כיצד מבצעים הערכת שווי נכס

שווי נכס

לאורך יותר מ- 18 שנים מגיש משרד שמאי מקרקעין בועז וכולדר שומות וחוות דעת עבור לקוחות פרטיים, עסקיים, מסחריים ואחרים. בזכות צוות מקצועי ומנוסה בעל ידע רב תחומי, אנו מסוגלים לספק את שירותינו בפריסה ארצית עבור קשת רחבה של מטרות. עליהן נמנות בין היתר הערכת נכסים לקנייה/מכירה, חוות דעת שווי שוק לרשויות מקומיות ולבנקים, וכן שומות לצורך דוחות כספיים של חברות, חישוב פיצויי הפקעה, זכויות דיירם מוגנים, פרויקטי תמ"א 38 ועוד. מאחר שפעילותו המרכזית של משרדנו מתמקדת בהערכת שוויים של נכסים, ראינו לנכון לבאר כיצד מתבצעת המלאכה ובמה תלויה הערכתנו. 

    

שיטות שונות לקביעת ערך הנכס
באופן כללי, קיימות 3 גישות מרכזיות מקובלות בישראל עבור הערכת שווי נכס, ואלו משתנות בהתאם לסוג הנכס, אופי השימוש בו ותנאי השוק הרלוונטיים:
  • שיטת ההשוואה – בעת הערכת נכסי מגורים ייעשה כמעט תמיד שימוש בגישה זו, והיא גם העדיפה בנכסים מסחריים ואחרים. השומה מבוססת על בחינת עסקאות דומות, אשר נעשו לגבי נכסים דומים בסביבה, ועל השוואה ביניהן לבין הנכס המדובר. לדוגמא, אם עסקינן בבית בקריית טבעון בגודל 200 מ"ר השוכן על שטח של 2 דונם וכולל 7 חדרים, ייבדקו עסקאות על נכסים דומים באותו הרחוב, השכונה והעיר. זאת, תוך שנלקחים בחשבון הבדלים כגון תוספות בנייה, יצירת תת יחידות לצרכי השכרה, מבנה מבודד או הפונה לנוף וכן הלאה. שקלול הנתונים הללו יוביל לשומה הסופית.
  • שיטת העלות – יתרונה של השיטה הקודמת נעוץ בהערכה ריאלית התואמת לעסקאות מהעת האחרונה, ולוקחת בחשבון שינויים והבדלים במבנה וסביבתו. יחד עם זאת, לעיתים אין בנמצא עסקאות הולמות להשוואה, בין מפני שאין נכסים דומים במקום, או למשל במקרה של הרחבה ביישוב חדש בה עדיין לא התקיימה עסקת נדל"ן. על כן, במקרים אלו יש לחשב את סך מרכיבי השווי אשר כוללים את ערך הקרקע ואת המבנה עצמו. לצורך חישוב ריאלי ועדכני מפחיתים מערך המבנה מספר אלמנטים, כגון התיישנות תשתיות לאורך השנים, סטנדרט בנייה מיושן או אי התאמה לסביבה. כך ניתן לקבל את הערך הסופי גם ללא השוואה לעסקאות דומות.
  • שיטת היוון ההכנסות – בשיטה זו המכונה גם "גישה כלכלית" נעשה לרוב שימוש בעת שומות להערכת נכסים מניבים. על מנת לתת הערכה מדויקת של שווי נכס במקרה זה, מהוונים את תזרים ההכנסות המופקות משכירויות בבניין בהתאם לתשואות המקובלות בשוק בעת הנוכחית, ובהשוואה לנכסים דומים. 
אילו היבטים נלקחים בחשבון
כאמור, הערכת נכסים מבוססת על שוויו הכלכלי של הנכס בהתאם לשיטות המתוארות לעיל, ובנוסף לכך שמאי המקרקעין מבצע עוד מספר פעולות על פי צורך. לדוגמא, השמאי עשוי לבדוק את סביבת הנכס מבחינת תשתיות קיימות ותוכניות פיתוח להמשך, את רישיונות הבנייה על התאמתם לשטח או חריגות קיימות, את האפשרויות התכנוניות בנכס כגון הוספת חדרים ומרפסות, וכן מיסים והיטלים הכרוכים בעסקת הנדל"ן, ואף בדיקות משפטיות בסיסיות הנוגעות לבעלות על הנכס, מצב רישומו והיעדר שעבודים.

לפרטים נוספים והזמנת שמאות
המעוניינים לקבל מידע נוסף אודות הערכת שווי נכס ובהזמנת שמאות בכל רחבי הארץ, מוזמנים להתקשר אל משרד שמאי מקרקעין בועז וכולדר. נשמח לעמוד לרשותכם בכל עת בטלפונים שמספרם 03-6877979 ו- 03-6875005 בסניף תל אביב, וכן 04-8311738 בסניף חיפה.

 |  שמאות מקרקעין |  אודות  |  תמ''א 38 בשבילך  |  סוגיות נפוצות ופתרונות  |  מגמות חמות  |  קישורים  |  יצירת קשר  |  מפת אתר  |  הוספה למועדפים  | 
בועז וכולדר-שמאות מקרקעין- www.w-b.co.il © כל הזכויות שמורות
שמאי מקרקעין - שמאי מקרקעין בתל אביב - בועז וכולדר תל אביב: דרך מנחם בגין 44 טל: 03-6877979 פקס: 03-6877977 חיפה: סטפן וייז 1 טל: 04-8311738
כל מידע המובא באתר זה אינו מיועד להצגה או להעתקה, באופן מלא או חלקי, השימוש במידע דלעיל הינו באחריות המשתמש בלבד. כל המידע המוצג באתר הינו
מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת מקצועיות. אין באמור לעיל משום ייעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על בדיקות ניתוחים והנחות עבודה, שנעשו במשרדנו.
  בניית אתרים לעסקים   אינטרדיל