שמאי מקרקעין ופס"ד "רוטמן" בבית משפט עליון לעניין הפקעות

במהלך תחילת שנת 2012 פורסם פס"ד בבית המשפט העליון עא/8622/07 נכתב על ידי כבוד השופט פוגלמן ונקרא "הלכת רוטמן". פסק דין זה מהווה "אבן דרך" ומראה מקום בכל נושא ההפקעות. בפני שמאי מקרקעין ניתנו הכלים והקריטריונים הקובעים להערכת שווי שוק לצורך פיצויי הפקעה.

אחת השאלות המרכזיות בהן דן פסק הדין הנה: האם יש לשלם פיצויים מהמ"ר הראשון או ניתן לקזז 25% בהתאם להוראות של פקודת הקרקעות רכישה לצרכי ציבור/הדרכים ומסילות ברזל.
בפסיקתו קובע השופט כי כאשר ההפקעה הנה לצורך הקמת תשתית לאומית כגון כבישים, מסילות, רשות הניקוז וכד` אזי יש לשלם פיצויים החל מהמ"ר הראשון.


    

ובכלל הקריטריון היחידי שלפיו תיבדק הזכות לקבל פיצויים החל מהמ"ר הראשון הנו האם הושבחה יתרת הקרקע שנשארת בידי בעלי הזכויות.

לפיכך, בעיקר קרקעות חקלאיות אין ספק שיתרת הקרקע הנותרת לא רק שלא הושבחה אלא אף פוחת שוויה.
אמנם מיד עולה השאלה האם במידה וכן יש השבחה מהיו גבולה האם השבחה הנה עליה בערך היתרה של 5% או 50% או 150%, כמובן שבנושא זה עדיין בית המשפט העליון לא אמר את דברו ורק הפרקטיקה והעתירות שבדרך יביאו את התשובות.

כעט, מצב זה יביא את הרשויות (המדינה והגופים המפקיעים) לטעון, כי ערך הקרקע הנותר הנו בעל פוטנציאל רב- טענה זו עד היום הייתה של בעלי הזכויות והרשויות בכל דרך ובכל מקום טענו, בלהט, שיש להתעלם מכל פוטנציאל.

האם כיום יקבלו הרשויות את הטענה, של רבים מחברי שמאי מקרקעין, כי שווין של קרקעות חקלאיות צמודות פיתוח מגלם בעיקר את הציפיה לשינוי יעוד תוך התחשבות בצפיפות החזויה, אומדן עלות פיתוח, היטל השבחה חזוי בגין שינוי היעוד, הזמן הנדרש לאישור התכנית והסיכונים והסיכויים באישורה.

לאור ההתקדמות בהכרה ששמירת זכויות הקניין הפרטי הנו ערך עליון והמדינה על רשויותיה השונות לאט לאט הולכת ומבינה כי לא ניתן להפקיע ללא תשלום מלא של 100% משווי המקרקעין והדרך שנותרה היעילה ביותר לבצע הפקעות הן למטרת תשתיות לאומיות והן למטרת שטחי ציבור ומבני ציבור הנה על ידי תכניות "רה- פרצלציה", איחוד וחלוקה מחדש של קרקע.

דוגמא לכך, בהפקעות מע"צ בכביש "מכבית" ובאזור רעננה, גני תקווה, הציגה מע"צ באמצעות תכנית שנקראת תת"ל 15, כי הפיצוי שיינתן לבעלי הקרקעות, המיועדות להפקעה, יעשה באמצעות תכנית רה פרצלציה עתידית.

דעתי, מצב דברים שכזה משפיע לרעה הן על זכויותיהם של בעלי הקרקעות שאינן מופקעות, דווקא מכיוון היטל ההשבחה, כי בפועל הפיצוי בגין ההפקעה ניתן במסגרת התכנית על ידי הגדלת הזכויות מה שמאפשר לועדות המקומיות לדרוש היטל השבחה, אשר נופל רובו ככולו על אותם אלה שלא מקבלים פיצוי כספי ולכן, כיום בסוג תכניות כאלה יכול שמאי מקרקעין המצוי בנושא לדרוש הפחתה משמעותית גדולה בגין דרישת היטל ההשבחה.

בנוסף, מפס"ד "רוטמן" ניתן להבין כי כאשר אנו עוסקים בשווין של קרקעות חקלאיות, נהוג לתרץ שמחירי העסקאות המדווחים הנם נמוכים ונובעים מהרצון לצמצם את החבות במס רכישה ובעיקר במס שבח. לעומתם שלטונות המס במקרים לא מעטים טוענים כי מחיר העסקה המדווח הנו נמוך משמעותית ואינו משקף את שווי העסקה.

כיום לאור "הלכת רוטמן", ניתן להכניס סעיף בהסכמי המכר כי הקונה לוקח על עצמו את הזכות לקבלת פיצויי הפקעה שיחולו על החלקה בעתיד ולפיכך, פועל יוצא הנו מחיר נמוך המשולם כיום לאור העובדה שלא בטוח שהפיצויים ישולמו ובטח לא עפ"י ערכם הראלי בשוק המקרקעין.

מכאן, שמחיר העסקה הנמוך המדווח מביא בחשבון את הסיכונים שלקח על עצמו הקונה.


שומות /חוות דעת לעניין פיצויי הפקעה נערכות על ידי משרדנו, הן עבור לקוחות מסחריים והן עבור לקוחות פרטיים. למשרדנו ניסיון רב תחומי ובין לקוחותינו מנויים בנקים , חברות מסחריות פרטיות , חברות בורסאיות, גופים שונים ואנשים פרטיים.

 |  שמאות מקרקעין |  אודות  |  תמ''א 38 בשבילך  |  סוגיות נפוצות ופתרונות  |  מגמות חמות  |  קישורים  |  יצירת קשר  |  מפת אתר  |  הוספה למועדפים  | 
בועז וכולדר-שמאות מקרקעין- www.w-b.co.il © כל הזכויות שמורות
שמאי מקרקעין - שמאי מקרקעין בתל אביב - בועז וכולדר תל אביב: דרך מנחם בגין 44 טל: 03-6877979 פקס: 03-6877977 חיפה: סטפן וייז 1 טל: 04-8311738
כל מידע המובא באתר זה אינו מיועד להצגה או להעתקה, באופן מלא או חלקי, השימוש במידע דלעיל הינו באחריות המשתמש בלבד. כל המידע המוצג באתר הינו
מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת מקצועיות. אין באמור לעיל משום ייעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על בדיקות ניתוחים והנחות עבודה, שנעשו במשרדנו.
  בניית אתרים לעסקים   אינטרדיל