שווי זכויות של דיירים מוגנים
שווי זכויות של דיירים מוגנים בהתאם לקווים המנחים של שמאי המקרקעין

כשמאי מקרקעין עד לפני שנות ה- 2000 וגם אחרי נדרשנו להערכות שווי של נכסים התפוסים על ידי דיירים מוגנים.
דיירים מוגנים הם בעלי 2 זכויות עיקריות כלהלן:
  • אי פינוי מהנכס ובדירות ובעסקים גם חל על הדור הממשיך, במידה וממשיכים לגור או לעבוד בנכס.
  • תשלום דמי שכירות נמוכים ביותר בדרך כלל כמה מאות שקלים בחודש לעומת שכר דירה בשוק החופשי שהנו כמה אלפים.

לזכויות הללו משמעות כלכלית היוצרת יתרון כלכלי שהנו שווה ערך ב-% מערך הנכס.


    

כאמור, בעבר היה נהוג להתיישר עם הנוהג של הגופים העיקריים, המפנים דיירים מוגנים בהליך של פינוי יזום, הנם עירייה/חב` נתיבי איילון (חברות עירוניות) ומ.מ.י. גופים אלו נוקטים בשיעור קבוע של דמי מפתח מלאים (דמ"מ). השיעור המקובל בהליכים אלה של פינוי דיירים מוגנים הנו 60% משווי הבעלות המלאה. שיעור זה פועל גם לפי 40% כאשר הדיירים המוגנים מבקשים לרכוש את זכות הבעלות. הגדיר זאת מ"מ נשיא בית המשפט העליון, כבוד השופט לנדוי,

בפסק-דין דוידוביץ ("אתרים"): "... המבחן הנכון הוא מה היה הדייר המוגן דורש תמורת עזיבת המושכר במשא-ומתן חופשי, שהוא מנהל מרצון, כאשר לפי תנאי הדיירות שלו אין הוא זקוק להסכמת בעל הבית להעברת המושכר".

לאחרונה כאשר בדקנו עבור לקוחות את עניין שווי זכויות הדיירים המוגנים בתל אביב נעזרנו ב"קווים מנחים"-
התקינה השמאית של מועצת שמאי המקרקעין ונוכחנו שההסתכלות שונה כלהלן:

שווי אומדן דמי המפתח המלאים (3/3) לדירות המגורים המוחזקות בדיירות מוגנת, בהתאם לקווים המנחים של השמאי הממשלתי הראשי - פרק ט`:

בשנות האלפיים מוערכות זכויותיו של הדייר המוגן בטווח שבין 35% - 45% בנכסי מגורים ובין 50% - 60% בבתי עסק.

ככלל, בשימוש בכללי אצבע אלה מובאים בחשבון גורמים המשפיעים על גובה זכויות הדייר (וכפועל יוצא גם על שווי זכות הבעלות בנכס התפוס):
 
  • מס` הדיירים המחזיקים בנכס, גילם, מצב בריאותם.
  • רמת הביקוש הכללית לנכסים בסביבה.
  • אופי הנכס.
מכאן, שבבוא שמאי מקרקעין לאמוד את שווי זכויות הדיירים המוגנים ו/או את שווי זכויות הבעלים בנכס המוחזק על ידי דיירי מוגן. קיימת גמישות, הנעה בין 40% ל-60% מערך הנכס ואת המרווח הזה יכול וחייב שמאי המקרקעין לצמצם על ידי בדיקת היתרון הכלכלי של כל דייר מוגן.

לצורך אומדן שווי דמ"מ, יש להביא בחשבון:
 
  • יתרת חיים כלכליים של הנכס, כמקובל בהערכת דיירות מוגנת – 15 שנים.
  • ההפרש בין דמי השכירות המשולמים לבין דמי השכירות הראויים בשוק החופשי.
  • שיעור היוון הכולל את מרכיב הסיכון והתפוסה – 6%.
     
יעוץ והערכות שווי זכויות חלקיות, דיירות מוגנת ושווי שוק, מהווים חלק מעבודתנו הן עבור לקוחות מסחריים והן עבור לקוחות פרטיים. למשרדנו ניסיון רב תחומי ובין לקוחותינו מנויים בנקים, חברות מסחריות פרטיות,
חברות בורסאיות, גופים שונים ואנשים פרטיים.

 |  שמאות מקרקעין |  אודות  |  תמ''א 38 בשבילך  |  סוגיות נפוצות ופתרונות  |  מגמות חמות  |  קישורים  |  יצירת קשר  |  מפת אתר  |  הוספה למועדפים  | 
בועז וכולדר-שמאות מקרקעין- www.w-b.co.il © כל הזכויות שמורות
שמאי מקרקעין - שמאי מקרקעין בתל אביב - בועז וכולדר תל אביב: דרך מנחם בגין 44 טל: 03-6877979 פקס: 03-6877977 חיפה: סטפן וייז 1 טל: 04-8311738
כל מידע המובא באתר זה אינו מיועד להצגה או להעתקה, באופן מלא או חלקי, השימוש במידע דלעיל הינו באחריות המשתמש בלבד. כל המידע המוצג באתר הינו
מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת מקצועיות. אין באמור לעיל משום ייעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על בדיקות ניתוחים והנחות עבודה, שנעשו במשרדנו.
  בניית אתרים לעסקים   אינטרדיל