מקסום כדאיות כלכלית תמא 38 בתל אביב

מקסום שווי זכויות הדיירים תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2


במהלך השנתיים האחרונות אנחנו כמשרד שמאי מקרקעין מתמחים בבדיקות זכויות הדיירים והכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקטים במסגרת תכנית תמ"א 38.
מרבית הפרויקטים שאנו מנתחים נמצאים מטבע הדברים במרכז הארץ, תל אביב, רמת גן, רמת גן, גבעתיים, רמת השרון והרצליה.


    

מאמר זה יעסוק בבחינת פרוייקט לפיו מבקשים הדיירים לקבל הצעות מיזמים, ב- 2 חלופות כלהלן:
· דוח "0" לעניין בדיקת רווחיות וכדאיות כלכלית במסגרת תמ"א 38/1 - שיפוץ וחיזוק
בניין.
· דוח "0" לעניין בדיקת רווחיות וכדאיות כלכלית במסגרת תמ"א 38/2- בנייה חדשה.
נתונים כלליים:
שטח חלקה : 563 מ"ר, רשום.
תיאור : בניין מגורים בן 3 קומות מעל קומת עמודים חלקית.
בכל קומה 2 יח"ד וסה"כ 8 יח"ד.
בכל קומה, יח"ד חזיתית לרחוב ויח"ד עורפית.
שטח בנוי קיים : 683.34 מ"ר ברוטו, עפ"י תשריט הבקשה להיתר.
מיקום : צפון מרכז העיר תל אביב רחוב פנימי ומבוקש.


מס רכישה
חושב בכל חלופה על בסיס עלויות שירותי הבנייה.
מדגיש כי כיום קיימת מגמה ברשויות המס לדרוש את חישוב המס על בסיס שווי התמורה בעסקה.

מס שבח
· בחלופת תוספת בנייה לא קיים מס שבח, היות והדיירים אינם מקבלים תמורה הגדולה מ- 25 מ"ר הרחבה עפ"י תמ"א 38.
· בחלופת בנייה חדשה, קיים מס שבח החל על הדיירים.
למטרה זו מצורף בסעיף 8.11.3, להלן, תחשיב שווי יח"ד במצבן כיום ושווי הקרקע לפרוייקט במלואו.
חוות הדעת אינה כוללת את חישוב מס שבח מקרקעין. למטרה זו, יש לקבל חוות דעת של רו"ח/עו"ד מוסמך.

יודגש:
× כיום המגמה הנה כי מכפיל הפטור לשווי הדירות הקיימות הנו 1.93.
× בתת חלקות מס` 2-1 ו- 8-6 הבעלות הנה של מספר בעליםזהים, להם בעלות חלקית במושעא בתת חלקות אלה.

· ההון העצמי הנדרש למטרת עלויות מימון מחושב לפי 30%.
· בסיס חוות הדעת למחירי המכירה נערך בגישת ההשוואה למחירי עסקאות למגורים בסביבה.

מחירי מכירה, כולל מע"מ

המחירים הנם ליחידות תמורת היזם.

תוספת בנייה:
 




בנייה חדשה:
 




חלופה א` - תוספת בנייה
מחירי מכירה
 




תקציב עלויות, ללא מע"מ






הערות:

א. בתחשיב העלויות הבאנו בחשבון דיור חלופי לדירות הקיימות, למשך 14 חודשים ובתוספת עלויות ההובלה.
ב. בתחשיב מכפילי החניה, נדרשים 4 מתקנים בפועל.
ג. תקופת בנייה 14 חודשים.
ד. בתחשיב המימון הובאה בחשבון תקופה של 20 חודשים, לשיעור מימון של 70%.
ה. היות והחלופה אינה מביאה תוספת שטחים לדירות הקיימות, הבאנו בחשבון עלות שיפוץ של 3,000 ₪ למ"ר, להגדלת הסטנדרט.
ו. דירות התמורה לדיירים הנם 1 דירה כ"א, משופצת, במיקום הנוכחי.

תמהיל דירות
 
 
 




סיכום, ללא מע"מ
 


ניתוח רגישות
 
 
 


סיכום, ללא מע"מ
בהנחת מס רכישה בשיעור של הזכויות הנמכרות






חלופה ב` - בנייה חדשה

מחירי מכירה





תקציב עלויות, ללא מע"מ (לא כולל מס שבח)
 
 
 



הערות:

א. בתחשיב העלויות הבאנו בחשבון דיור חלופי לדירות הקיימות, למשך 20 חודשים ובתוספת עלויות ההובלה.
ב. תקופת בנייה 20 חודשים.
ג. בתחשיב המימון הובאה בחשבון תקופה של 20 חודשים, לשיעור מימון של 70%.
ד. דירות התמורה לדיירים הנם 1 דירה כ"א, במיקום הגבוה ב- 1 קומה מהמיקום הקיים.


שווי מרכיב הקרקע, למטרת חישוב מס שבח


שווי יח"ד הקיימות





סה"כ שווי קרקע


 
 
 
 


תמהיל דירות
 
 




סיכום, ללא מע"מ
הנ"ל אינו כולל את מרכיב מס השבח.
 




ניתוח רגישות




סיכום, ללא מע"מ
בהנחת מס רכישה בשיעור של הזכויות הנמכרות

הנ"ל אינו כולל את מרכיב מס השבח.
 





אין באמור לעיל, משום יעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על ניתוחים ובדיקות שנערכו על ידי משרדנו.

משרדנו מעניק שירותי בחינת מיקסום שווי זכויות הדיירים במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 וכן שמאות מקרקעין בתחומים הבאים.
· יעוץ במקרקעין בשלבי תכנון ולקרקעות ספקולטיביות.
· ניתוחי שווי טבלאות איזון והקצאה ופירוקי שיתוף במקרקעין
· שומות\חוות דעת להערכת שווי שוק של נכסים ושמאות מקרקעין.
· הערכות שווי לבטוחה לבנקים.

 |  שמאות מקרקעין |  אודות  |  תמ''א 38 בשבילך  |  סוגיות נפוצות ופתרונות  |  מגמות חמות  |  קישורים  |  יצירת קשר  |  מפת אתר  |  הוספה למועדפים  | 
בועז וכולדר-שמאות מקרקעין- www.w-b.co.il © כל הזכויות שמורות
שמאי מקרקעין - שמאי מקרקעין בתל אביב - בועז וכולדר תל אביב: דרך מנחם בגין 44 טל: 03-6877979 פקס: 03-6877977 חיפה: סטפן וייז 1 טל: 04-8311738
כל מידע המובא באתר זה אינו מיועד להצגה או להעתקה, באופן מלא או חלקי, השימוש במידע דלעיל הינו באחריות המשתמש בלבד. כל המידע המוצג באתר הינו
מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת מקצועיות. אין באמור לעיל משום ייעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על בדיקות ניתוחים והנחות עבודה, שנעשו במשרדנו.
  בניית אתרים לעסקים   אינטרדיל