקס: 03-6877977 חיפה: סטפן וייז 1 טל: 04-8311738
כל מידע המובא באתר זה אינו מיועד להצגה או להעתקה, באופן מלא או חלקי, השימוש במידע דלעיל הינו באחריות המשתמש בלבד. כל המידע המוצג באתר הינו
מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת מקצועיות. אין באמור לעיל משום ייעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על בדיקות ניתוחים והנחות עבודה, שנעשו במשרדנו.
  בניית אתרים לעסקים   אינטרדיל