היטל השבחה מכר והקלות- שכונת אפקה תל אביב

בהמשך לניסיוננו בהגשת שומות "אחרות" להיטל השבחה וזאת במסגרת תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, המחייב פניה לשמאי מכריע, או לועדת ערר מחוזית, חשיבותו של שמאי מקרקעין, מטעם בעלי הזכויות, הנה קריטית וזאת לאור ההתמקצעות הרבה, שנדרשת הן משמאי הועדות, הן מצד השמאי המכריע ובוודאי שעל כתפיו של שמאי הבעלים מונחת האחריות לראות ולהמליץ האם בסוף ההליך החיסכון, שיוצר, במידה וכך יהיה, אכן יוצר כדאיות כלכלית לבעלים וזאת בהתחשב בעלויות, משך הזמן והסכום האבסלוטי, שנותר בידי הבעלים.


    

מניסיוננו, המלצתנו הנה, שאין כדאיות כלכלית לבעלי הזכויות, להגיש שומות כשהחסכון הכלכלי נמוך מ- 10,000 ש"ח.

מכאן שברוב רובם של המקרים דרישות תשלום הנמוכות מ- 80,000 ₪, אינן כדאיות כלכלית לביצוע כל הליך ההשגה מול שמאי מכריע ו/או ועדת ערר.

מאמר זה יעסוק בניתוח הדרישות להיטל השבחה של הועדה המקומית תל אביב וערכי שווי בשכונת אפקה תל אביב.

העילה לדרישת היטל השבחה, הנה מימוש זכויות בדרך של מכר.

המועדים הקובעים בהתאם לפסיקת ביהמ"ש העליון בעניין "פמיני" (רע"א 4217/04), הנם כלהלן:

תכנית

מתן תוקף

המועד הקובע

2754

29.03.1998

13.04.1998

ע-1

18.03.2003

02.04.2004

3450

08.11.2006

23.11.2006

ג-1

20.08.2007

04.09.2007

זכויות: חכירה ממנהל מקרקעי ישראל עד ליום 31.01.2060

תכנית בניין עיר מס` 2754. פורסמה למתן תוקף בי.פ. 4632 מיום 29.03.1998.

התכנית מאפשרת הקמת בריכות שחיה, בריכות נוי וג`קוזי בחצרות בתים.

תכנית בניין עיר מס` ע-1. פורסמה למתן תוקף בי.פ. 5167 מיום 18.03.2003.

התכנית מאפשרת הגדלת השטחים המותרים לבניה במרתפים וקובעת הוראות בניה לגביהם:

מס` קומות מרתף: 1.

שטח המרתף: בשטח תכסית קומת הקרקע.

היתר למרתפים בשטח גדול יותר יינתן לאחר שהשתכנעה הועדה המקומית כי הדבר דרוש לתפקוד הבית.

גובה קומת המרתף: 4 מ`.

תכליות: לשימושים עיקריים מתוך השטחים העיקריים, שטחי שרות כלליים ושטחים נלווים למגורים. לא יותרו מגורים במרתף.

משרדים לבעלי מקצוע חופשי לשימוש דיירי הבית עם כניסה נפרדת.


תכנית בניין עיר מס` 3450. פורסמה למתן תוקף בי.פ. 5593 מיום 08.11.2006.

התכנית מתירה תוספת בניה לשטחים עיקריים ע"י המרת שטחים ו/או אחוזי בניה, המיועדים לבניית מבנה עזר / מחסן לשטחים עיקריים ב- 2 חלופות:

א. כל שטחי השירות למבני עזר ע"פ תכניות מאושרות יקבעו כשטחים עיקריים ויוצמדו למבנה העיקרי.

ב. תותר בנית מבנה עזר בחצר/מחסן (ללא הצמדה למבנה העיקרי) בשטח של עד 5 מ"ר שיחשבו כשטח שירות.

אפשרות נוספת היא השארת הוראות התכניות הראשיות לעניין זכויות למבנה עזר/מחסן על כנן.

תכנית בניין עיר מס` ג-1. פורסמה למתן תוקף בי.פ. 5705 מיום 20.08.2007.

א. בגגות שטוחים - בנית חדר יציאה לגג בשטח של 40 מ"ר, כולל שטח היטל חדר המדרגות הפנימי וכולל כל שטחי השירות השייכים לדירה וכולל ממ"ד.

תכסית הבניה המרבית הכוללת על הגג לא תעלה על 65% משטחו או 40 מ"ר לדירה, הקטן מביניהם.

גובה חדר יציאה לגג - עד 3 מ`.

בבניה בו זמנית תבוטל מגבלת השטח לחדר יציאה לגג ובלבד שתכסית הבנייה הכוללת על הגג לא תעלה על 65% משטחו.

"בניה בו זמנית - בניה שהוגש לגביה היתר אחד, הכולל את כל הבניה האפשרית על הגג על פי תכנית זו, מאושרת ע"י בעלי הזכויות בגג כחוק, ומבוצעת בשלמותה באותו זמן ומכח אותו היתר".

בסעיף 9.1, הוראות כלליות, קבוע כי תנאי למימוש חדרי יצירה לגג הנו כי שטח הקומה העליונה יהיה לפחות 80% משטח הקומה שמתחתיה.

ב. בחלל גג רעפים - רום הגג לא יעלה על 7 מ`, מדוד מרצפת המפלס הנמוך ביותר של הקומה העליונה שמתחת לגג ועד לנקודה הגבוהה ביותר של שיפוע הגג.

שיפוע הגג מדוד מכל צד לא יעלה על 50% ולא יקטן מ- 40%.

נשוא המאמר הנו מגרש בשטח של כ- 640 מ"ר עליו בית מגורים במצב טוב בשטח של כ- 240 מ"ר ב- 2 קומות (הקומה העליונה הנה חלקית).

ממוקם באגפה הצפון-מזרחי של שכונת "אפקה" הצפונית, קו שני לציר נתיבי איילון, בצמוד לבית הלוחם ולבנייני מגורים בבנייה רוויה.

הסביבה הנה שכונת "אפקה" הצפונית, מאופיינת בבנייה צמודת קרקע של בתים חד ודו קומתיים בבנייה ותיקה לצד מבני מגורים דו קומתיים בבנייה חדשה.

באגפה הצפוני והמערבי של השכונה, בתי מגורים בבנייה רוויה בני 3 קומות, בבנייה ותיקה.

השכונה תחומה באגפה הדרומי ברחוב קק"ל, ובאגפה המזרחי בציר נתיבי איילון.

עיקרי הבדיקות שיש לערוך:

1. מצבו הפיזי של הבית ושטחי הבניה ודרך ניצולן בפועל. במקרה שנבחן על

ידנו הבאנו בחשבון לאחר הבדיקות כי הנכס עבר שיפוץ יסודי בשנת 1999, הכולל הריסות פנים וחוץ ובנייה חדשה.

לפיכך, ממועד השיפוץ תקופת החיים הכלכליים של הנכס הנה 35 שנים.

המבנה הקיים תורם לשווי.

2. העילה לדרישת היטל השבחה, הנה מימוש זכויות, בדרך של מכר, בגין תכניות בניין עיר מס` 2754, ע-1, 3450 ו- ג-1.

ההשבחה בגין "מצב תכנוני חדש" על המקרקעין נבחנו עפ"י גישת המדרגות, וזאת על מנת לאמוד את הערכים המשביחים הנובעים מן הפעילות התכנונית בלבד, בהתאם לפסיקת ביהמ"ש העליון בעניין "פמיני" (רע"א 4217/04).

3. במהלך השנים הצטבר ידע רב ופסיקות שמאים מכריעים רבים בשכונת אפקה.

במסגרת דיוני השמאויות המכריעות הציגו הצדדים עסקאות וניתוחי ערכי שווי.

על בסיס הדיונים, גיבשו השמאויות המכריעות במהלך הזמן, ערכי שווי בסיסיים לתכניות הבניין השונות, המשביחות.

לפיכך, חוות דעתנו הנה בהתבסס על ערכי שווי, כפי שנקבעו בשמאויות מכריעות בסביבה, המבטאות את הפסיקות לעניין העסקאות השונות.

עיינו בשומות מכריעות, אשר נערכו לנכסים באפקה הצפונית:

מס"ד

שמאי מכריע

כתובת

גוש

חלקה

1

אמנון נזרי

אפקים 16

6628

63

2

דורית פריאל

אפקים 15

6628

58

3

לבנה אשד

המשמר האזרחי 6

6628

108

4

מוטי דיאמנט

חי"ש 5

6628

89

5

מנחם מלוכנא

אפקים 13

6628

59

6

מנחם מלוכנא

הרכש 17

6627

540

7

בצלאל קציר

חיל המשמר 31

6628

25

8

תמיר שדה

משמר הגבול 20

6628

564

4. ערכי שווי בשמאויות המכריעות:

(הערכים הנם בש"ח למ"ר מבונה קרקע, למועד התכנית)


5. בשומות מכריעות נקבע, כי הפחתה בגין סמיכות לציר קק"ל הנן בגבולות 25% - 30%. ההפחתה בגין קו ראשון לנתיבי איילון הנה 20%.

לאור זאת קבעתי את מקדם ההפחתה למיקום ביחס לציר נתיבי איילון, כקו שני, ל- 12.5%. בשומה מכריעה מס` 8 (לנושא הקלות) קבע השמאי כי יש לבצע הפחתה של 10%, בגין קרבה לבנייני מגורים בבנייה רוויה.

לאור האמור לעיל, הנני קובע כי השווי הבסיסי למ"ר מבונה בנשוא חוות דעת ביחס לערכי השווי שנקבעו בנכסים בתוך השכונה הנו במקדמים:

מיקום בסמוך לציר נתיבי איילון, קו שני: 12.5%-.

מיקום בצמוד לבנייה רוויה: 10.0%-.

א. מיקום בצמוד לצומת הכניסה לבית הלוחם: 5.0% -.

סה"כ הפחתה: 27.5%-.

מקדם שווי: 72.5%.

6. תכנית מס` 2754 - בריכות שחייה.

א. שומות מכריעות מס` 2, 4, ו- 5 הנן לנכסים בתוך השכונה.

שומה מכריעה מס` 6 הנה לנכס הדומה לנשוא חוות הדעת לעניין הקרבה לנתיבי איילון.

שומה מכרעת מס` 6 אינה קורלטיבית עם ההכרעות האחרות, לאור מיקומי הנכסים, היות ולא יתכן וסביר כי מיקום הנכס בשומה זו עולה בשוויו על מיקום יתר הנכסים.

לפיכך, ולמרות ששומות מס` 2 ו- 5 הנן לנכסים צמודים אך קובעות ערכים שונים, הבאתי בחשבון כבסיס שווי את הממוצע בשומות 2, 4, ו- 5.

ב. תחשיב:

7. תכנית ע-1 - מרתפים.

א. בהתאם להוראות תכנית ע-1, שטח המרתף הניתן למימוש הנו בהיקף תכסית קומת הקרקע.

השטח הפוטנציאלי למימוש המרתף הנו על בסיס מימוש זכויות בנייה כלהלן:

קומת קרקע: 18.75% (מחצית מ- 32.50% + 2.50%).

קומה א`: 16.25%.

תכסית קומת הקרקע הנה - 121.13 מ"ר (646 מ"ר X 8.75%).

ב. התכנית מרחיבה שימושים ומתירה בנייה בגובה של 4.0 מ`, לעומת 2.20 מ`

עפ"י תכנית "ע".

מסך השטח הנ"ל הפחתנו סך של 20 מ"ר שטחי שירות במרתף (לאחסנה, ממ"ד/מקלט גרם מדרגות) ואינם נהנים מהרחבת השימושים ותוספת הגובה בתכנית.

ג. כיום ולמועד הקובע בתכנית, לא קיים מרתף בנשוא חוות הדעת.

היות והמבנה תורם לשווי ושופץ באופן יסודי בשנת 1999, כמפורט בסעיף 5.3 לעיל, אורך החיים הכלכליים לנכס ממועד שיפוצו הנו ל- 35 שנים.

הנ"ל מהווה 31 שנים ממועד אישור תכנית ע-1.

הבאנו בחשבון דחייה לתקופה זו בשיעור של 6% לשנה.

ד. שומות מכריעות מס` 2 ו- 5 הנן לנכסים בתוך השכונה.

שומה מכרעת מס` 6 הנה לנכס הממוקם בסמוך לנשוא חוות הדעת לעניין הקרבה לנתיבי איילון.

בשומה מכרעת מס` 6 לא התקיים דיון ע"י השמאי המכריע בגין שווי מ"ר מבונה קרקע למועד תכנית ע-1.

מס"ד 6 ממוקם בסמוך לציר נתיבי איילון בעוד נכסים מס"ד 2 ו- 5 ממוקמים בתוך השכונה. יחד עם זאת נקבע נכס מס"ד 6 כשווה ערך לנכסים 2 ו- 5.

שומה מכרעת מס` 6 אינה קורלטיבית עם ההכרעות האחרות, לאור מיקומי הנכסים, היות ולא יתכן וסביר כי מיקום הנכס בשומה זו עולה בשוויו על מיקום יתר הנכסים.

לפיכך, הבאתי בחשבון כבסיס שווי את הממוצע בשומות 2 ו- 5.

ה. תחשיב:

8. תכנית מתאר מס` 3450 - המרת שטחי עזר.

א. שומות מכריעות מס` 2, 4, ו- 5 הנן לנכסים בתוך השכונה.

שומה מכריעה מס` 6 הנה לנכס הממוקם בסמוך לנשוא חוות הדעת לעניין הקרבה לנתיבי איילון.

בשומה מכרעת מס` 6 לא קיים דיון לעניין ערכי השווי. לכאורה ניתן לטעון, כי בהתייחס לשווים ביתר הנכסים, השווי מביא בחשבון את מיקום הנכס, הדומה במאפיינו לנשוא חוות הדעת לעניין הקרבה לנתיבי איילון. מאידך, בנשוא חוות הדעת קיימים מרכיבים נוספים, כמפורט בסעיף 7.9, לעיל.

לפיכך, הבאתי בחשבון כבסיס שווי את הממוצע בשומות 2, 4, ו- 5.

ב. תחשיב:

9. תכנית ג-1 - גגות.

א. בבואנו להעריך את ההשבחה בגין תכנית זו, הבאנו בחשבון את השימוש המיטבי בכל מצב תכנון.

ב. היות והמבנה תורם לשווי ושופץ באופן יסודי בשנת 1999, כמפורט בסעיף 5.3 לעיל, אורך החיים הכלכליים לנכס ממועד שיפוצו הנו ל- 35 שנים.

הנ"ל מהווה 27 שנים ממועד אישור תכנית ג-1.

בעת אומדן שווי זכויות דחויות לניצול, בהתבסס על הבינוי הקיים, הבאנו בחשבון דחייה לתקופה זו בשיעור של 6% לשנה.

ג. מצב תכנוני קודם - תכנית "ג"

במצב זה, הזכויות הנן לניצול בחלל גג הרעפים.

זכויות אלה ניתנות לניצול בשני מרכיבים:

ג.1 ניצול זכויות זמינות במסגרת הבינוי הקיים.

סך הזכויות הניתנות לניצול, שהן מעל גובה של 1.80 מ`, הנן 56 מ"ר.

ג.2 ניצול זכויות במסגרת בינוי חדש עתידי, בעת הקמת בית צמוד קרקע חדש.

סך הזכויות הניתנות לניצול, שהן מעל גובה של 1.80 מ`, הנן 90 מ"ר.

ג.3 תחשיב שווי מ"ר אקוי`:

ד. מצב תכנוני חדש - תכנית "ג-1"

במצב זה, הזכויות הנן לניצול בחלל גג רעפים או בנייה עם גג שטוח.

ד.1 חלל גג רעפים

זכויות אלה ניתנות לניצול בשני מרכיבים:

ד.1.1 ניצול זכויות זמינות במסגרת הבינוי הקיים.

סך הזכויות הניתנות לניצול, שהן מעל גובה של 1.80 מ`, הנן 56 מ"ר.

ד.2.1 ניצול זכויות במסגרת בינוי חדש עתידי, בעת הקמת בית צמוד קרקע חדש.

סך הזכויות הניתנות לניצול, שהן מעל גובה של 1.80 מ`, הנן 90 מ"ר.

ד.3.1 תחשיב שווי מ"ר אקוי`:

ד.2 בניה עם גג שטוח

למועד הקובע, לא ניתן לממש את זכויות הבנייה, היות ולא מתקיים תנאי הסף בתכנית, כי שטח הקומה העליונה (א`) הנו לפחות 80% משטח הקומה שמתחתיה (קרקע). יחס השטחים הנו 45.9%.


בבנייה חדשה עתידית:

לאור האמור, השימוש המיטבי במצב תכנוני חדש הנו ניצול בחלל עליית הגג.

ה. שומות מכריעות מס` 5-1 ו- 7 הנן לנכסים בתוך השכונה.

שומה מכרעת מס` 6 הנה לנכס הממוקם בסמוך לנשוא חוות הדעת לעניין הקרבה לנתיבי איילון.

בשומה מכרעת מס` 6 לא התקיים דיון ע"י השמאי המכריע בגין שווי מ"ר מבונה קרקע למועד תכנית ג-1.

נכס מס"ד 6 ממוקם בסמוך לציר נתיבי איילון בעוד יתר הנכסים ממוקמים בתוך השכונה. יחד עם זאת נקבע נכס מס"ד 6 כשווה ערך ליתר הנכסים.

שומה מכרעת מס` 6 אינה קורלטיבית עם ההכרעות האחרות, לאור מיקומי הנכסים, היות ולא יתכן וסביר כי מיקום הנכס בשומה זו עולה בשוויו על מיקום יתר הנכסים.

לפיכך, הבאתי בחשבון כבסיס שווי את ממוצע בשומות 5-1 ו- 7.

ו. תחשיב:


ז. השבחה עפ"י "חלופה נוספת", סעיף 8.4 ג` לשומת הועדה המקומית

ז.1 החישוב בסעיף שלעיל, מוצג כהפרש של שווי מצב חדש לעומת שווי מצב קיים.

אומדן ההפרש מביא בחשבון אך ורק הפרש בין שני מצבים פיסיים בנשוא חוות הדעת, בהתבסס על החלופה המוצגת, ואינו אומד את הפרש השווי בין שני מצבי התכנון.

לאור זאת, התחשיב אינו עומד בהוראות החוק לעניין חישוב ההשבחה, ולפיכך דעתי כי אינו רלוונטי ואין לקבלו.

ז.2 בבירור שערכנו במחלקת ההנדסה בעיריית ת"א, צוות תכנון צפון ומחלקת תכנון עיר, לא ידוע להם וכן לא נתקלו בבבקשה מסוג זה ולפיכך לא ידעו לתת מענה באם אפשרית.

לדבריהם, המבחן יהיה בהגשת בקשה לרישוי ודיון בה.

לפיכך, דעתי כי חלופה שכזו הנה תיאורטית ואין ביסוס או ודאות כי תהיה אפשרית.

ז.1 לחילופי חילופין, ומבלי לגרוע מהאמור לעיל, להלן תחשיב אומדן ההשבחה, בהתבסס על חלופה מוצגת זו:

טבלת שטחים פיסיים לניצול בשני מצבי התכנון:
 

בתחשיב, ניתן לקזז בין שני המצבים את השטח הבנוי בסך 75.7 מ"ר.

התחשיב שלהלן הנו לאומדן ההשבחה בניתוח שווי המקרקעין בין שני המצבים, בקיזוז תחשיב שטח בנוי בקומה א`, כאמור לעיל.


מצב תכנוני חדש - תכנית "ג-1"

מצב תכנוני קודם - תכנית "ג"

סיכום

כללי:

שומות נגדיות לעניין היטל השבחה, נערכות על ידי משרדנו, הן עבור לקוחות מסחריים והן עבור לקוחות פרטיים. למשרדנו ניסיון רב ובין לקוחותינו מנויים פרטיים, חברות מסחריות, גופים מנהלים וממסדיים.

 |  שמאות מקרקעין |  אודות  |  תמ''א 38 בשבילך  |  סוגיות נפוצות ופתרונות  |  מגמות חמות  |  קישורים  |  יצירת קשר  |  מפת אתר  |  הוספה למועדפים  | 
בועז וכולדר-שמאות מקרקעין- www.w-b.co.il © כל הזכויות שמורות
שמאי מקרקעין - שמאי מקרקעין בתל אביב - בועז וכולדר תל אביב: דרך מנחם בגין 44 טל: 03-6877979 פקס: 03-6877977 חיפה: סטפן וייז 1 טל: 04-8311738
כל מידע המובא באתר זה אינו מיועד להצגה או להעתקה, באופן מלא או חלקי, השימוש במידע דלעיל הינו באחריות המשתמש בלבד. כל המידע המוצג באתר הינו
מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת מקצועיות. אין באמור לעיל משום ייעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על בדיקות ניתוחים והנחות עבודה, שנעשו במשרדנו.
  בניית אתרים לעסקים   אינטרדיל