שווי שוק ל"פנטהאוזים" ו"דופלקסים" לעומת דירות רגילות

במסגרת עבודתם של שמאי מקרקעין ממשרדנו במהלך החודשים האחרונים, בשכונת "הרצליה הירוקה" ובאזור מערבית לה, ערכנו מחקר מקיף המבוסס על שומות מקרקעין, מחירי מכירה ומקורות נוספים. מטרת המחקר, לזהות האם קיים פער בין מחירו של מ"ר בדירות סטנדרטיות לבין מחירו של מ"ר בדירות "יוקרתיות".
בנוסף, שמאי מקרקעין ממשרדנו, נתבקשו לזהות מהם מאפייני רמת גמר גבוהה כפי שנדרשת על ידי רוכשי דירות היוקרה.


    

כמו כן, שמאי מקרקעין ממשרדנו נתבקשו לאבחן האם קיים פער בין מחירו של מ"ר בדירות סטנדרטיות לבין מחירו של מ"ר בדירות שנבנו או שופצו בהתאם לתמ"א 38.
× מניתוח שהתבצע על ידי שמאי מקרקעין ממשרדנו, תוך התאמת שטחי הדירות "היוקרתיות" והמיוחדות, עולה כי מחיר מ"ר בדירות "היוקרתיות" בשכונת "הרצליה הירוקה" ובסביבה הסמוכה לה, גבוה בעד 25% ממחיר מ"ר בדירה סטנדרטית.
× מניתוח שהתבצע על ידי שמאי מקרקעין ממשרדנו, תוך התאמת שטחי הדירות הסטנדרטיות, עולה כי מחיר מ"ר בדירות שעברו תמ"א 38 בשכונת "הרצליה הירוקה" ובסביבה הסמוכה לה, גבוה בעד 10% ממחיר מ"ר בדירה סטנדרטית.

מתודיקה:
במחקר נבחנו טיפוסי הדירות הבאים:
  • דירות סטנדרטיות שהינן בנות 4 ו- 5 חדרים וכוללות מרפסת אחת בשטח של עד 30 מ"ר.
  • דירות "יוקרתיות" דהיינו, "דופלקס"- דירות דו קומתיות, הכוללות מרפסות גדולות וממוקמות בד"כ בקומות העליונות ו"פנטהאוזים"- דירות בקומה העליונה במפלס אחד, הכוללות מרפסות גדולות, המהוות כ- 30% ויותר משטח הדירה.


שכונת "הרצליה הירוקה", נחשבת לשכונה מגורים יוקרתית בצפון מרכז העיר הרצליה.  מאופיינת בעיקר בבתי מגורים בבנייה רוויה ישנה וחדשה בגבהים שונים. באזור קיימים בתי ספר טובים, סופרמרקטים וחנויות מכולת. השכונה סמוכה למרכז העיר שם יש מרכזי קניות, בנקים, חנויות וכיו"ב.
פני הקרקע מישוריים. הפיתוח הסביבתי מלא.

גבולות הסקר:
בצפון: רחוב הבריגדה היהודית.
במזרח: רחוב ירושלים.
בדרום: רחוב סוקולוב ורחוב הנדיב.
במערב: רחוב ז`בוטינסקי.

להלן נתוני המסקנות העיקריות שנלקחו משומות מקרקעין וממקורות נוספים:

  • למיקומן של דירות סטנדרטיות בין קומות 1- 4 אין כמעט השפעה על המחיר. והוא נע סביב 1,900,000 ₪ ל- 2,200,000 ₪, לדירות 4 חדרים וכ- 2,500,000 ₪ לדירות 5 חדרים.
  • הכוונים המועדפים הנם לדרום ולמערב.
  • דירות "דופלקס" נחשבות פחות יוקרתיות מדירות "פנטהאוז".
  • רמת הגמר, הנדרשת בדירות היוקרה הינה גבוהה במיוחד וכוללת המרכיבים הבאים:
    - מערכת מיזוג אויר, צ`ילר הכוללות, שליטה נפרדת בכל אזור. אוויר נכנס מעושר בחמצן ומטוהר.
    - מערכת חשמל "חכמה", השולטת בכל המערכות החשמליות.
    - מערכת ביטחון היקפי, הכוללת מצלמות, אזעקה, מוניטורים ויחידת בקרה ממוחשבת.
    - מערכות קול שקועות בתקרה ובקירות בכל הבית כולל במרפסות.
    - מרפסות מטופחות עם צמחייה, מערכות השקיה, תאורה, דק מעץ וכיו"ב.
    - ארונות עץ מלא.
    - חלונות זכוכית "דאבל - טריפל" גלייזינג, דרייקיפ.
    - תריסים חשמליים.
    - ריצוף שיש 80X80 ס"מ ו/או ריצפת פרקט מעץ.
  • המטבח הראשי, costume made.
  • יחידת הורים גדולה ומרווחת ובצמוד לה חדר אמבטיה וחדר ארונות.


להלן, מספר עסקאות ומחירי ביקוש בדירות באזור:

 
מס"ד
רחוב
קומה
שטח בנוי מ"ר
מרפסת מ"ר
מחיר בש"ח
הערות
1
אלתרמן
8/8
125
300
 5,549,999
עסקה
2
אלתרמן
5/6
147
 
3,490,000
עסקה
3
זלמן שניאור
1/5
103
30
2,790,000
עסקה
4
אלתרמן
3/6
95
20
2,600,000
עסקה
5
אלתרמן
4/4
160
80
4,000,000
מבוקש
6
מגדלי אפולוניה
15/15
200
150
6,800,000
עסקה
7
אלתרמן
15/15
178
200
6,521,375
עסקה
8
זלמן שניאור
5/5
180
130
5,500,000
מבוקש
9
מגדלי אפולוניה
13/15
170
70
5,250,000
מבוקש
10
אמה טאובר
9/9
170
150
6,000,000
מבוקש

סיכום ומסקנות:
  • מניתוח שהתבצע על ידי שמאי מקרקעין ממשרדנו, תוך התאמת שטחי הדירות "היוקרתיות" והמיוחדות, עולה כי מחיר מ"ר בדירות "היוקרתיות" בשכונת "הרצליה הירוקה" ובסביבה הסמוכה לה, גבוה בעד 25% ממחיר מ"ר בדירה סטנדרטית.
  • מניתוח שהתבצע על ידי שמאי מקרקעין ממשרדנו, תוך התאמת שטחי הדירות הסטנדרטיות, עולה כי מחיר מ"ר בדירות שעברו תמ"א 38 בשכונת "הרצליה הירוקה" ובסביבה הסמוכה לה, גבוה בעד 10% ממחיר מ"ר בדירה סטנדרטית.
אין באמור לעיל, משום יעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על סקר פרטי שנערך על ידי משרדנו. שומות\חוות דעת להערכת שווי שוק של נכסים ושמאות מקרקעין נערכות על ידי משרדנו, הן עבור לקוחות מסחריים והן עבור לקוחות פרטיים. למשרדנו ניסיון רב תחומי ובין לקוחותינו מנויים בנקים, חברות מסחריות פרטיות , חברות בורסאיות, גופים שונים ואנשים פרטיים.

 |  שמאות מקרקעין |  אודות  |  תמ''א 38 בשבילך  |  סוגיות נפוצות ופתרונות  |  מגמות חמות  |  קישורים  |  יצירת קשר  |  מפת אתר  |  הוספה למועדפים  | 
בועז וכולדר-שמאות מקרקעין- www.w-b.co.il © כל הזכויות שמורות
שמאי מקרקעין - שמאי מקרקעין בתל אביב - בועז וכולדר תל אביב: דרך מנחם בגין 44 טל: 03-6877979 פקס: 03-6877977 חיפה: סטפן וייז 1 טל: 04-8311738
כל מידע המובא באתר זה אינו מיועד להצגה או להעתקה, באופן מלא או חלקי, השימוש במידע דלעיל הינו באחריות המשתמש בלבד. כל המידע המוצג באתר הינו
מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת מקצועיות. אין באמור לעיל משום ייעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על בדיקות ניתוחים והנחות עבודה, שנעשו במשרדנו.
  בניית אתרים לעסקים   אינטרדיל