זיקת הנאה למעבר כלי רכב והולכי רגל

שמאי מקרקעין הנו איש המקצוע שאליו יש לפנות כאשר מבוקשת מטרה כגון:

לחוות את דעתנו לעניין המשמעות הכלכלית של יעוד מקרקעין לזכות מעבר לכלי רכב והולכי רגל, בתחום 3 מגרשים, המהווים מתחמים מסחריים בנויים ופעילים ועליהם מוצעת תכנית מפורטת.

יודגש, המרכז המסחרי הנו בעל קונספט מסחרי של "פאוור סנטר" (Retail Park). המרכז המסחרי מאופיין בבינוי מבוסס על תנועה ונגישות של כלי רכב פרטיים, לעומת מודל "קניון" המבוסס בעיקרו על תנועת הולכי רגל (המבקרים). החניה ממוקמת במרכז, בין היחידות המסחריות, והנה חופשית.


    

זיקת הנאה

עפ"י חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969:
סעיף 5: זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם.
סעיף 92: זיקת הנאה יכול שתהא לטובת מקרקעין (להלן - מקרקעין זכאים) או לטובת אדם פלוני, לטובת סוג בני אדם או לטובת הציבור.
סעיף 93: (א) זיקת הנאה יכול שתקבע -
(1) כי בעל המקרקעין הזכאים או מי שהזיקה ניתנה לטובתו זכאי לשימוש מסויים במקרקעין הכפופים;
(2) כי בעל המקרקעין הכפופים חייב להימנע מביצוע פעולה מסויימת באותם מקרקעין.
(ב) זיקת הנאה לטובת מקרקעין יכול גם שתקבע כי בעל המקרקעין הכפופים חייב לבצע בהם פעולה מסויימת או שלא יהיה זכאי למנוע ביצוע פעולה מסויימת במקרקעין הזכאים.
(ג) על אף האמור בסעיף 13 יכול שתהא זיקת הנאה לגבי חלק מסויים במקרקעין.
זיקת הנאה הנה זכות במקרקעין לטובת צד שלישי, ובמקרה זה לטובת הציבור, המהווה את קהל היעד למתחם המסחרי.
זכות זו של הציבור היא למטרת "הנאה" ללא הזכות להחזיק בהם. זכות זו, בהתבסס על התכנית המוצעת הנה זכות שתהיה קבועה במגרשים ואשר תהיה מועברת במסגרת סל הזכויות בעת מכר הזכויות לצד ג`.
מטרת זיקת ההנאה, הנה להבטיח את הנגישות של הציבור (קהל היעד) למתחם המסחרי.
 
המשמעות:
(-) אין בסימון זיקת ההנאה במגרשים משום גריעה בזכויות הבנייה המוקנות בהם.
(-) אין בסימון זיקת ההנאה משום תוספת זכויות במגרש אחד, או יתרון כלכלי נוסף בו, לאור אופי השימושים המיועדים בו (בעיקרם מגורים ומסחר ברחוב - High Street Retail).

המרכז המסחרי הנו במודל מסחרי, המאופיין בבינוי מבוסס על תנועה ונגישות של כלי רכב פרטיים.
נגישות קהל היעד הנה הכרחית בבסיס מהותה הכלכלית של הפעילות המסחרית הקיימת במגרשים.

במסגרת תכנית חדשה מוצעת קיים סימון בתחום המגרשים לזיקת הנאה לזכות מעבר לכלי רכב והולכי רגל, המחברת את התנועה והנגישות בין הרחובות ההיקפיים בציר אורכי, דרך המגרשים, המהווה את הקשר התנועתי בניהם וכן את הנגישות אל המגרשים פנימה ומהם החוצה, אל צירי התנועה ההיקפיים.

מעצם קיומה של זיקת ההנאה, יש משום עיגון וחיזוק הקיום התנועתי והנגישות ההכרחיים לפעילות המסחרית במגרשים בכלל זה לצירי התנועה הראשיים, התואמת את מאפייני הפעילות הכלכלית בהם.

נגישות זו הנה הכרחית ומהותית לאופי הפעילות המסחרית - "פאוור סנטר".

מאידך, אין בכך משום חיזוק ו/או תוספת לשימושים המוצעים במגרש המיועד גם למגורים מעל קומות מסחר.

דעתנו, במאפייני הפעילות המסחרית הקיימת במגרשים, לא יתכן שימוש אחר בתחום המסומן כזיקת הנאה, היות והנ"ל מהווה את טבורה של פעילות זו - נגישות ותנועה של כלי רכב במרכז המאופיין כ"פאוור סנטר" (Retail Park).

המרכז המסחרי הקיים הנו השימוש המיטבי ואין כל כדאיות כלכלית בהריסתו.

לאור כל האמור, דעתנו הנה כי זיקת ההנאה בתכנית המוצעת אינה פוגעת במגרשים כי אם מעגנת ומחזקת את הפעילות הכלכלית הקיימת, המבוססת על תנועת כלי הרכב והנגישות.
מאידך, דעתנו כי אין בזיקת הנאה זו משום חיזוק ו/או תוספת לשימושים המוצעים במגרש המיועד גם למגורים.

כללי:
בדיקות כלכליות לכדאיות פרויקטים ובפרט תמ"א 38 על סוגיה השונים, נערכות על ידי משרדנו, הן עבור לקוחות מסחריים והן עבור לקוחות פרטיים. למשרדנו ניסיון רב ובין לקוחותינו מנויים פרטיים, חברות מסחריות, גופים מנהלים וממסדיים.

 |  שמאות מקרקעין |  אודות  |  תמ''א 38 בשבילך  |  סוגיות נפוצות ופתרונות  |  מגמות חמות  |  קישורים  |  יצירת קשר  |  מפת אתר  |  הוספה למועדפים  | 
בועז וכולדר-שמאות מקרקעין- www.w-b.co.il © כל הזכויות שמורות
שמאי מקרקעין - שמאי מקרקעין בתל אביב - בועז וכולדר תל אביב: דרך מנחם בגין 44 טל: 03-6877979 פקס: 03-6877977 חיפה: סטפן וייז 1 טל: 04-8311738
כל מידע המובא באתר זה אינו מיועד להצגה או להעתקה, באופן מלא או חלקי, השימוש במידע דלעיל הינו באחריות המשתמש בלבד. כל המידע המוצג באתר הינו
מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת מקצועיות. אין באמור לעיל משום ייעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על בדיקות ניתוחים והנחות עבודה, שנעשו במשרדנו.
  בניית אתרים לעסקים   אינטרדיל