שווי קרקעות ספקולטיביות

שווי קרקעות ספקולטיביות- מתחם "חוף התכלת", הרצליה 2013

הקרקעות, נשוא המאמר, כלולות במתחם גדול המיועד לשינוי יעוד. יעוד הקרקעות המאושר הנו בעיקרו קרקעות ביעוד לתכנון בעתיד וקרקעות ביעוד חקלאי.
מתחם חוף מאופיין הקרקעות ממוקמות באגפה הדרום-מערבי של העיר, בתחום הרזרבה לתכנון של העיר, הידוע גם כמתחם "חוף התכלת".
פני הקרקע מישוריים. לא קיים פיתוח סביבתי, למעט צירי התנועה ההיקפיים.


    

גבולות המתחם בשלמות:

בצפון: אזור התעשייה הרצליה פיתוח.
במערב: חוף הים.
בדרום: גבול השיפוט הרצליה / תל-אביב.
במזרח: כביש מס` 2.

במסגרת עבודתנו נדרשנו לחוות דעתנו לסקירת המצב התכנוני המאושר והמתוכנן. וניתוח עפ"י עקרונות שמאיים של ערכי שווי ומשמעותם הכלכלית.

כיום בהליך הכנה תכנית חדשה, הר/2200/א, אשר פורסמה לפי סעיף 77 בי.פ. 5676 מיום 05.06.2007.

שטח התכנית: 2,265 דונם ברוטו.

חלופת התכנון הנבחרת ("רוח ים") הנה מוטת מגורים.
 


לאור המצב התכנוני הקיים, מזה שנים רבות, הקרקעות ספקולטיביות.
הספוקלציה נעה על מס` צירים כגון היעודים ולוחות הזמנים שייקבעו בתכנית שתקודם להליכי אישור.
הזכויות המוערכות והמחירים בשוק מביאים בחשבון את העובדה כי הבעלות הנה משותפת (מושעא), חלק בלתי מסוים במקרקעין.
ככלל, בשטחי המתחם כוללים בעלי זכויות פרטיים רבים.

בהערכת אומדן שווי למ"ר מובאים בחשבון יעודי הקרקע המאושרים. במתחם הכולל יש מספר יעודי קרקע, בעיקרם "תכנון לעתיד" ו"חקלאי".
יעוד "חקלאי" הנו יעוד בסיסי ולפיכך נחות מיעוד "תכנון לעתיד". מכאן, צפוי ואף בפועל מתקיים, כי המחירים ליעוד חקלאי נמוכים במעט. חלק מהחלקות מיועדות בחלקם ל"תכנון בעתיד" וחלקם לחקלאי.


לייעודי הקרקע חשיבות לעניין אומדן השווי והערכת השוק מהסיבות הבאות:

1. שינוי יעוד לשטח לתכנון לעתיד הנו "זמין" וצפוי להיות קצר יותר משינוי יעוד של קרקע חקלאית.
2. היטל ההשבחה החזוי בגין אישור תכנית חדשה לבנייה יהיה נמוך יותר ביעוד "תכנון לעתיד" מאשר "חקלאי".

מכלול הגורמים מביאים להערכה גבוהה יותר של השוק את יעוד ה"תכנון לעתיד".
כל האמור, הנו על בסיס הפרקטיקה בפועל ואינה קשורה לעובדה, כי מכלול הקרקעות בכל הייעודים במתחם צפויים לשינוי ייעוד בתכנית החדשה.

ניכר כי מחירי הביקוש גבוהים בכ-40% ממחירי העסקות, שבוצעות במהלך שנת 2012- 2011. נדגיש, כי עסקאות רבות עשויות להיות מדווחות לרשויות המס במחיר חסר, משיקולי מיסוי. יובהר, אין באפשרותי לחוות דעה ברורה בנושא זה.

התכנון החזוי יהיה באמצעות תכנית "רה- פרצלציה", איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים. איחוד וחלוקה יבוצעו ע"י שמאי מקרקעין, אשר ימונה למטרה זו.

העקרונות הנם:

1.  שוויו היחסי של המגרש שיוקצה כאמור ביחס לשווים של סך המגרשים החדשים שנוצרו ע"י החלוקה, יהיה, ככל האפשר, כשוויו היחסי של החלקה המקורית של מקבל ההקצאה ביחס לשווים של סך כל החלקות המקוריות, בכדי לצמצם ככל הניתן תשלומי איזון.

2. כל מגרש שיוקצה יהיה קרוב ככל האפשר למקום בו היה קודם מגרשו של מקבל ההקצאה.

3. לגבי בעלים הרשומים בחלקות נפרדות תעשנה ההקצאות במטרה לרכז את זכויותיהם במגרשי ההקצאה, ככל שניתן.

4. ההקצאה הנה במטרה להפריד שותפויות, ככל שניתן, במטרה להביא לעלייה בסחירות הקרקעות לאחר אישור התכנית החדשה.

5. בעת שיקולי השווי יובאו בחשבון גודל, צורה ומיקום של חלקות הרישום (המקוריות) ומגרשי התמורה וכן במבנה הבעלויות במצב נכנס ובמצב יוצא.
 

אין באמור לעיל, משום יעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על ניתוחים ובדיקות שנערכו על ידי משרדנו.

משרדנו מעניק שירותי שמאות מקרקעין בתחומים הבאים.
  • יעוץ במקרקעין בשלבי תכנון ולקרקעות ספקולטיביות.
  • ניתוחי כדאיות כלכלית לפרויקטים, לרבות תמ"א 38.
  • שומות\חוות דעת להערכת שווי שוק של נכסים ושמאות מקרקעין.
  • הערכות שווי לבטוחה לבנקים.

 |  שמאות מקרקעין |  אודות  |  תמ''א 38 בשבילך  |  סוגיות נפוצות ופתרונות  |  מגמות חמות  |  קישורים  |  יצירת קשר  |  מפת אתר  |  הוספה למועדפים  | 
בועז וכולדר-שמאות מקרקעין- www.w-b.co.il © כל הזכויות שמורות
שמאי מקרקעין - שמאי מקרקעין בתל אביב - בועז וכולדר תל אביב: דרך מנחם בגין 44 טל: 03-6877979 פקס: 03-6877977 חיפה: סטפן וייז 1 טל: 04-8311738
כל מידע המובא באתר זה אינו מיועד להצגה או להעתקה, באופן מלא או חלקי, השימוש במידע דלעיל הינו באחריות המשתמש בלבד. כל המידע המוצג באתר הינו
מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת מקצועיות. אין באמור לעיל משום ייעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על בדיקות ניתוחים והנחות עבודה, שנעשו במשרדנו.
  בניית אתרים לעסקים   אינטרדיל