מתחם רצועת הנופש רמת השרון ופי גלילות תל אביב

לפני כ- 3 חודשים במאמר קודם על מתחמי "רצועת הנופש ברמת השרון נתחנו את ערכי הבסיס והתכנון ומגמותיו.
כעת נתבקשנו לבחון את מתחמי התכנון והשונות ביניהם, תוך הסתכלות על ההפקעות והחשיפות השונות שיש למשקיע ו/או לבעלי הזכויות בדרך למימוש המיטבי.


    

 

סיכום זכויות בכל מתחם:

(1) שטח המסחר והתעסוקה כלול בזכויות למגורים (ימומש ע"י המרת שטחים).

מחד במתחם א` יש יותר זכויות לעומת מתחם ב6. מאידך, מיקום מתחם א` נחות ממיקום מתחם ב6, ולכן הפחתנו 10% ממחיר קרקע למגורים במתחם א`.

צפיפות המגורים בתכנית הנה:

אזור א`: 2.97 יח"ד לדונם ברוטו.

אזור ב6: 2.97 יח"ד לדונם ברוטו.

היטל השבחה למתחם, שווי המצב הקיים (תכנית רש/1/763) מוערך בממוצע בכ- 2,400 ₪ למ"ר, למועד אישור התכנית.

היטל ההשבחה בגין תכנית זו, למועד אישורה, הנו בממוצע כ- 1,200 ₪ למ"ר.

פי גלילות

הזכויות בחלקה נחלקות בין שתי ועדות תכנון ושתי תכניות - רש/800 (רמת השרון) ו- תא/2812 (תל-אביב).

עפ"י חישובים שלנו, השטחים בתחום איחוד וחלוקה הנם (בהערכה):

רש/800: 1,125 דונם 81.6%.

תא/2812: 254 דונם 18.4%.

סיכום זכויות בכל מתחם:

התכניות מגדירות נפחי בנייה בטווחים ואינן קובעות נפחים סופיים. מותנה בעריכת תכניות מפורטות ובתנאים.

חוות דעת זו ערוכה לנפחים, אשר לדעתנו מחד הנם שמרניים ומאידך מהווים התאמה לציפיות כיום בשוק, המתבטאים בערכי השווי הנסחרים בקרקעות.

קביעתנו הנה:

 

רש/800

תא/2812

מגורים

6,000 יח"ד

1,800 יח"ד

צפיפות לדונם ברוטו

5.33

7.10

תעסוקה

500,000 מ"ר

 

מסחר בשצ"פ

1,250 מ"ר

250 מ"ר

בתכנית תא/2812 קיים פוטנציאל צפיפות למגורים גדול יותר מתכנית רש/800.

מאידך, בתכנית רש/800 קיימות זכויות ניכרות לתעסוקה.

היטל השבחה למתחם, שווי המצב הקיים (תכנית רש/800) מוערך בממוצע בכ- 1,950 ₪ למ"ר. היטל ההשבחה בגין תכנית זו, למועד אישורה, הנו בממוצע כ- 350 ₪ למ"ר.

סיכום

גוש

מתחם

שווי לדונם

6617

ב6 - מערבי

2,600,000

6431

א - מזרחי

2,600,000

6619

פי גלילות

4,500,000

אין באמור לעיל, משום יעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על ניתוחים ובדיקות שנערכו על ידי משרדנו.

משרדנו מעניק שירותי שמאות מקרקעין בתחומים הבאים.

· יעוץ במקרקעין בשלבי תכנון ולקרקעות ספקולטיביות.

· ניתוחי שווי טבלאות איזון והקצאה ופירוקי שיתוף במקרקעין

· שומות\חוות דעת להערכת שווי שוק של נכסים ושמאות מקרקעין.

· הערכות שווי לבטוחה לבנקים.

 |  שמאות מקרקעין |  אודות  |  תמ''א 38 בשבילך  |  סוגיות נפוצות ופתרונות  |  מגמות חמות  |  קישורים  |  יצירת קשר  |  מפת אתר  |  הוספה למועדפים  | 
בועז וכולדר-שמאות מקרקעין- www.w-b.co.il © כל הזכויות שמורות
שמאי מקרקעין - שמאי מקרקעין בתל אביב - בועז וכולדר תל אביב: דרך מנחם בגין 44 טל: 03-6877979 פקס: 03-6877977 חיפה: סטפן וייז 1 טל: 04-8311738
כל מידע המובא באתר זה אינו מיועד להצגה או להעתקה, באופן מלא או חלקי, השימוש במידע דלעיל הינו באחריות המשתמש בלבד. כל המידע המוצג באתר הינו
מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת מקצועיות. אין באמור לעיל משום ייעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על בדיקות ניתוחים והנחות עבודה, שנעשו במשרדנו.
  בניית אתרים לעסקים   אינטרדיל