היטל השבחה
שומות /חוות דעת בעניין היטל השבחה נערכות על ידי משרדנו, הן עבור לקוחות פרטיים והן עבור לקוחות מסחריים ואחרים. למשרדנו ניסיון רב תחומי ובין לקוחותינו מנויים בנקים , חברות מסחריות פרטיות, חברות בורסאיות, גופים שונים ואנשים פרטיים. כאמור, ערכנו חוות דעת ושומות בכל רחבי הארץ לשביעות רצון לקוחותינו.

בישראל, היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. יש להדגיש, כי החובה לתשלום ההיטל היא על הבעלים או החוכר לדורות, ולמרות שניתן לקבוע בחוזה מכר כי הקונה ישלם היטל זה - עדיין מדובר בהסדר פנימי בין הצדדים, אשר אינו מחייב את הוועדה המקומית.

דוגמה: הוועדה המקומית אישרה תוכנית בניין עיר, אשר מאפשרת לבתי מגורים באזור מסוים להוסיף חדר נוסף בגג המבנה. עצם העובדה שעתה ניתן להוסיף חדר נוסף, מעלה את שווי המקרקעין (גם המבנה עצמו נכלל בהגדרת `מקרקעין`), ובכך הנכס בעצם מושבח. מכאן השם "היטל השבחה", ותשלום ההיטל הוא עבור ההשבחה שנעשתה.

היטל ההשבחה לוועדה המקומית מותנה בעליית ערך המקרקעין בעקבות מתן אחד מהאישורים הבאים:

- אישור תוכנית בניין עיר
- אישור הקלה
- אישור שימוש חורג


החייב בתשלום ההיטל הוא אותו אדם שהיה בעל המקרקעין ביום מתן האישור.
היטל השבחה לא יגבה בגין פעולה לא חוקית של בעל הזכויות בקרקע כגון בנייה ללא היתר, אלא אם כן הוא נתבע על העבירה ובמסגרת ההליך הפלילי ניתן לתבוע גם היטל השבחה. היטל בעקבות אישור תוכנית בניין עיר יכול לחול גם על מקרקעין שנמצאים בתחום התוכנית וגם על מקרקעין שגובלים בתחום התוכנית. היטל ההשבחה לא יחול על תוכניות שאושרו לפני 1 ביולי 1975.
 היטל השבחה לב העיר תל אביב - חייבים להתנגד!

לאחרונה אנו מתמודדים מול דרישות תשלום גבוהות בסכומים של מאות אלפים עד מיליונים וזאת בגין היטל השבחה, שלכאורה נובע מתכניות "לב העיר" מס` 1680, 2385 ו- 2720, שהתאשרו במרכז תל אביב ולטענת הועדה המקומית, באמצעות שמאים מטעמה מגישים דרישות אלה.

במאמר זה אנסה להעביר את העקרונות והדגשים אותם יש ליישם ועל ידי כך ניתן לייצר לבעלי הזכויות חסכון בגובה של מאות אלפי ₪ ויותר.


ראה מידע נוסף     
 היטל השבחה בראשון לציון 2013
ראשון לציון, הנה העיר הרביעית בגודלה במדינת ישראל.
מאמר זה נולד עקב הדרישה להגיש "שומה אחרת" לצורך דיון בפני שמאי מכריע שימונה, עפ"י סעיף 14 (ב) (1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965.
הועדה המקומית ראשון לציון מחייבת בהיטל השבחה בהתעלם מעקרונות בסיסיים המתייחסים להגדרות חוק המקרקעין (הצמדת זכויות בניה וחלק היחסי ברכוש המשותף) וכן הגדרת מימוש לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

ראה מידע נוסף     
 היטל השבחה בגין תחנת תדלוק
היטל השבחה בגין תחנת תדלוק היטל השבחה בגין תחנת תדלוק
שמאי מקרקעין, מטעם בעלי זכויות נדרש להתייחס לדרישת תשלום בגובה של כ- 2,000,000 ₪, עקב בקשה להקמת תחנת תדלוק ושטחי מסחר ומשרדים, כפי שאושרו בתכנית בניין עיר חדשה שאושרה על הקרקע, שבבעלותו. העילה לדרישת היטל השבחה, הנה מימוש זכויות, בדרך בקשה להיתר בניה. המועד הקובע בהתאם לפסיקת ביהמ"ש העליון בעניין "פמיני" (רע"א 4217/04), הנו, 15 יום ממועד הפרסום ברשומות של התכנית.

ראה מידע נוסף     
 היטל השבחה בתי יוקרה
היטל השבחה בתי יוקרה היטל השבחה בתי יוקרה
היטל השבחה בגין עליות גג, בריכות שחיה ומרתפים באזורי מגורים יוקרתיים
 
מנסיוננו, בבדיקת שומות מקרקעין של שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית ועריכת שומות נגדיות הידועות בשמן "שומה אחרת" ובליווי הליך הערעור עד הכרעתו על ידי שמאי מקרקעין מכריע, כהגדרתו בתיקון 84, לחוק התכנון והבניה, הבדיקות והטיעונים כפי שיפורטו להלן, נשמעות ומתקבלות, בעיקרן, על ידי שמאי המקרקעין המכריעים מה שבסופו של הליך חוסך לבעלי הזכויות עשרות אלפי שקלים לאחר ההוצאות בגין ההליך.

ראה מידע נוסף     
 היטל השבחה – הפגיעה באזרח הקטן דרך תיקון 84
היטל השבחה – הפגיעה באזרח הקטן דרך תיקון 84 היטל השבחה – הפגיעה באזרח הקטן דרך תיקון 84

בתאריך ה –10.07.2008, פורסם תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, הקובע ומסדיר את הליכי הדיון וההכרעה בנושא היטל ההשבחה.
בתיקון ובתקנותיו מצוין, בין השאר, שעל דרישות כספיות מעל 50,000 ₪, לא ניתן יותר לנסות ולגשר על הפערים בין שמאי הצדדים ולהגיע להסכמה באישור הועדה ובעלי הזכויות, בהליך שהיה ידוע בשמו "שומה מוסכמת".

מצב זה יוצר מצבים לפיהם, על שומות לדרישת היטל ההשבחה שערכיהן נעים בסכומים מעט גבוהים יותר, אין לבעלי הזכויות אפשרות למצות את זכותם לשומה מטעמם, היות ותיקון 84 מחייבם להליך ארוך ויקר שיוצר חוסר כדאיות כלכלית.


ראה מידע נוסף     
 גובה ומועד התשלום של ההיטל
גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין. עליית השווי תיקבע על ידי שמאי מקרקעין של הוועדה המקומית, כאשר לבעלים יש את הזכות להגיש שומה נגדית של שמאי מטעמו, ולהיכנס להליך של דיון על גובה השומה. מועד התשלום של ההיטל הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין.
"מימוש הזכויות" הוא יום מכירת הזכויות במקרקעין, למעט העברה מכח דין או העברה ללא תמורה בין אדם לקרובו, קבלת היתר בניה - היתר שלא ניתן היה לתיתו אילמלא אישור התוכנית, ויום תחילת השימוש החורג. המועד לצורך חישוב שווי ההשבחה, הוא מהיום שבו אושרה התוכנית המשביחה.
כך, אם אושרה תוכנית משביחה בתקופה של שגשוג בשוק הנדל"ן, אך הנכס עצמו נמכר בתקופה של שפל, יכול גובה ההיטל לעלות אף על השווי הנוכחי של ההשבחה. מטרת ההיטל הוא כיסוי הוצאות הוועדה המקומית שעוסקת בתכנון ופיתוח וברכישת מקרקעין לצורכי ציבור.

 פטור מתשלום היטל השבחה יינתן במקרים הבאים:
  • השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף;
  • השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה;
    השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965;
  • השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט-1979, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות;
  • השבחה במקרקעין המשמשים לבעליהם לבניה של דירת מגורים או להרחבתה והוא זכאי לסיוע באחת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהסיוע מיועד לבניה של אותה דירת מגורים, או להרחבתה, והשטח הכולל של אותה דירה תואם את הוראות תוכנית הסיוע לה הוא זכאי;
  • הרחבה של דירת מגורים בתנאי שהשטח הכולל של הדירה לא עולה על 140 מ"ר, ובתנאי שהבעלים או קרובו גר בדירה ויגור בה לפחות 4 שנים מגמר הבניה;
  • השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות, הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות, לרבות בניית מעלית, שבנייתה אינה נדרשת לפי חוק זה או לפי כל דין לרבות תוספת שטחי שירות של עד 5% משטח המגרש;
  • השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה עשר שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתוכנית שאושרה, והתוכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני י"ב בטבת התש"י (1 בינואר 1950).

 היטל השבחה בגין תמ"א 38
היטל השבחה בגין תמ"א 38 היטל השבחה בגין תמ"א 38
ועדות מקומיות כגון ועדה מקומית תל אביב מרחיבות את זכותן לגבות היטל השבחה ודורשות תשלום היטל השבחה מלא בגין מכירת זכויות בבניין מגורים בגין הזכויות המוקנות בתכנית מתאר ארצית מס` 38- "תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה", אושרה ע"י הממשלה ביום 18.05.2005
תמ"א 38 שינוי מס` 1א` אושר ע"י הממשלה ביום 27.07.2007
הוראת שעה (התשס"ח - 2007) מיום 26.11.2007
חשוב לדעת, כי דרישה זו הנה מוגזמת וניתנת לדחיה בגין הנימוקים הבאים:

ראה מידע נוסף     
 שמאי מקרקעין נגדי להיטל השבחה בגין הקלות
שמאי מקרקעין נגדי להיטל השבחה בגין הקלות שמאי מקרקעין נגדי להיטל השבחה בגין הקלות
לאחרונה, נוטים האדריכלים להציע לבעלי הזכויות שיפורים תכנונים, שלדעתם מוסיפים לייחודו של בית המגורים כגון:
  • יצירת חלל כפול בקומת הקרקע.
  • העברת שטחי מגורים לקומה אחרת.
  • העמקת חצרות אנגליות ויצירת חלונות גדולים יותר בקומת המרתף.
כתוצאה מהצעות אלה, נדרשים בעלי הזכויות לבקש מאת הועדה המקומית הקלות. הליך בקשת ההקלה כרוך בעלויות (זמן, פרסומים והתנגדויות). יתרה מכך, הקלה כאמור, הנה פתח, המאפשר לועדה המקומית לדרוש היטל השבחה. דרישות אלה הנן בסכומים לא מבוטלים המגיעים אף למאה אלף ₪ ויותר.

ראה מידע נוסף     
 היטל השבחה – שמאי מכריע / וועדת ערר
היטל השבחה – שמאי מכריע / וועדת ערר היטל השבחה – שמאי מכריע / וועדת ערר

נחיצותו של שמאי מקרקעין מטעם הבעלים לאור תיקון 84
בתאריך ה –10.07.2008, פורסם תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, הקובע ומסדיר את הליכי הדיון וההכרעה בנושא היטל ההשבחה ותביעת הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק. תיקון 84, הוא תוצר של דיון רחב, העונה על הצורך בשינוי הנוגע לנהלי ודרכי פעולה של שמאים מכריעים. עד ליום 01.05.2009, יום כניסתו לתוקף של תיקון 84, נהוג שהועדה המקומית באמצעות שמאי מקרקעין המייצג את הועדה, עורך שומה לעניין היטל השבחה. בעל הזכות במקרקעין החייב, רשאי לקבל את החיוב ולשלמו, או למנות שמאי "אחר" מטעמו, שיערוך "שומה אחרת".


ראה מידע נוסף     
 היטל השבחה בגין שימוש חורג
היטל השבחה בגין שימוש חורג היטל השבחה בגין שימוש חורג

היטל השבחה בגין שימוש חורג מוטל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה במקרים בהם לדעת הועדה המקומית, קיימת עלייה בשוויים של המקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג מתכנית, או מהיתר. שמאי המקרקעין מטעם בעלי הזכויות נדרש להגיש "שומה אחרת", מטעמם, בה יציג ויקבע את דעתו מדוע דרישת הועדה גבוהה ולעיתים אפילו מופרכת ואינה מושתת על העובדות הנכונות. כך, שקביעתו תהא כי בנכס נשוא חוות דעתו לא חלה השבחה במקרקעין.


ראה מידע נוסף     

 |  שמאות מקרקעין |  אודות  |  תמ''א 38 בשבילך  |  סוגיות נפוצות ופתרונות  |  מגמות חמות  |  קישורים  |  יצירת קשר  |  מפת אתר  |  הוספה למועדפים  | 
בועז וכולדר-שמאות מקרקעין- www.w-b.co.il © כל הזכויות שמורות
שמאי מקרקעין - שמאי מקרקעין בתל אביב - בועז וכולדר תל אביב: דרך מנחם בגין 44 טל: 03-6877979 פקס: 03-6877977 חיפה: סטפן וייז 1 טל: 04-8311738
כל מידע המובא באתר זה אינו מיועד להצגה או להעתקה, באופן מלא או חלקי, השימוש במידע דלעיל הינו באחריות המשתמש בלבד. כל המידע המוצג באתר הינו
מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת מקצועיות. אין באמור לעיל משום ייעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על בדיקות ניתוחים והנחות עבודה, שנעשו במשרדנו.
  בניית אתרים לעסקים   אינטרדיל