- הגודל כן קובע: ביצוע תמ"א 38 במגרשים קטנים

רוצים לשדרג את הבניין המשותף ולפנות ליזם שיבצע עבורכם תמ"א 38? מסתבר שאם הבניין ממוקם על מגרש קטן - היזמים לא יתלהבו. אבל אם תחברו לשכנים מהבניינים הסמוכים, ייתכן שתצליחו לקבל הצעות לא רעות בכלל. בדקנו מה אפשר לעשות

מאת: עו"ד רוית סיני-וכולדר פורסם ב-Ynet בתאריך 16.08.12


    

רבים מאיתנו רוצים למגן את הבית שלנו מפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38 , בעיקר באחרונה על רקע החשש מתקיפה מאיראן , שכן תוכניות תמ"א כוללות גם הקמה או שדרוג של ממ"דים . באחרונה קיבלנו פניות של גולשים, שטוענים כי מאחר שהמגרש עליו ממוקם הבית המשותף קטן, היזמים לא מעוניינים לחתום עמם על הסכם לביצוע תמ"א.

דני, נציג אחד הבניינים המשותפים ברחוב קטן ברמת גן, מתגורר בבניין בן שלוש קומות עם תשע דירות, כאשר לכל דייר יש דירה בגודל ממוצע של 70 מ"ר. שטח המגרש הרשום בנסח הטאבו עומד על 450 מ"ר והזכויות לבניין מאפשרות בניית שמונה קומות.

בשיחה עם ynet סיפר כי מספר יזמים פנו אליו והציעו לו לבצע חיזוק בבניין במקום הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2), כאשר כל דייר יקבל מרפסת שמש וממ"ד בלבד ללא חניה. ואולם, גודל המגרש הניא אותם מהצעתם.

מבדיקה של האזור עלה כי ליד הבניין של דני ישנם שלושה בניינים נוספים, הממוקמים על מגרש בגודל דומה, והרעיון לפתרון לא איחר לבוא: שכנות טובה - וארגון אסיפת דיירים של כל השכונה. באסיפת הדיירים המורחבת יזמו נציגי הבניינים רעיון של תוכנית "פינוי-בינוי" מרוכזת, שכן בשל העובדה שהבניינים צמודים וממוקמים על אותה חלקה - הם מאפשרים גמישות תכנונית.
לאחר גיבוש הסכמה מצד הנציגים בבניינים הסמוכים, בדקנו מה ניתן להציע לדיירים. אדריכל בדק את הזכויות בעירייה של ארבעת הבניינים יחד; שמאי בדק מה ניתן לדרוש מטעם הדיירים לאור שווי הזכויות שיתקבל; ונשלחו בהתאם הזמנות ליזמים להציע הצעות. לאחר קבלת ארבע הצעות מחברות רציניות במשק, נערכה ישיבה של כל הדיירים יחד.

בישיבה, דני, שהתייאש מהצעות של יזמים לתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) ופנה לקבלת ייעוץ במסגרת תמ"א 38 חיזוק רגיל, נדהם לגלות שבסופו של יום הוא יקבל הצעה מאחת החברות הגדולות במשק, שמוכנה להתחייב לדירה חדשה בקומה גבוהה בגודל של 105 מ"ר במקום 70 מ"ר, עם מרפסת שמש 12 מ"ר וחניה תת-קרקעית.

שכנות טובה - זה כל מה שצריךאם אתם נתקלים במצבים דומים, שבהם היזמים מעדיפים מגרשים גדולים יותר לביצוע תמ"א, כדאי לכם להכיר את הבניין השכן ולבדוק אם ניתן להתקדם יחד. יש לכך כמה יתרונות: צירוף של שני בניינים או יותר (שיש ביניהם הסכמה) מקנה לדיירים כוח מיקוח גדול יותר מול היזם.

אם הדיירים מאורגנים תחת גוף מקצועי אחד ולא מיוצגים כל אחד על ידי עורכי דין שונים - ניתן לקבוע יחד את הדרישות של כל הדיירים כלפי היזמים הפוטנציאלים.

אז איך מתקדמים? הגוף מטעם הדיירים נעזר באדריכל מטעם הדיירים, שבודק בעירייה בדיוק מהן הזכויות וכמה דירות וקומות ניתן לקבל במסגרת ביצוע התמ"א. לאחר מכן, שמאי המקרקעין מטעם הדיירים בוחן מה הדיירים יכולים וצריכים לקבל מהיזם ומכינים יחד רשימת דרישות.

את ריכוז הנתונים, ניתוח הזכויות ודרישות הדיירים מפנה הצוות מטעם הדיירים ליזמים רציניים בעלי יכולת פיננסית גבוהה בשל גודל הפרויקט. הדיירים מוציאים את הפרויקט למכרז בין החברות היזמיות הגדולות, ומתחילה התמחרות בין החברות המעוניינות. אם חברה אחת מציעה הרחבה לדירות בסך 20 מ"ר והשנייה מציעה 25 מ"ר ועליה קומה, ברור שהדיירים הרוויחו.

באופן הזה, הדיירים חוסכים זמן ניכר בתהליך, משום שתהליך חיפוש היזם הוא מסודר ומאורגן, כל עוד, כאמור, יש הסכמה מצד הדיירים לגבי התנאים והדרישות. יתרון נוסף בריכוז כמה בניינים הוא העובדה שאפשר לשנות את פני הרחוב כולו ולתת לבניינים ביטוי אדריכלי אחיד ומוסכם על כולם.

אגב, גם היזם באופן הזה חוסך זמן מאמצים וכסף. היזם תמיד יעדיף לרכז את כל עבודות הבנייה במקום אחד, מבלי להתרוצץ בין כמה רחובות או ערים. מבחינתו, מדובר בחיסכון בעלויות תכנון ובנייה בעיקר בהיבט של שינוע עובדים, חומרי גלם וציוד תפעולי, וכמובן צמצום זמנים בבנייה של כמה בניינים יחד. מדובר בחיסכון שיכול להגיע לסכומים של חצי מליון שקל או יותר.

הכותבת היא היועצת המשפטית של המרכז למימוש זכויות הדייר - תמ"א 38 . כתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי

 |  שמאות מקרקעין |  אודות  |  תמ''א 38 בשבילך  |  סוגיות נפוצות ופתרונות  |  מגמות חמות  |  קישורים  |  יצירת קשר  |  מפת אתר  |  הוספה למועדפים  | 
בועז וכולדר-שמאות מקרקעין- www.w-b.co.il © כל הזכויות שמורות
שמאי מקרקעין - שמאי מקרקעין בתל אביב - בועז וכולדר תל אביב: דרך מנחם בגין 44 טל: 03-6877979 פקס: 03-6877977 חיפה: סטפן וייז 1 טל: 04-8311738
כל מידע המובא באתר זה אינו מיועד להצגה או להעתקה, באופן מלא או חלקי, השימוש במידע דלעיל הינו באחריות המשתמש בלבד. כל המידע המוצג באתר הינו
מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת מקצועיות. אין באמור לעיל משום ייעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על בדיקות ניתוחים והנחות עבודה, שנעשו במשרדנו.
  בניית אתרים לעסקים   אינטרדיל