שמאי מקרקעין ורשות המים כמפקיעה

לפני כחודש פנו אלינו לקוחות ובקשו אותנו כשמאי מקרקעין לערוך חוות דעת לעניין הפקעה מתוכננת של רשות הניקוז. בעת שומת פיצויי ההפקעה עמדו לפנינו הוראות "חוק הניקוז וההגנה מפני שיטפונות, התשי"ח – 1958. עפ"י סעיף 30ג לחוק, הפיצויים ישולמו למי שהיה זכאי להם כאמור בסעיף 90(1) לחוק המים, התשי"ט – 1959 ולסעיף 1 וסעיף 8 בכללי המים (חישוב פיצויים), התשכ"ב – 1961, שם נקבע: כי "קביעת שווים של מקרקעין, יעשה עפ"י פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, למעט הוראות הסעיפים 20 ו- 21 לפקודה.


    

מכאן, אנו למדים כי הפיצוי יחל מהמטר הראשון ולא כפי שנקבע בסעיף 20 החל על דרכים ובמפורש נאמר שאינו חל במקרה זה.

להלן העקרונות המנחים בעבודת שמאי מקרקעין:
 
  • שוק המקרקעין מעריך את שוויין של קרקעות חקלאיות, בין השאר, מציפיות לשינוי ייעוד ומידת הקרבה לאזורים מפותחים המשמשים למגורים/תעשייה/מסחר.
  • בסיס אומדן שווי הזכויות בשוק החופשי-"מצב תכנוני קודם", ערוך תחת העיקרון של אומדן שווי הזכויות, בהתעלם מ"חרב ההפקעה" המוטלת על הנכס, בהתאם לסעיף 12 לפקודת הקרקעות.
    דהיינו, כבישת מחירים לפני ההפקעה עקב פרסומים אודות הכוונה להפקיע בעת שומת הפיצוי הראוי בעת הפקעה (הלכות סטלה סיטון, "הבאסה" בהרצליה", מורדי וכדומה).
  • מיקום החלקות במרכז הארץ והתוכניות שבתוקף החלות על השטח וגובלות בו, יוצרות ציפיות ופוטנציאל אורבני (פס"ד לוסטרניק).
  • שווין של קרקעות חקלאיות צמודות פיתוח מגלם בעיקר את הציפיה לשינוי יעוד תוך התחשבות בצפיפות החזויה, אומדן עלות פיתוח, היטל השבחה חזוי בגין שינוי היעוד, הזמן הנדרש לאישור התכנית והסיכונים והסיכויים באישורה. כל שינוי בסטטוס התכנוני משפיע באופן ישיר על שווי הקרקעות במתחם.
    הפקעת הקרקע פוגעת בתמורה העתידית.
  • הבאנו בחשבון מחירי עסקאות ונתוני מחירים בסמוך למועד הקובע. הבאנו בחשבון כי השווי הספקולטיבי הנו נגזרת של היעוד למגורים.
    הפחתנו עלויות כגון פיתוח והיטל השבחה חזוי ודחיה עד אישור התכנית. כמו כן, הבאנו בחשבון מקדמים בגין שטחי ברוטו.
  • השטח המופקע, ולטובת אפיק הנחל אשר מוזז דרומה.
  • הבאנו בחשבון מחירי עסקאות ונתוני מחירים בסמוך למועד הקובע.
  • באופן עקבי, הקרקעות נהנות מעליית מחירים רציפה, הנובעים מתוכניות שחלקן בתכנון וחלקן בהפקדה.
  • קיימות מזה שנים תכניות בשלבים תכנוניים שונים, המשנות את פני הסביבה, בין השאר, למגורים ולתעשייה.
  • הבאנו בחשבון כי מטרת התכנית מטיבה עם הקרקעות הסמוכות, ע"י שינוי אפיק הנחל ובכך יוצרת גבולות ברורים בין האזורים והיעודים השונים. 
  • הבאנו בחשבון כי המחירים המדווחים למס שבח מהווים חסם תחתון, עקב שיקולי מס. השווי מגובש על בסיס המחיר הגבוה, גישת חילוץ השווי השיורי לקרקע.

שומות /חוות דעת לעניין פיצויי הפקעה נערכות על ידי משרדנו, הן עבור לקוחות מסחריים והן עבור לקוחות פרטיים. למשרדנו ניסיון רב תחומי ובין לקוחותינו מנויים בנקים , חברות מסחריות פרטיות , חברות בורסאיות, גופים שונים ואנשים פרטיים.

 |  שמאות מקרקעין |  אודות  |  תמ''א 38 בשבילך  |  סוגיות נפוצות ופתרונות  |  מגמות חמות  |  קישורים  |  יצירת קשר  |  מפת אתר  |  הוספה למועדפים  | 
בועז וכולדר-שמאות מקרקעין- www.w-b.co.il © כל הזכויות שמורות
שמאי מקרקעין - שמאי מקרקעין בתל אביב - בועז וכולדר תל אביב: דרך מנחם בגין 44 טל: 03-6877979 פקס: 03-6877977 חיפה: סטפן וייז 1 טל: 04-8311738
כל מידע המובא באתר זה אינו מיועד להצגה או להעתקה, באופן מלא או חלקי, השימוש במידע דלעיל הינו באחריות המשתמש בלבד. כל המידע המוצג באתר הינו
מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת מקצועיות. אין באמור לעיל משום ייעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על בדיקות ניתוחים והנחות עבודה, שנעשו במשרדנו.
  בניית אתרים לעסקים   אינטרדיל