שווי מגרשים למגורים ובתים צמודי קרקע- שכונת "אפקה" תל אביב 2013

ככלל מגרשי מגורים בשטח של חצי דונם הנם מצרך מבוקש מאוד במדינת ישראל.
בתל אביב מגרשים שכאלה הנם תמיד במצב של רב הביקוש על ההיצע.
כשמאי מקרקעין נדרשתי לאחרונה לחוות דעתי לשוויו של מגרש למגורים בשכונת "אפקה" הצפונית וכמו כן נדרשנו לחוות דעתנו המקצועית לשווי בית מגורים בנוי ברמת גמר גבוהה.
הסביבה, שכונת "אפקה", צפון העיר תל-אביב.
השכונה, גובלת בנתיבי איילון, במזרח באוניברסיטה תל-אביב, בדרום בשכונות רמת אביב ג` ונווה אביבים, במערב ובצפון. השכונה מחולקת ע"י רחוב קק"ל לאפקה צפון ולאפקה דרום.
"אפקה צפון", מיקום החלקה, נשוא חוות הדעת, נחשבת לשכונה יוקרתית ומאופיינת בבתי מגורים צמודי קרקע חד משפחתיים בבנייה חדשה וותיקה.
רחוב חייל המשמר, נחשב לאחד הרחובות השקטים והמבוקשים בשכונה.


    

המגרשים הנם בשטחים שנעים בין 500 ל- 530 מ"ר, צורת במרבית המקרים רגולרית. הזכויות הנם בתנאי חכירה מהוונת מאת מנהל מקרקעי ישראל.
מנהל מקרקעי ישראל מחייב בתשלומים שהנם בגובה של 4,500 ₪ בגין כל מ"ר נוסף מעבר ל- 240 מ"ר המוכרים. כמו כן הועדה המקומית גובה היטלי השבחה בגין הקלות שהנם כ- 17,000 ₪/למ"ר אקו` לזכויות הנוספות.
מעבר לכך, נדרשים היטלי השבחה בגין תכניות בניין עיר כגון תכנית לחדרי יצאה ועליות גג הידועה כ- ג`1, ותכנית המרתפים, המאפשרת בניית מרתף גם בגובה של 4 מ`.

נשוא בדיקתנו מתוכנן להוות בית מגורים צמוד קרקע, דו קומתי מעל קומת מרתף, בגובה פנימי של 4.0 מ`, הכולל גג רעפים רב שיפועי ומעלית נוסעים העוצרת בכל הקומות.
השטח הבנוי המתוכנן הנו כ- 595 מ"ר ברוטו. 

הגימור המתוכנן הנו, ברמת גמר גבוהה ביותר וכולל:

  • דלת כניסה, דקורטיבית מעץ אגוז אפריקאי + מערכת "פלדלת".
  • מטבח יוקרה הכולל, ארונות תחתונים + ארונות קיר, חיפוי שיש, פירזולים וכו`.
  • חלונות מסוג כפולים + תריסי רפרפת ורשת חשמליים.
  • בכל החדרים, בחדרי האמבטיה והשירותים, ארונות קיר.
  • מערכת חשמל חכמה + מערכות סראונד.
  • תקרות, מונמכות "צפות" + תאורה שקועה.
  • מעלית נוסעים, העוצרת בכל המפלסים.
  • מערכת מיזוג אויר מרכזית + מערכת חימום תת ריצפתי.
  • בחצר, מעברים, מערכת תאורת גן, משטחי דק, עצי פרי.
עסקאות השוואה לבתי מגורים חדשים בסביבה.
 

בהתאם לעסקאות ההשוואה, ניתן לראות כי מחירי הבתים היוקרתיים בשכונה נע בין 16 מיליון ₪ ל- 18 מיליון ₪, כאשר השטח הבנוי הנו מעל 400 מ"ר. לדעתנו בית חדש בנוי בשטח של 595 שוויו ינוע בין מיליון ₪ 18 ל- 22 מיליון ₪.
 
ניתוח שווי מ"ר קרקע עפ"י, עסקאות השווה למחירי מכירה של מגרשים בסביבה.

  • הבאנו בחשבון כי שווי המגרשים בעסקאות ההשוואה כולל תשלום למנהל מקרקעי ישראל עבור שטח מבונה של עד 240 מ"ר ואינו כולל תשלומים בגין הקלות. לפיכך, הבאנו בחשבון תוספת בגין התשלומים אשר שולמו עבור, דמי היתר למנהל מקרקעי ישראל לשטח שמעבר ל- 240 מ"ר ועד לשטח מבונה של 595 מ"ר, היטל השבחה בגין הקלות, אגרות בניה והיטלי מים.
  • הבאנו בחשבון, תוספת בגין רווח יזמי על שווי הקרקע של 5% בגין, הליך הוצאת היתר בניה, תשלום אגרות וכו`.


ניתוח שווי מ"ר מבונה אקוו` עפ"י עסקאות השוואה למחירי מכירה של בתי מגורים בנויים בסביבה.

  • בגישה זו ניתחנו את השטחים הבנויים תוך מתן מקדמים אקוו` לשטחי המרתף, לשטחים העיקריים, שטחי שירות, חניה ובריכות שחייה.
  • הבאנו בחשבון, הפחתה של רווח יזמי מופחת בשיעור של 5% ועלויות בנייה למ"ר, בהתאם לבנוי ורמת הגימור של כ"א מהבתים בעסקאות השוואה להלן.
  • הבאנו בחשבון תוספת בגין ההשבחות ששולמו (אגרות בניה ומים) במגרש, נשוא חוות הדעת.
     
  •  

משרדנו מעניק שירותי שמאות מקרקעין בתחומים הבאים.

  • יעוץ במקרקעין בשלבי תכנון ולקרקעות ספקולטיביות.
  • ניתוחי כדאיות כלכלית לפרויקטים, לרבות תמ"א 38.
  • שומות\חוות דעת להערכת שווי שוק של נכסים ושמאות מקרקעין.
  • הערכות שווי לבטוחה לבנקים.

 

 |  שמאות מקרקעין |  אודות  |  תמ''א 38 בשבילך  |  סוגיות נפוצות ופתרונות  |  מגמות חמות  |  קישורים  |  יצירת קשר  |  מפת אתר  |  הוספה למועדפים  | 
בועז וכולדר-שמאות מקרקעין- www.w-b.co.il © כל הזכויות שמורות
שמאי מקרקעין - שמאי מקרקעין בתל אביב - בועז וכולדר תל אביב: דרך מנחם בגין 44 טל: 03-6877979 פקס: 03-6877977 חיפה: סטפן וייז 1 טל: 04-8311738
כל מידע המובא באתר זה אינו מיועד להצגה או להעתקה, באופן מלא או חלקי, השימוש במידע דלעיל הינו באחריות המשתמש בלבד. כל המידע המוצג באתר הינו
מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת מקצועיות. אין באמור לעיל משום ייעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על בדיקות ניתוחים והנחות עבודה, שנעשו במשרדנו.
  בניית אתרים לעסקים   אינטרדיל