היטל השבחה בגין תחנת תדלוק
שמאי מקרקעין, מטעם בעלי זכויות נדרש להתייחס לדרישת תשלום בגובה של כ- 2,000,000 ₪, עקב בקשה להקמת תחנת תדלוק ושטחי מסחר ומשרדים, כפי שאושרו בתכנית בניין עיר חדשה שאושרה על הקרקע, שבבעלותו. העילה לדרישת היטל השבחה, הנה מימוש זכויות, בדרך בקשה להיתר בניה. המועד הקובע בהתאם לפסיקת ביהמ"ש העליון בעניין "פמיני" (רע"א 4217/04), הנו, 15 יום ממועד הפרסום ברשומות של התכנית.

     חזרה ל->

השומה הנגדית, "שומה אחרת", שמוגשת הנה עפ"י סעיף 14 (א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965.

בבדיקותיו, חייב שמאי מקרקעין, לבדוק היטב את התכניות שחלות במרחב התכנוני וזאת משום שקיימים מרחבי תכנון בד"כ בתחום הערים בהן בשנים קודמות לתכנית החדשה אושרו תכניות כלליות, היכולות להשפיע במידה רבה ולהוות גורם המפחית בצורה משמעותית את הדרישה לתשלום ובכך להביא לידי חסכון משמעותי עד כדי הפחת כ- 50% ויותר מהדרישה.

בעיקר, נכונים הדברים, כאשר התכנית החדשה הנה בסמכות ועדה מקומית עפ"י סעיף 62א(א)(10) לחוק התכנון והבניה.

דוגמא לתכנית שכזו הנה בעיר אשדוד.
תוכנית מתאר 5/101/02/3 פורסמה למתן תוקף בי.פ. 4109 מיום 12.05.1993
מטרת תוכנית זו, ליישם את מטרות תוכנית מתאר ארצית לתחנות תדלוק במתחם העיר אשדוד על כל חלקיה.
בתוכנית, מחולק מתחם העיר אשדוד לשלושה חלקים התואמים את אזורי תוכנית המתאר, במקרה שבדקנו עולה, כי נשוא חוות הדעת גובל בשטח אזור מגורים.

» אזור מגורים, תותר הקמת תחנות תדלוק באתרים המופיעים בתשריט, סימון אתרים בתשריט איננו מדויק אך מהווה נקודת ציון כאשר תשמר הסמיכות לציר הנמצא בסביבתה ויתכן שינוי מקום לאורך אורכו בין הצמתים הקרובים.
בבדיקתנו עלה, כי המיקום המסומן לתחנת דלק הנו זהה למיקום בו אושרה כעט תחנת התדלוק, נשוא חוות דעתי.

» בנוסף לאתרים המופיעים בתשריט, תותר הקמת תחנות תדלוק במבני חניה, המכילים מעל
200 מקומות חניה והגישה אל תחנת התדלוק מתבצעת בתוך מבנה החניה.
בדיקתנו העלתה שבמגרש נשוא חוות דעתנו יש כ- 14,500 מ"ר שטחי מרתף לחניה עפ"י תכנית מאושרת.

התוכנית קובעת תנאי מהותי כלהלן: כי לא תאושר הקמת תחנת תדלוק אלא עפ"י תוכנית מפורטת לתחנת תדלוק.

בגלל תכנית זו, יכול שמאי מקרקעין מטעם הבעלים, לטעון כי על פי הפסיקה כבר נקבע כלהלן:
» פס"ד "חברה לבניה בע"מ נ` ועדה המקומית גבעתיים", "במקרה בו חלה על המקרקעין תוכנית מתאר מסוימת, שקבעה את ייעודי הקרקע. לא היו בה הוראות לגבי אחוזי בניה וכדומה. הוראות הניצול צריכות היו להיקבע בתוכנית מפורטת. התוכניות המפורטת לגבי המקרקעין פורסמה לבסוף והביאה את פוטנציאל תוכנית המתאר למימוש. התוכנית המפורטת לא הרחיבה את זכויות ניצול המקרקעין, אלה רק את אפשרות מימושן. עצם ההשבחה נבעה מתוכנית המתאר ולא מהתוכנית המפורטת.... החיוב בהיטל, אינו נובע מתוכנית המרחיבה את הזכויות, אלא מתוכנית המאפשרת את ניצול הזכויות כנובע מהתוכנית הקודמת, תוכנית המתאר".

» פס"ד "סי אנד סאן ביץ` הוטלס נ` הוועדה המקומית", בפסיקה נקבע כי "דרך אחרת" היה דרך שאינה הרחבת זכויות הניצול של הנכס ובכל זאת הביאה, בעקבות שינוי התוכנית, לעליית שווי הנכס (ראה ע"א 1341/93 - סי אנד סאן ביץ` הוטלס נ` הוועדה המקומית). במקרה בו, תוכנית מתאר התאשרה ונתנה תוקף לזכויות חדשות במקרקעין, ולצורך מימושן דורשת תוכנית המתאר הפקדת תוכנית מפורטת. ההשבחה שנוצרה בעקבות אישור תוכנית מפורטת מראה על זמינות התוכנית ועל כן גובה ההשבחה הנו 10% משווי "המצב

בבוא, שמאי מקרקעין לקבוע את שווי הקרקע לתחנת תדלוק עליו להתייחס לנושאים הבאים:

» האם העיר חווה תחרות עזה, בכל הנוגע לתחנות דלק. בשל ריבוי התחנות בעיר ואופי האוכלוסייה, המעונין למצוא את התחנה הזולה ביותר, האם בתחנות פעילות היקף המכירות נמצא בירידה ולפיכך, תחנות דלק בעיר מוגדרות כעל גבול הכדאיות הכלכלית.

» לעניין אומדן שווי הקרקע לתחנת דלק נתחנו ב- 2 גישות עיקריות כלהלן:
גישת הוון ההכנסות- עפ"י הקווים המנחים של השמאי הממשלתי ליום 22.10.2001 צריך לקבוע את הפרמטרים הבאים: 
  • מאיזו דרגה התחנה ומה צפי המכירות לתחנות דומות (כמה קילו ליטר לחודש) לתחנה מדרגה א` הצפי נע בין 300 ל- 400 קילו ליטר לחודש.
  • מהם דמי השכירות המקובלים בענף (נדרשים על ידי בעלי הקרקע) בד"כ בתחנות מסדר גודל בינוני הם נעים בין 8,000 $ ל- 10,000 $ לחודש.
  • שיעור היוון למכירות החזויות, מביא בחשבון את הסיכון, התחרותיות והמשתנים הבלתי צפויים. בד"כ מקובל 10%.
  • להביא בחשבון הפחתה של 10% משווי הקרקע לתחנת דלק, בגין ייזום התוכנית ע"י בעליי הזכויות בקרקע, ע"ב העקרונות הנקובים בקווים המנחים, הערכת תחנות דלק מיום 22/10/01, מטעם השמאי הממשלתי.
גישת הוון הרווח התפעולי/חילוץ שווי הקרקע משווי התחנה- עפ"י הקווים המנחים של השמאי הממשלתי ליום 22.10.2001 הבאנו בחשבון את הפרמטרים הבאים: 
  • בדיקה בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לגבי מס` רכבים פרטיים קיימים, הנחת אחוז הרכבים שיעברו בסמוך לתחנה ומתוכם כמה אחוז יתדלקו וכמה בממוצע כל אחד יתדלק. על ידי פעולות אלה ניתן לקבוע כמה קילו ליטר ימכרו לחודש, כאשר החלוקה המקובלת הנה כ- 85% בנזין ו- 15% סולר.
  • למצוא את מחירי בז"ן לבנזין וסולר, "בלו"/מיסים, עלויות הובלה, עלויות תשתית והזרמה והנחות שניתנות, כל אלה נכון למועד הקובע, של התכנית החדשה.
  • חישוב סה"כ הכנסות חודשיות נטו עפ"י מרווח השיווק כפול מס` הקילו ליטר שנמכר בחודש.
  • הפחתת עלויות תפעול מההכנסות נטו. יכולים להגיע לכדי 50%.
  • היוון הכנסות נטו ועלידי כך קבלת שווי התחנה. מומלץ להביא בחשבון שיעור הוון של 12% המבטא את הסיכון וחוסר הוודאות במשתנים הרבים.
  • לצורך חילוץ שווי קרקע לתחנת דלק יש להפחית משווי תחנה בנויה רווח יזמי של 30% ועלויות הקמה. בתחנה בינונית מודרנית העלויות הנכונות לשנת 2011 הנן כ- 4 מיליון ₪.
 » ל- 2 הגישות כפי שהרחבתי לעיל יש, לדעתי, להעניק משקל זהה לצורך קביעת שווי הקרקע, ממנו יש להפחית עלויות מיוחדות, הנובעות מהוראות התכנית כלהלן:
  • במידה וקיימים, קיזוזי שטחים בשימושים אחרים לטובת קבלת האישור לבנית התחנה.
  • מגבלה של תקן חניות במגרש. האם הקמת תחנת הדלק, מבטלת מס` מקומות חניה, מחריפה את הבעייתיות ומייקרת את פתרונות החניה.
  • עלויות הנובעות מהצורך לעתיק מבנים ושטחים ממקום למקום כגון: רמפת יציאת הרכבים והתאמת השטח לשימוש לטובת תחנת דלק.
כללי:
שומות נגדיות בעניין היטל השבחה ושומות לאומדן ירידת ערך נערכות על ידי משרדנו, הן עבור לקוחות מסחריים והן עבור לקוחות פרטיים. למשרדנו ניסיון רב תחומי ובין לקוחותינו מנויים בנקים , חברות מסחריות פרטיות , חברות בורסאיות, גופים שונים ואנשים פרטיים.

 |  שמאות מקרקעין |  אודות  |  תמ''א 38 בשבילך  |  סוגיות נפוצות ופתרונות  |  מגמות חמות  |  קישורים  |  יצירת קשר  |  מפת אתר  |  הוספה למועדפים  | 
בועז וכולדר-שמאות מקרקעין- www.w-b.co.il © כל הזכויות שמורות
שמאי מקרקעין - שמאי מקרקעין בתל אביב - בועז וכולדר תל אביב: דרך מנחם בגין 44 טל: 03-6877979 פקס: 03-6877977 חיפה: סטפן וייז 1 טל: 04-8311738
כל מידע המובא באתר זה אינו מיועד להצגה או להעתקה, באופן מלא או חלקי, השימוש במידע דלעיל הינו באחריות המשתמש בלבד. כל המידע המוצג באתר הינו
מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת מקצועיות. אין באמור לעיל משום ייעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על בדיקות ניתוחים והנחות עבודה, שנעשו במשרדנו.
  בניית אתרים לעסקים   אינטרדיל