היטל השבחה בראשון לציון 2013
ראשון לציון, הנה העיר הרביעית בגודלה במדינת ישראל.
מאמר זה נולד עקב הדרישה להגיש "שומה אחרת" לצורך דיון בפני שמאי מכריע שימונה, עפ"י סעיף 14 (ב) (1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965.
הועדה המקומית ראשון לציון מחייבת בהיטל השבחה בהתעלם מעקרונות בסיסיים המתייחסים להגדרות חוק המקרקעין (הצמדת זכויות בניה וחלק היחסי ברכוש המשותף) וכן הגדרת מימוש לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

    

הנכס נשוא הדיון מהווה קומת משרדים, קומה ה` והצמדת גג, אשר בחלקו בנוי בהיתר. ראשית, העילה לדרישת היטל השבחה, הנה חוזה מכר אשר מהווה את עילת הדרישה להיטל ההשבחה מימוש זכויות בדרך של מכר.

חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965, התוספת השלישית סעיף 1 (א), מגדיר:

"השבחה" - עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג;
"מימוש זכויות", במקרקעין - אחת מאלה:

(1) קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה;
(2) התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה;
(3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו; ואולם לא יראו כמימוש זכויות רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום כ"ט בסיון תשמ"א (1 ביולי 1981), היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961;

כאשר, בחנו את הזכויות בהתאם לנסח טאבו עדכני הבחנו כי הנכס רשום כבית משותף ולפיכך קיים תקנון ותשריט של הבית המשותף. מסמך זה הנו בעל חשיבות רבה היות ומהווה את הכלי המאפשר זיהוי קנייני וודאי של המקרקעין ובנוסף בתקנון קיימת התייחסות לשטחי ההצמדות ולזכויות הבניה הנוספות.

מעיון בתקנון עולה, כי התקנון הנו "מוסכם".
בתקנון מפורטות ההצמדות לכל תת חלקה וחובות ניהול וההוצאות.
התקנון אינו מפרט ומאזכר כל הסכמה ו/או חלוקה ו/או הצמדות לעניין זכויות נוספות לבנייה.
יודגש, כי מעבר לאי האזכור בתקנון, כאמור, לא קיימת כל הסכמה חוזית או אחרת בין הבעלים השונים בחלקה לעניין זכויות נוספות לבנייה.

ההשבחה נבחנה עפ"י "גישת המדרגות", וזאת על מנת לאמוד את הערכים המשביחים הנובעים מן הפעילות התכנונית בלבד, בהתאם לפסיקת ביהמ"ש העליון רע"א 4217/04 ציון פמיני נ` הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים.
המועד הקובע הנו מועד אישור תכנית בנין עיר.

בתיק הבניין נמצאה תכנית הגשה ישנה אשר עליה ביסס שמאי הועדה את חוות דעתו לעניין זה חייבת להיות התנגדות תקיפה בגלל הסיבות שלהלן:
• תכנית ההגשה לבקשה להיתר אינה מהווה "אירוע מס" לעניין היטל השבחה.
תכנית ההגשה אינה מאושרת לכדי היתר בנייה ולפיכך אינה נופלת בהגדרת הוראות החוק הן לעניין הגדרת "מימוש זכויות" ואינה יכולה להוות בסיס לעניין הגדרת "השבחה". לכן, אין בה משום בסיס תכנוני לחישוב היקף הזכויות המפורט בחוות הדעת מטעם הועדה המקומית
יתרה מכך, אישור ועדת המשנה, כאמור בשומת שמאי הועדה, אינו מהווה מימוש זכויות עפ"י חוק התכנון והבנייה, כי אם היתר בנייה מאושר בלבד.
• ההגשה האמורה אינה יכולה להוות בסיס בחישוב ההשבחה היות ועסיקנן בעילת השבחה בגין מימוש זכויות בדרך של מכר ולא בקשה להיתר בניה, קרי, בסיס ההשבחה הנו מתוקף תכניות בניין עיר מאושרות בלבד.
• ההגשה כוללת בקשה להיקף שטחים אשר חורג, ואף בסטיה ניכרת, מהזכויות התכנוניות מתוקף תכניות בניין עיר מאושרות.
סך שטחי הבקשה בקומה ה` הנדונה הנם 528.91 מ"ר ברוטו (לקומה בשלמות), המהווה חריגה של 162.31 מ"ר ברוטו למאושר בתכנית (חריגה של כ- 44.23%).
יתרה מכך, הגשה זו חורגת מתכסית המותרת לבנייה בקומה ה` הנדונה, היות ועפ"י התב"ע, נספח בינוי א`, אגפיה הדרומי והצפוני של הקומה יהיו פנויים מכל בינוי.
לא ניתן לראות בהגשה זו גם כהשבחה בדרך של "הקלה" היות והיקף הבינוי המפורט בה מהווה סטיה ניכרת, עפ"י סעיף 151 לחוק התכנון והבנייה.
לפיכך, אין מן הנמנע לטעון שלהגשה זו אין בסיס חוקי תכנוני להתאשר, קל וחומר בסיס להשבחה.

• הבקשה להיתר בניה כוללת בקשה לשטח בהיקף הקומה במלואה.
תחשיב ההשבחה בשומה מטעם הועדה לשטח קומה מלאה, הנן טעות ביסודן.
הרי, כי הגשה זו אינה יכולה להוות כל בסיס לחישוב ההשבחה.

• הנחת בסיס בשומה מטעם הועדה, הנה כי הצמדת הגג הרשומה בתת חלקה 57 הנה כדין הצמדת זכויות הבנייה לתת חלקה זו ומשום כך שייכה את זכויות הבנייה האמורות לקניינה הבלעדי של תת החלקה נשוא חוות הדעת.
ההלכה הפסוקה, ובין היתר ע"א 19/81 בנימין ביבי נ` ד"ר קרל הורברט; ע"א 432/83 מזרחי נ` חביב; ע"א 5043/96 גלמן נ` הררי-רפול, קובעת:
א. אחוזי בנייה הנם "נכס שבבעלות משותפת" של הבעלים השונים, הנובעת מהבעלות המשותפת של הבעלים במגרש שעליו נבנה הבית המשותף ואינה מהווה רכוש משותף.
ב. עם הצמדת חלק מהרכוש המשותף לתת חלקה, נמכרה גם היכולת לנצל את אחוזי הבנייה לפי החלק היחסי שיש לרוכש ברכוש המשותף, אלא אם כן נקבע אחרת באופן מפורש. הלכה זו הנה אף בזכות של בעל תת חלקה באחוזי הבנייה במקרה שבו התקנון אינו שותק ומתיר לנצל זכויות מסוימות. קל וחומר בענייננו בו אין כל התייחסות שכזו בתקנון הבית המשותף.
ג. הצמדת גג לתת חלקה בבית משותף אינה כוללת בחובה את הענקת הזכות לנצל את אחוזי הבניה שנותרו בבניין ואינה מהווה הסכמה לבנייה על הגג הצמוד לאותה תת חלקה, אלא אם ניתנה הסכמת כל בעלי תת החלקות לכך. יש לאבחן בין ההצמדה של חלק מן הרכוש המשותף לתת חלקה מסוימת לבין הרשות לבנות.
בע"א 5043/96 גלמן נ` הררי-רפול אף הודגש, כי ויתור הבעלים על אחוזי הבנייה לטובת בעלים אחר בבית המשותף, חייב להיות מפורש.

• בבחינת עסקאות השוואה לשנת 1997, מצאנו כי נתוני ההשוואה לעסקאות בבניין הנדון לשנת 2000 מהווים את ההשוואה הישירה הטובה ביותר והנה בסך 1,125 $ למ"ר.
בגין עסקאות אלה קיימות חניות בפועל בקומות המרתף של הבניין.
מאידך, נשוא חוות הדעת הנן זכויות למשרדים ללא ההתכנות לספק בגינן חניות בפועל, כי אם אך ורק תשלום כופר חניה לועדה המקומית.
לפיכך, מהשווי למ"ר נטו הבסיסי, הפחתנו שיעור של 15% בגין אי קיומו של היצע בפועל של חניות לזכויות נשוא חוות הדעת.
קרן החניה לא הופחתה מההשבחה, בהתבסס על ערר (ת"א) 85046/10 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב נ` עפר שגב.

כמו כן הפחתנו ייזום מופחת של 10%, בגין קיומם של משרדים בנויים בעסקאות ההשוואה.
הפחתנו עלות בנייה מופחתת בסך של 450 $ למ"ר בנוי בעסקאות ההשוואה.


כללי:
שומות נגדיות לעניין היטל השבחה, נערכות על ידי משרדנו, הן עבור לקוחות מסחריים והן עבור לקוחות פרטיים. למשרדנו ניסיון רב ובין לקוחותינו מנויים פרטיים, חברות מסחריות, גופים מנהלים וממסדיים.

 |  שמאות מקרקעין |  אודות  |  תמ''א 38 בשבילך  |  סוגיות נפוצות ופתרונות  |  מגמות חמות  |  קישורים  |  יצירת קשר  |  מפת אתר  |  הוספה למועדפים  | 
בועז וכולדר-שמאות מקרקעין- www.w-b.co.il © כל הזכויות שמורות
שמאי מקרקעין - שמאי מקרקעין בתל אביב - בועז וכולדר תל אביב: דרך מנחם בגין 44 טל: 03-6877979 פקס: 03-6877977 חיפה: סטפן וייז 1 טל: 04-8311738
כל מידע המובא באתר זה אינו מיועד להצגה או להעתקה, באופן מלא או חלקי, השימוש במידע דלעיל הינו באחריות המשתמש בלבד. כל המידע המוצג באתר הינו
מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת מקצועיות. אין באמור לעיל משום ייעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על בדיקות ניתוחים והנחות עבודה, שנעשו במשרדנו.
  בניית אתרים לעסקים   אינטרדיל