בוחרים קבלן: כל מה שצריך לשאול לפני תמ"א 38

כדי להימנע מהפסדים כספיים או מבזבוז של זמן, חשוב לדעת כיצד לבחור קבלן אמין שיציע את ההצעה המסחרית הטובה והמשתלמת ביותר, ויבצע את עבודת שיפוץ הבניין בצורה הכי איכותית. רוצים לדעת מה לשאול אותו? השאלות בפנים.

מאת: עו"ד רוית סיני-וכולדר פורסם ב-Ynet בתאריך 30.08.12


     חזרה ל->

בשוק הנדל"ן קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת תמ"א 38. על מנת להימנע מהפסדים כספיים או מבזבוז זמן יקר, חשוב לדעת כיצד לבחור קבלן ראוי ואמין שיציע את ההצעה המסחרית הטובה ביותר. בדקנו מה צריך לדעת כאשר בודקים הצעות מיזמים.

בדיקת ההצעות במסגרת תמ"א 38 : יש לבדוק את ההטבות המוצעות לבעלי הדירה. ישנם קבלנים שמציעים לבנות מעלית ולחזק את יסודות הבניין בלבד, בתמורה לזכות לבנות שתי דירות נוספות בקומה שתתווסף לבניין. ואולם, יש גם כאלה שיבצעו בתמורה לאותה זכות ממש שיפוץ חיצוני של הבניין, הגדלת המרפסות בדירות הקיימות, הוספת ממ"דים, סגירה או שיפוץ של לובי הבניין ועוד.

בדיקת ההצעות במסגרת תמ"א 38/2 : במסגרת מסלול תמ"א 38/2 אפשר להרוס את המבנה ולהקים חדש במקומו. על כן יש לבחון אם הקבלן מציע הרחבה של הדירה, מה גודל ההרחבה שהוא מציע, האם החניה תהיה תת-קרקעית או חניה באמצעות מכפלים, מה יהיה המפרט הטכני הדירות החדשות וכמה דירות יהיו בכל קומה ובבניין כולו.
קריטריונים לבדיקת איכות הקבלן
ותק וניסיון: יש קבלנים בעלי שם ומוניטין רבי השפעה, שיכולים לקדם את התוכנית לשיפוץ במהירות וביעילות. קבלנים חסרי ניסיון, לעומת זאת, עלולים לגרור את התוכנית על פני כמה שנים. בתמ"א 38/2 זה חשוב עוד יותר, לאור העובדה כי הקבלן הורס את הבניין.

חשוב גם לבדוק עבודות קודמות או עבודות בביצוע של הקבלן שבחרתם. מומלץ לפנות לדיירים בבניינים בהם בוצעו או מבוצעות העבודות, ולשאול אותם לשביעות רצונם מהתקדמות ומאיכות העבודה, משעות העבודה, מעמידה בזמנים וכדומה.


ביטחונות למימון הפרויקט: במסגרת חיזוק בתמ"א 38, הקבלנים מקבלים זכויות בנייה, אולם אין להם זכויות על הקרקע עצמה. הדבר מקשה על חלקם לתת ביטחונות אחרים לשעבוד, ולכן עמידתו הכלכלית של הקבלן חשובה ביותר. שימו לב: דרישת ערבויות ביצוע הכרחית.

במסגרת תמ"א 38/2 מומלץ לבדוק מה הערבויות שמציע הקבלן. חובה לדרוש, למשל, ערבות חוק מכר, במסגרתה הבנק המלווה של היזם מתחייב לשלם לבעל הדירה את שווי הדירה החדשה במקרה של הפרה מצד הקבלן, במקרה של עיקול או מינוי כונס נכסים נגד הקבלן.

בנוסף, חשוב לדעת כיצד הקבלן מבטיח את שכר הדירה שהוא אמור לשלם לדיירים עד לקבלת הדירה החדשה: האם הוא מתכוון להציע ערבויות אוטונומיות (משמעותן כצ`ק בנקאי); האם הוא מחזיק בפוליסת ביטוח נגד כל הסיכונים; וכן מה גובה הפיצוי המוסכם שמציע למקרה של הפרה.

שימו לב: רצוי ליצור התמחרות בין המציעים, על מנת למקסם את ההצעה של הקבלן לטובתכם. רצוי שלא להסתפק בהצעה אחת. כמו כן, מומלץ שלא לחתום על הסכם בלעדיות עם יזם שהגיש הצעה כללית (הסכם הבלעדיות מונע מכם לקבל הצעות נוספות מקבלנים נוספים), לפני שמתייעצים עם איש מקצוע מטעמכם.


אל דאגה: אם הסתייעתם בצוות מקצועי שכולל אדריכל, עו"ד ושמאי מקרקעין לצורך עריכת הבדיקות, צוות זה גם יידע להביא הצעות מקבלנים מוכרים, אמינים ובעלי ניסיון.


שאלות שכדאי לכם לשאול את הקבלן
אחת השאלות שמומלץ לשאול את הקבלן או היזם היא מי החברה שאיתה חותמים על הסכם ההתקשרות. מומלץ לקבל את הח.פ. של החברה היזמית. לעתים אנו נתקלים במקרים של נציגי חברות שפונות לדיירים, ולאחר בדיקה מסתבר שהן אינן רשומות ברשם החברות. צריך לבדוק אם היזם מתכוון לבצע את הפרויקט בשיתוף חברה קבלנית/יזמית נוספת - אם כן, כדאי לוודא שיתוף פעולה מצד החברה השנייה.


שאלה נוספת שכדאי לשאול היא אם ליזם יש קבלן מבצע אחד או שמא בכוונתו לבצע מכרז לקבלנים מבצעים. חשוב לבדוק אם הקבלן שיעסיק היזם מחזיק ברישיון ממשרד התמ"ת, האם רשום בהתאחדות הקבלנים, האם הוא בעל סיווג מתאים, מהו גודל החברה היזמית וכן האם יש לחברה ניסיון בבניית תמ"א 38.

שאלות נוספות שצריכות לעלות לפני שחותמים על חוזה עם היזם היא האם הקבלן המבצע ביצע וסיים לבנות פרויקטים במסגרת תמ"א 38, ואם כן היכן; מהו גודל הצוות שיעמוד לרשות הפרויקט; מהו לוח הזמנים של הפרויקט; האם עובדי הקבלן מבוטחים; וכן אל מי ניתן לפנות במקרה של בעיה או חוסר הבנה.

לסיכום, מומלץ לבדוק את הבניין מבחינה תכנונית ומשפטית באמצעות אנשי מקצוע מומחים. אם נמצא שהבניין עומד בתנאי התמ"א - יש לחתור להשגת הרוב הדרוש לביצוע תמ"א 38. קיבלתם הצעה מקבלן או מיזם? בדקו את ההצעה ואספו מידע על אותו קבלן.

הכותבת היא היועצת המשפטית של המרכז למימוש זכויות הדייר - תמ"א 38 . כתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי

 |  שמאות מקרקעין |  אודות  |  תמ''א 38 בשבילך  |  סוגיות נפוצות ופתרונות  |  מגמות חמות  |  קישורים  |  יצירת קשר  |  מפת אתר  |  הוספה למועדפים  | 
בועז וכולדר-שמאות מקרקעין- www.w-b.co.il © כל הזכויות שמורות
שמאי מקרקעין - שמאי מקרקעין בתל אביב - בועז וכולדר תל אביב: דרך מנחם בגין 44 טל: 03-6877979 פקס: 03-6877977 חיפה: סטפן וייז 1 טל: 04-8311738
כל מידע המובא באתר זה אינו מיועד להצגה או להעתקה, באופן מלא או חלקי, השימוש במידע דלעיל הינו באחריות המשתמש בלבד. כל המידע המוצג באתר הינו
מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת מקצועיות. אין באמור לעיל משום ייעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על בדיקות ניתוחים והנחות עבודה, שנעשו במשרדנו.
  בניית אתרים לעסקים   אינטרדיל