רצועת הנופש רמת-השרון ומתחם פי גלילות תל אביב 06.2013 גושים: 6341, 6617, 6619
לפני כ- 3 חודשים במאמר קודם על מתחמי "רצועת הנופש ברמת השרון נתחנו את ערכי הבסיס והתכנון ומגמותיו. כעת נתבקשנו לבחון את מתחמי התכנון והשונות ביניהם, תוך הסתכלות על ההפקעות והחשיפות השונות שיש למשקיע ו/או לבעלי הזכויות בדרך למימוש המיטבי.
גושים 6341 ו- 6617 ממוקמים באגפה הדרום-מזרחי של העיר, בתחום הרזרבה לתכנון של העיר, הידוע גם כמתחם "רצועת הנופש רמת השרון".
גוש 6619 הקרקע ממוקמת באגפה הדרום-מערבי של רמת השרון.
הסביבה הנה צפון העיר תל-אביב, בצמוד לשכונת רמת אביב. בתחום הקרקע ממוקם בחלקו מתחם "פי גלילות".
רצועת הנופש רמת השרון
התכנית נחלקת לשני
אזורי תכנון בתחום איחוד וחלוקה - א ו- ב6.
התכנית אינה מפרטת את סך השטחים בכל אזור.
 
עפ"י חישובים שלנו, השטחים בתחום איחוד וחלוקה הנם (בהערכה):
 
אזור א`: 1,320 דונם 64%.
אזור ב6: 735 דונם 36%.
סה"כ: 1,805 דונם 100%.
 
היות ובגין תכנית רש/1/763 נדרש אישור תכניות מפורטות, הכוללות טבלאות איחוד וחלוקה, הנחת בסיס בחישוב הנה כי יחס הזכויות למגורים יתחלק בין שני האזורים לאיחוד וחלוקה, כיחס שטחי האזורים הכלולים בתחום האיחוד וחלוקה. כלומר:
אזור א`: 3,918 יח"ד.
אזור ב6: 2,182 יח"ד.
סה"כ: 6,100 יח"ד.

    

סיכום זכויות בכל מתחם:
 
 


(1)  שטח המסחר והתעסוקה כלול בזכויות למגורים (ימומש ע"י המרת שטחים).
מחד במתחם א` יש יותר זכויות לעומת מתחם ב6. מאידך, מיקום מתחם א` נחות ממיקום מתחם ב6, ולכן הפחתנו 10% ממחיר קרקע למגורים במתחם א`.
 
צפיפות המגורים בתכנית הנה:
אזור א`: 2.97 יח"ד לדונם ברוטו.
אזור ב6: 2.97 יח"ד לדונם ברוטו.
היטל השבחה למתחם, שווי המצב הקיים (תכנית רש/1/763) מוערך בממוצע בכ- 2,400 ₪ למ"ר, למועד אישור התכנית.
היטל ההשבחה בגין תכנית זו, למועד אישורה, הנו בממוצע כ- 1,200 ₪ למ"ר.
 
פי גלילות הזכויות בחלקה נחלקות בין שתי ועדות תכנון ושתי תכניות - רש/800 (רמת השרון) ו- תא/2812 (תל-אביב).
עפ"י חישובים שלנו, השטחים בתחום איחוד וחלוקה הנם (בהערכה):
רש/800: 1,125 דונם 81.6%.
תא/2812: 254 
דונם 18.4%.
 
סיכום זכויות בכל מתחם:
 


התכניות מגדירות נפחי בנייה בטווחים ואינן קובעות נפחים סופיים. מותנה בעריכת תכניות מפורטות ובתנאים.
חוות דעת זו ערוכה לנפחים, אשר לדעתנו מחד הנם שמרניים ומאידך מהווים התאמה לציפיות כיום בשוק, המתבטאים בערכי השווי הנסחרים בקרקעות.
קביעתנו הנה:
 
בתכנית תא/2812 קיים פוטנציאל צפיפות למגורים גדול יותר מתכנית רש/800.
מאידך, בתכנית רש/800 קיימות זכויות ניכרות לתעסוקה.
היטל השבחה למתחם, שווי המצב הקיים (תכנית רש/800) מוערך בממוצע בכ- 1,950 ₪ למ"ר. היטל ההשבחה בגין תכנית זו, למועד אישורה, הנו בממוצע כ- 350 ₪ למ"ר.

סיכום
 
אין באמור לעיל, משום יעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על ניתוחים ובדיקות שנערכו על ידי משרדנו. 
משרדנו מעניק שירותי שמאות מקרקעין בתחומים הבאים.
·  יעוץ במקרקעין בשלבי תכנון ולקרקעות ספקולטיביות.
·  ניתוחי שווי טבלאות איזון והקצאה ופירוקי שיתוף במקרקעין
·  שומות\חוות דעת להערכת שווי שוק של נכסים ושמאות מקרקעין.
·  הערכות שווי לבטוחה לבנקים.
 

 |  שמאות מקרקעין |  אודות  |  תמ''א 38 בשבילך  |  סוגיות נפוצות ופתרונות  |  מגמות חמות  |  קישורים  |  יצירת קשר  |  מפת אתר  |  הוספה למועדפים  | 
בועז וכולדר-שמאות מקרקעין- www.w-b.co.il © כל הזכויות שמורות
שמאי מקרקעין - שמאי מקרקעין בתל אביב - בועז וכולדר תל אביב: דרך מנחם בגין 44 טל: 03-6877979 פקס: 03-6877977 חיפה: סטפן וייז 1 טל: 04-8311738
כל מידע המובא באתר זה אינו מיועד להצגה או להעתקה, באופן מלא או חלקי, השימוש במידע דלעיל הינו באחריות המשתמש בלבד. כל המידע המוצג באתר הינו
מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת מקצועיות. אין באמור לעיל משום ייעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על בדיקות ניתוחים והנחות עבודה, שנעשו במשרדנו.
  בניית אתרים לעסקים   אינטרדיל