שמאי מקרקעין – שווי שוק ושווי לבטוחה

לאחרונה פנו למשרדינו מספר לקוחות ובקשו מאתנו, כשמאי מקרקעין, לערוך חוות דעת לעניין נכסים המשמשים בפועל למגורים בתל אביב אך למעשה אין להם היתר בנייה כדין ו/או שההיתר מאפשר שימושים אחרים כגון : מחסן, חדר כביסה וכיו"ב שימושים על פי ההיתר שאינם מתירים שימוש למגורים. במאמר זה נראה את ההבדלים המשמעותיים בשווים של נכסים המוערכים לצורך שימוש כבטוחה לקבלת אשראי לעומת הערכת שווי שוק.


    

בעת שלקוח פונה לשמאי מקרקעין לקבלת חוות דעת, הדבר החשוב ביותר שעל שמאי המקרקעין לבדוק הינו מטרת חוות הדעת. כאשר המטרה היא שווי לבטוחה למטרת קבלת אשראי – מחויב שמאי המקרקעין לערוך את חוות הדעת בהתאם לתקן 19 שאושר ע"י מועצת שמאי המקרקעין ביום 09.06.2010 (להלן – "תקן 19").

בתמצית, תקן 19 נועד לקבוע:
"רמת פרוט מזערית בשומות מקרקעין המיועדות להצעת זכויות במקרקעין כבטוחה לאשראי שניתן ע"י בנקים, חברות ביטוח, או גורם אחר המספק אשראי. התקן לא יחול על שומות לדירות מגורים הנערכות לשם קבלת הלוואה לדיור ("משכנתא").

בנכסים שבהם קיימת אי בהירות משפטית הניתנת לפרשנות ו/או בנכסים בהם קיים רכיב שווי ספקולטיבי הנובע מפוטנציאל תכנוני ו/או פוטנציאל להכשרת חריגות בניה (פוטנציאל פיזי), יוערך גם "ערך למטרת בטוחה", ערך זה מהווה את השווי המתקבל בשיטת ניתוח שמרנית לאחר שנוכו משווי השוק כל מרכיבי השווי הספקולטיבי (פיזי, תכנוני) ובהתבסס על הזכויות הקנייניות הקיימות, לרבות ניכוי מרכיבי שווי של זכויות שאינן ניתנות לשעבוד וכן ניכוי שווי החלקים בנכס שבהם לא ביקר השמאי."
סעיף 4.12 לתקן 19 קובע הוראות לעריכת סעיף " עקרונות גורמים ושיקולים" בשומות מקרקעין.

לענייננו, ראוי לציין את סעיפים ה` ו - ו` לתקן 19:
ה. "ערך למטרת בטוחה " יוערך בהתבסס על תכניות מאושרות בלבד. במקרה של פוטנציאל תכנוני ממשי (כגון במקרים שבהם קיימת תכנית בהכנה או מופקדת הצפויה להתאשר), יוכל השמאי להתייחס לפוטנציאל כערך שומתי נפרד (אשר יוצג בצמוד לשווי השוק ולערך למטרת בטוחה).

ו. "בהערכת ערך למטרת בטוחה לא ייכלל מרכיב שווי הנובע מבנייה לא חוקית (בנייה ללא היתר או שימוש שאינו תואם היתר) אולם בנכס בו קיים שימוש חורג מהיתר והנמצא באזור ששינה את צביונו לאורך זמן, רשאי השמאי, תוך הנמקה, להניח כי ההיתר לשימוש חורג יחודש בתום התקופה ולכלול בשומה את מרכיב השווי בגין הסיכוי לחידוש תקופת השימוש, כפוף לתשלומים הצפויים בעת החידוש (היטל השבחה, דמי היתר וכו`).

יש להבין מהו בעצם היתר בנייה ואיך אי קיומו ו/או שימוש שאינו בהתאם להיתר, משפיעים על שוויו לבטוחה למתן אשראי.

היתר בנייה הוא האישור החוקי הניתן מטעם הועדה המקומית לתכנון ובנייה. ממנו ניתן ללמוד על היקף ואופי זכויות הבנייה לנכס הספציפי. היתר הבנייה הפורמלי מבוסס על תשריט להיתר המכונה "גרמושקה". התשריט כולל את תרשים החלקה או המגרש נשוא ההיתר, תרשים סביבה, טבלת שטחים (עיקריים ושטחי שרות) ותשריט המבנה המבוקש, התוספת המבוקשת, השינוי או ההריסה נשוא ההיתר בחתך קומתי.

עניינים נוספים וחשובים הנלמדים מתשריט ההיתר: שם מגיש הבקשה, שם האדריכל, שם המהנדס, שמות בעלי הזכויות בנכס, תכניות בנין עיר החלות על הנכס נשוא היתר (אין סקירה מלאה של כל התוכניות החלות על הנכס), מידע על הקלות שאושרו במסגרת ההיתר, מאזן מקומות החניה וכיו"ב. על התשריט להיות חתום ומאושר על ידי הוועדה לתכנון.

לאור האמור לעיל, יוצא שקיים פער גדול, לעתים עד פי 3, בין שומות שווי שוק, הנערכות לנכסים המשמשים בפועל למגורים בתל אביב (ולא רק בתל אביב) אך למעשה אין להם היתר בנייה כדין ו/או שההיתר מאפשר שימושים אחרים כגון : מחסן, חדר כביסה, וכיו"ב שימושים על פי ההיתר שאינם מתירים שימוש למגורים.

כך למשל, ערכנו שומות למטרת בטוחה לקבלת אשראי מהבנק, במהלך החודשים האחרונים:
נכס בשטח של כ - 30 מ"ר הנמצא במרכז העיר, בסמוך לרחוב דיזנגוף, והמשמש בפועל למגורים, אך ההיתר מאפשר שימוש למחסן - הוערך על ידנו כשווי לבטוחה למתן אשראי בסך של כ- 300,000 ₪. שווי שוק של נכס מעין זה, עם היתר למגורים, הינו כ – 800,000 ₪. הפער מגיע לכ - 500,000 ₪ !

נכס נוסף בשטח כולל של כ -30 מ"ר הנמצא בסמוך לרחוב שינקין בתל אביב, ואשר שימש בפועל למגורים ,אך ההיתר מאפשר שימוש למחסן – הוערך על ידנו כשווי לבטוחה למתן אשראי בסך של כ- 260,000 ₪. שווי שוק של נכס מעין זה, עם היתר למגורים, הינו כ – 700,000 ₪. הפער מגיע לעד – 440,000 ₪ !

שומות /חוות דעת לעניין שווי לבטוחה נערכות על ידי משרדנו, הן עבור לקוחות מסחריים והן עבור לקוחות פרטיים. למשרדנו ניסיון רב תחומי ובין לקוחותינו מנויים בנקים, חברות מסחריות פרטיות, חברות בורסאיות, גופים שונים ואנשים פרטיים.

 |  שמאות מקרקעין |  אודות  |  תמ''א 38 בשבילך  |  סוגיות נפוצות ופתרונות  |  מגמות חמות  |  קישורים  |  יצירת קשר  |  מפת אתר  |  הוספה למועדפים  | 
בועז וכולדר-שמאות מקרקעין- www.w-b.co.il © כל הזכויות שמורות
שמאי מקרקעין - שמאי מקרקעין בתל אביב - בועז וכולדר תל אביב: דרך מנחם בגין 44 טל: 03-6877979 פקס: 03-6877977 חיפה: סטפן וייז 1 טל: 04-8311738
כל מידע המובא באתר זה אינו מיועד להצגה או להעתקה, באופן מלא או חלקי, השימוש במידע דלעיל הינו באחריות המשתמש בלבד. כל המידע המוצג באתר הינו
מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת מקצועיות. אין באמור לעיל משום ייעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על בדיקות ניתוחים והנחות עבודה, שנעשו במשרדנו.
  בניית אתרים לעסקים   אינטרדיל