שווי קרקעות ספקולטיביות- מתחם "רצועת הנופש", רמת השרון 2013

מאמר זה עוסק בשווי קרקע, הממוקמת במתחם "א" בתחום שיפוט של העיר רמת השרון. במסגרת עבודתנו נדרשנו לחוות דעתנו לסקירת המצב התכנוני המאושר והמתוכנן.
וניתוח עפ"י עקרונות שמאיים של ערכי שווי ומשמעותם הכלכלית.
הקרקע ממוקמת באגפה הדרומי של העיר, בתחום הרזרבה לתכנון של העיר, הידוע גם כמתחם "רצועת הנופש רמת השרון".
הסביבה הנה דרום העיר, בסמוך לגבול השיפוט עם עיריית תל-אביב.


    

מתחם: "א". גבולותיו:
במערב: דרך משה סנה.
בצפון: כביש מס` 5.
במזרח: כביש מס` 4.
בדרום: גבול שיפוט עם תל-אביב.
בנוסף: האזור בין בית העלמין ממערב והכפר הירוק מצפון, מערבית לדרך משה סנה.

הקרקע הנה בתחום אזור לאיחוד וחלוקה, הכולל יעודים של:
מגורים מיוחד, אחסון מיוחד, שצ"פ, שצ"פ מטרופוליני, פנאי נופש וספורט, אזור לטיפול נופי, מסוף תחבורה לוגיסטי, דרכים.

תכנית מתאר מקומית רש/1/763. פורסמה בי.פ. 6080 מיום 28.04.2010.
התכנית קובעת תנאים והנחיות להכנת תכניות מפורטות לאזורים ומתחמי התכנון.
יעוד: אזור לאחסון מיוחד. שימושים - מגורים ו/או דיור מוגן ו/או מלונאות.
הזכויות הנן חלק מסך זכויות התכנית למגורים. את הקרקע חוצה פרוזדור קו מתח עליון.
התכנית קובעת:
 
 
נפח בנייה, מ"ר
מס` יח"ד
שטח עיקרי, מ"ר
מגורים
610,000 (1)
6,100
100 ליח"ד
מסחר
30,500 (1)
 
 
תעסוקה
20,000 (1)
 
 
מרכז תחבורה
20,000
 
 
פנאי ונופש
25,000
 
 
שצ"פ מטרופוליני
1,500
 
 
(1) שטח המסחר והתעסוקה כלול בזכויות למגורים (ימומש ע"י המרת שטחים).
(**) סה"כ הפקעות בתחום מתחם "א" לאיחוד וחלוקה - 42.80%.

ב"מצב חדש" המתחם כולל ייעודי קרקע שונים, כמפורט לעיל.
ב"מצב הקודם", ייעודי הקרקע במתחם הנו "חקלאי".
◄ התכנון החזוי יהיה באמצעות תכנית "רה- פרצלציה", איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים. איחוד וחלוקה יבוצעו ע"י שמאי מקרקעין, אשר ימונה למטרה זו.
העקרונות הנם:

1. שוויו היחסי של המגרש שיוקצה כאמור ביחס לשווים של סך המגרשים החדשים שנוצרו ע"י החלוקה, יהיה, ככל האפשר, כשוויו היחסי של החלקה המקורית של מקבל ההקצאה ביחס לשווים של סך כל החלקות המקוריות, בכדי לצמצם ככל הניתן תשלומי איזון.

2. כל מגרש שיוקצה יהיה קרוב ככל האפשר למקום בו היה קודם מגרשו של מקבל ההקצאה.

3. לגבי בעלים הרשומים בחלקות נפרדות תעשנה ההקצאות במטרה לרכז את זכויותיהם במגרשי ההקצאה, ככל שניתן.

4. ההקצאה הנה במטרה להפריד שותפויות, ככל שניתן, במטרה להביא לעלייה בסחירות הקרקעות לאחר אישור התכנית החדשה.

5. בעת שיקולי השווי יובאו בחשבון גודל, צורה ומיקום של חלקות הרישום (המקוריות) ומגרשי התמורה וכן במבנה הבעלויות במצב נכנס ובמצב יוצא.
◄ באומדן השווי הבאנו בחשבון:

1. דמ"ש עפ"י החוזה הקיים, מהוון להיום.

2. שווי השטחים הסחירים עפ"י תכנית רש/1/763, כזמינים לבנייה.
למטרת השווי כזמין, לא הבאנו בחשבון שימושי תעסוקה, קרי לא תבוצע המרת שטחים ממגורים לשימוש זה. את שווי זה חישבנו למ"ר ברוטו הכלול בתכנית וייחסנו את החלק היחסי של החלקה מכלל התכנית.

3. הבאנו בחשבון הערכת היטל השבחה בגין אישור התכנית המפורטת העתידית. הנחת העבודה הנה כי תכנית מפורטת, הכוללת טבלאות הקצאה ואיזון תאושר בעוד כ- 7.25 שנים, מועד סיום חוזה השכירות הנוכחי.
היטל ההשבחה הסופי יקבע ע"י הועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה בלבד, בעת אישור התכנית הסופית

4. בחישובי השווי הובא בחשבון, כי סך שטח הקרקע למגורים הנו 259 דונם מסך 1,405 דונם במתחם "א" (18.43%), מיקום נשוא חוות הדעת.

5. אומדן השווי הנו לחלקה בשלמות.
במידה וירכשו חלק מהזכויות בקרקע, יש להביא הפחתה בגין בעלות משותפת (מושעא) השיעור שנע בגבולות של כ- 5%-.

שווי קרקע ליח"ד, להיום, במעוגל כ- 600,000 ₪.

היטל השבחה חזוי ליח"ד, להיום, במעוגל כ- 90,000 ₪.
שווי יח"ד בערך עתידי  ₪915,417
היטל השבחה עתידי ליח"ד לתכנית מפורטת  ₪393,565
סה"כ ₪1,308,981
לדעתנו, שווי יח"ד זמינה לבניה הנה כ -  ₪1,300,000

אין באמור לעיל, משום יעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על ניתוחים ובדיקות שנערכו על ידי משרדנו. משרדנו מעניק שירותי שמאות מקרקעין בתחומים הבאים.
  • יעוץ במקרקעין בשלבי תכנון ולקרקעות ספקולטיביות.
  • ניתוחי כדאיות כלכלית לפרויקטים, לרבות תמ"א 38.
  • שומות\חוות דעת להערכת שווי שוק של נכסים ושמאות מקרקעין.
  • הערכות שווי לבטוחה לבנקים.

 |  שמאות מקרקעין |  אודות  |  תמ''א 38 בשבילך  |  סוגיות נפוצות ופתרונות  |  מגמות חמות  |  קישורים  |  יצירת קשר  |  מפת אתר  |  הוספה למועדפים  | 
בועז וכולדר-שמאות מקרקעין- www.w-b.co.il © כל הזכויות שמורות
שמאי מקרקעין - שמאי מקרקעין בתל אביב - בועז וכולדר תל אביב: דרך מנחם בגין 44 טל: 03-6877979 פקס: 03-6877977 חיפה: סטפן וייז 1 טל: 04-8311738
כל מידע המובא באתר זה אינו מיועד להצגה או להעתקה, באופן מלא או חלקי, השימוש במידע דלעיל הינו באחריות המשתמש בלבד. כל המידע המוצג באתר הינו
מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת מקצועיות. אין באמור לעיל משום ייעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על בדיקות ניתוחים והנחות עבודה, שנעשו במשרדנו.
  בניית אתרים לעסקים   אינטרדיל