אומדן שווי מקוה טהרה
ההיבטים המקצועיים של שמאי מקרקעין באומדן שווי / שמאות של מקווה טהרה

לאחרונה, עסקנו בהכנת שומה מקצועית בה נתבקשנו לאמוד את שווי השוק של מקווה טהרה. במאמר זה יובאו העקרונות והגישות בהם ייעזר שמאי המקרקעין בבואו להעריך נכס מיוחד – מקווה טהרה.
יש להבין, כי שמאות מקרקעין של מקווה טהרה הינה שמאות מיוחדת הואיל והשימוש בנכס, שהנו מקווה טהרה, מהווה שימוש מיוחד ומסוים.
 
מקור עיקרי להלכות, הנוהגות במקווה הוא במקרא ספר ויקרא:..... "אך מעיין ובור מקווה מים יהיה טהור" .

חז"ל דורשים: כמו, שמעיין נעשה בידי שמים, ללא מגע יד אדם, אף מקווה צריך להיקוות מאליו ולא להישאב, ומאידך "אך" ורק מעיין מטהר כשהוא זורם ובכל שיעור, אבל מקווה מים שאינם נובעים יטהר רק אם המים עומדים ורק בשיעור של ארבעים סאה.

     חזרה ל->

קהל המשתמשים- רמת הפעילות במקווה:
מקוואות פועלים כל יום למעט יום כיפור.
יש להניח שבסביבה שומרת מסורת ו/או דתית כמות האנשים שישתמשו במקווה תהיה גבוהה יותר, כך גם תדירות הביקורים.

מקוואות לגברים, תחילתו בחדר מבוא ומנוחה, בהמשך קיים חדר הלבשה כללי וממנו עוברים ל"אזור רטוב", דהיינו-לתאי מקלחות. משם עוברים לטבילה במקווה והמהדרים טובלים גם במקווה מים קרים. לאחר הטבילה חוזרים לחדר ההלבשה.

התכנון ייעשה בסביבה מעגלית, ותוך הקפדה על פתחים חבויים ולא מפולשים. מאחר שאסור שיהיה קשר עין עם הרחוב, או עם דיירים במבנים סמוכים, מתכננים חלונות גבוהים.

בקהילות החסידים פותח מאוד נושא הטבילה לגברים. ישנם גברים יהודים דתיים הנוהגים לטבול לקראת הימים הנוראים, ורבים נוספים מגיעים לטבול לכבוד השבת והחג כיום יש, הנוהגים לטבול יום יום לפני תפילת שחרית כדי להוסיף טהרה.

מקווה, המיועד לגברים, נפוץ בעיקר בקרב הקהילות החסידיות.

מקוואות לנשים, חייבים להקפיד על דיסקרטיות, אינטימיות וצניעות. להבדיל מגברים, המשתמשים במבנה בשעות היום, נשים מבקרות בו בין השעות 3 ל- 4, השעות המוקדמות של הערב. לכן חשוב שדרכי הגישה למבנה יהיו חסויות ובטוחות. לפני הטבילה במקווה יש להתרחץ באמבטיה. לשם כך מוקצים חדרים סגורים ומכל חדר יש מעבר פרטי אל מקווה כללי. קיים גם מקווה פרטי-חדר הכולל בתוכו גם מקווה וגם אמבטיה, או ג`קוזי והוא נשמר לאירועים מיוחדים.

טבילת כלה, מיועדת למקווה פרטי. את הכלה מלוות לטבילה ראשונה בנות משפחה וחברות ויש להקצות מקום להתכנסות זו כדי לא לפגוע בפרטיות של המשתמשות האחרות. לבד מחדרי הרחצה והשירותים, יש לבנות חללים סגורים, כגון: חדר הבלנית (עובדת בבית מרחץ) מרפסת שירות ואוורור וכו`, על פי צורכי הקהילה. נוסף לתפקידם העיקרי, חללים אלה משמשים גם כעמדות המתנה לנשים המחכות בתור ורוצות לשמור על פרטיותן.
כנהוג במבנים ציבוריים, גם כאן יש לתת את הדעת לצורכי הנכים, להקפיד על מעברים רחבים, על רמפות, מאחזי יד ועוד, הנדרשים לנוחות המשתמש הנכה.

נשים טובלות במקוואות מכמה סיבות, טבילה של אישה נידה, או כל אישה, שנאסרה לבעלה כחלק מדיני טהרת המשפחה. בנוסף לדיני טבילה במקווה מן התורה, ישנן טבילות שאינן מן התורה. במדינת ישראל מתאפשרים נישואין בין יהודים על פי ההלכה האורטודוקסית בלבד. כיוון שכך, כלות נדרשות להציג לרב שמשיא אותן אישור על טבילתן במקווה ערב נישואיהן. מקווה נשים הינו כורח המציאות בכל ישוב יהודי.

מקוואות פרטיים לנשים, הנבנים כיום, מוקמים בסטנדרטים גבוהים מאוד, קיימת הקפדה רבה על ההיגיינה של הטבילה. במרבית המקוואות מוסיפים כלור למי הטבילה בצורה שאינה פוסלת את המקווה אך מאפשרת חיטוי טוב של המים. הלכות טהרת המשפחה מחייבות את הטובלות להתרחץ היטב לפני הטבילה, כך שכל הנשים נכנסות לבור הטבילה לאחר רחיצת כל גופן במים וסבון - דבר שמוסיף לרמת ההיגיינה של המקווה.

מקור המים במקוואות הטהרה הוא מי-גשמים. אולם, הבעיה, הקיימת במקוואות, היא הצורך להחליף את המים בתדירות גבוהה. כדי לפתור את בעיית החלפת המים, משתמשים ב"אוצר" של מי גשמים אחד קבוע ומחליפים את המים רק בבור הטבילה. אגירת מי-הגשמים נעשית, בדרך כלל, על ידי ניקוזם מהגג של המקווה ל"אוצר". כך המים נאגרים במאגר הצמוד לכל מקווה. באזורי הארץ הגשומים, די במים אלה על מנת לספק את הצרכים.

ישנו אוצר נוסף הנקרא אוצר "זריעה" בו המים שבאים מרשת המים העירונית "נזרעים" בתוכו ונשפכים אל בור הטבילה. ישנה צורה נוספת פחות שכיחה בה ממלאים את בור הטבילה מ"מחסן" מים, שהינו בעצם מיכל ביטון ענק המכיל עשרות קוב מי גשמים, כשבתחתיתו קיים צינור ובו מגופת עץ או גומי. במקווה כזה לצורך מילוי המקווה, מרוקנים את מימיו ומייבשים היטב את הקירות והרצפה, כמו באוצר זריעה, ומסירים את המגופה על למילויו של הבור בעשרים ואחת סאה (בין מאתיים לחמש מאות ליטר). פרט נוסף עליו חייבים להקפיד בבניית מקווה, הוא שלא יהיו "מים זוחלין". כלומר, מקווה של מים עומדים (שאינם מי מעיין) נפסל אם המים זזים בתוכו, כלומר אם יש חלחול אפילו דקיק של מים לתוך הקרקע, המקווה פסול. לכן בבניית מקוואות, מקפידים מאוד לאטום לחלוטין את קרקע הבורות וקירותיהן.

בניית מקוואות היא בין שרותי הדת שמדינת ישראל מספקת. הקמת מקווה בישוב מסוים נעשית על פי דרישת התושבים, כיום כמעט בכל ישוב יהודי במדינת ישראל קיים מקווה. קיימים גופים מקצועיים המתמחים בתכנון, עיצוב ובנייה של מקוואות הן לגברים והן לנשים על פי ההלכה.

דרישות הממסד הדתי הן שהתכנון ייעשה בעצה אחת עם רב מומחה בנושא, ועם הרב המקומי המעורה בבעיות הקהילה. רבנים אלו ילוו את הבנייה, יפקחו עליה, יבדקו אותה ולבסוף יאשרו את כשירות המקווה.
בנוסף, יש לקבל אישור של משרד הבריאות להבטחת תנאים סניטריים והיגייניים מרבנים-שאף זה מעניינה של ההלכה. כל זאת לבד מהאישורים הרגילים הנהוגים לגבי מבני ציבור.

דרישות אלו מייקרות מאוד את עלות הבנייה והאחזקה. החומרים בהם משתמשים רצוי שיהיו חדישים ובאיכות גבוהה, כגון בלוקי זכוכית, אלומיניום ונירוסטה, שהם עמידים בתנאי חום ולחות. תכנון כזה ימנע סיבוכים בעת הבנייה ויתרום לאחזקה נוחה לאורך שנים.

הערכת שווי שוק של מקווה טהרה על ידי שמאי מקרקעין, הנה דומה להערכות שווי לנכסים מיוחדים כגון: תחנת דלק, בתי מלון, בתי קברות, רכבלים, קאנטרי קלאב ומגרשי גולף.

יש להתייחס לעובדה, שמקווה טהרה, הנו נכס עסקי, המניב הכנסה ולפיכך יש להעריכו, בין השאר, בהתאם להכנסותיו. כביקורת חייבים להיעזר בגישת השווי הפיזי ( קרקע + עלות הבניה + רווח יזמי).

אחת מהנחות העבודה הנה, ש"קונה סביר" ישלם מחיר, המשקף גם את עלות ההשקעות להפיכתו של הנכס ל"נכס מיוחד"

עלויות הקמת מקווה טהרה כהלכה משתנים בהתאם לרמת וטיב העבודה והחומרים לרבות עיצוב ותכנון הנכס.
בהתאם, ניתן למצוא סוגי מקוואות מפוארים יותר וכאלה שרמת ההשקעה הייתה נמוכה יותר וכמובן שהדבר יבוא לידי ביטוי גם בגובה התשלום הנגבה לשימוש במקווה ובמתקניו.

במרבית המקוואות נהוג תשלום סמלי (10-20 ₪, לכניסה) לצורך כיסוי הוצאות המקווה. אולם, ישנם מקוואות משופרים ומודרניים, שהוקמו ונבנו על ידי יזמים פרטיים, בסטנדרטים מאוד גבוהים ובעיקר מיועדים לנשים, המאפשרים טבילה פרטית ושירותים נוספים לנוחות הטובלות (שירותי ספא, הסרת שיער ועוד). במקוואות אלו המחיר יקר יותר, בהתאם. ונע בין 100 ₪ ל- 150 ₪ לכניסה.

באומדני השווי יש להביא בחשבון קרן פחת, בגין הבלאי, עלויות תפעול ואחזקה, שהנם גבוהים, עקב הדרישות המיוחדות.

 |  שמאות מקרקעין |  אודות  |  תמ''א 38 בשבילך  |  סוגיות נפוצות ופתרונות  |  מגמות חמות  |  קישורים  |  יצירת קשר  |  מפת אתר  |  הוספה למועדפים  | 
בועז וכולדר-שמאות מקרקעין- www.w-b.co.il © כל הזכויות שמורות
שמאי מקרקעין - שמאי מקרקעין בתל אביב - בועז וכולדר תל אביב: דרך מנחם בגין 44 טל: 03-6877979 פקס: 03-6877977 חיפה: סטפן וייז 1 טל: 04-8311738
כל מידע המובא באתר זה אינו מיועד להצגה או להעתקה, באופן מלא או חלקי, השימוש במידע דלעיל הינו באחריות המשתמש בלבד. כל המידע המוצג באתר הינו
מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת מקצועיות. אין באמור לעיל משום ייעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על בדיקות ניתוחים והנחות עבודה, שנעשו במשרדנו.
  בניית אתרים לעסקים   אינטרדיל