שמאות מקרקעין
שמאות מקרקעין הנו מקצוע העוסק, בין השאר, במציאת שווים, בדרך כלל שווי שוק, של נכסי דלא ניידי (נדל"ן).
הצורך בשומות נובע מאופיו של שוק המקרקעין: הנכסים הנסחרים בו הינם מוצרים הטרוגניים; לא דומה נכס אחד לאחר, ובעיקר נבדלים הם במיקום, שהנו הגורם העיקרי בקביעת השווי. בשל כך לא תיתכן זירת מסחר מרכזית לנדל"ן, כפי שקיימת בורסה לצורך המסחר במניות של חברות מסחריות ובאגרות חוב. העדר מחיר הנקבע בזירת מסחר מצריך ביצוע הערכת שווי. ההערכה מבוצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, על-פי כללי שמאות מקובלים. בישראל מוסדר מקצוע שמאות המקרקעין על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים ועל ידי לשכת שמאי מקרקעין.
 מחירים ושווי למגורים

מחירים ושווי למגורים- תל אביב רוטשילד והרחובות מסביב 2014

כשמאי מקרקעין נדרשנו לאמוד שווי שוק של בנייני מגורים ותיקים, המיועדים לשיפוץ חיזוק והרחבה. הבניינים ממוקמים בשד` רוטשילד וברחובות סמוכים.
שד` רוטשילד, משתרעת מגבולה המזרחי של נווה צדק (מעט מערבה לרחוב הרצל) בקצה הדרום מערבי ועד, מתחם הבימה בקצה הצפון מזרחי.


ראה מידע נוסף     
 שווי זכויות של דיירים מוגנים
שווי זכויות של דיירים מוגנים בהתאם לקווים המנחים של שמאי המקרקעין

כשמאי מקרקעין עד לפני שנות ה- 2000 וגם אחרי נדרשנו להערכות שווי של נכסים התפוסים על ידי דיירים מוגנים.
דיירים מוגנים הם בעלי 2 זכויות עיקריות כלהלן:
  • אי פינוי מהנכס ובדירות ובעסקים גם חל על הדור הממשיך, במידה וממשיכים לגור או לעבוד בנכס.
  • תשלום דמי שכירות נמוכים ביותר בדרך כלל כמה מאות שקלים בחודש לעומת שכר דירה בשוק החופשי שהנו כמה אלפים.

לזכויות הללו משמעות כלכלית היוצרת יתרון כלכלי שהנו שווה ערך ב-% מערך הנכס.


ראה מידע נוסף     
 היטל השבחה בלב העיר תל אביב ואין תמא 38
היטל השבחה בלב העיר תל אביב ואין תמ"א 38- חייבים לדרוש קבלת פטור לפי סעיף 19 (ג)!

בהמשך למאמר קודם מחודש נובמבר 2013, בו הרחבתי וטענתי כי חייבים להתנגד ולערער על דרישות תשלום גבוהות בסכומים של מאות אלפים עד מיליונים וזאת בגין היטל השבחה, שלכאורה נובע מתכניות "לב העיר", שהתאשרו במרכז תל אביב.

ראה מידע נוסף     
 פירוק שיתוף במקרקעין- סעיף 41א
פירוק שיתוף במקרקעין- סעיף 41א פירוק שיתוף במקרקעין- סעיף 41א

לאחרונה נדרשתי לחוות דעת שמאי מקרקעין בנושא תביעת פירוק שיתוף במקרקעין.
המטרה של חוות דעתנו לענות על השאלות הבאות:
א. האפשרות לביצוע פירוק שיתוף בעין בזכויות בלתי מסוימות, בהתאם להוראות סעיף 41 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969.

בהינתן כי פירוק השיתוף יבוצע בדרך זו, קביעת מקדמי ההמרה והשטחים המועברים בין החלקות למטרת פירוק שיתוף בעין, בהתאם להוראות סעיף 41 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969.
ב. אומדן שווי השוק של הזכויות הבלתי מסוימות, בקריטריון של מוכר מרצון לקונה ברצון, נקי מכל חוב, שעבוד, עיקול, משכנתא וזכויות צד ג`.


ראה מידע נוסף     
 שווי שוק ומחירי מכירה- מתחם "חסן ערפה" תל אביב
שווי שוק ומחירי מכירה- מתחם "חסן ערפה" תל אביב שווי שוק ומחירי מכירה- מתחם "חסן ערפה" תל אביב

במאמר זה נביא את סקר המחירים שנערכו לצורך קביעת שווי זכויות בקרקע המיועד למסחר, מגורים ומשרדים.
מתחם "חסן ערפה"
ממוקם באזור המע"ר הדרומי של ת"א. שטחו כ- 81 דונם.
המתחם בשלמות ממוקם על צירי תנועה מרכזיים בעיר - רחוב המסגר, דרך מנחם בגין ורחוב יצחק שדה.


ראה מידע נוסף     
 מקסום כדאיות כלכלית תמא 38 בתל אביב
מקסום כדאיות כלכלית תמא 38 בתל אביב מקסום כדאיות כלכלית תמא 38 בתל אביב

מקסום שווי זכויות הדיירים תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2


במהלך השנתיים האחרונות אנחנו כמשרד שמאי מקרקעין מתמחים בבדיקות זכויות הדיירים והכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקטים במסגרת תכנית תמ"א 38.
מרבית הפרויקטים שאנו מנתחים נמצאים מטבע הדברים במרכז הארץ, תל אביב, רמת גן, רמת גן, גבעתיים, רמת השרון והרצליה.


ראה מידע נוסף     
 שווי שוק ל"פנטהאוזים" ו"דופלקסים" לעומת דירות רגילות
שווי שוק ל"פנטהאוזים" ו"דופלקסים" לעומת דירות רגילות שווי שוק ל"פנטהאוזים" ו"דופלקסים" לעומת דירות רגילות

במסגרת עבודתם של שמאי מקרקעין ממשרדנו במהלך החודשים האחרונים, בשכונת "הרצליה הירוקה" ובאזור מערבית לה, ערכנו מחקר מקיף המבוסס על שומות מקרקעין, מחירי מכירה ומקורות נוספים. מטרת המחקר, לזהות האם קיים פער בין מחירו של מ"ר בדירות סטנדרטיות לבין מחירו של מ"ר בדירות "יוקרתיות".
בנוסף, שמאי מקרקעין ממשרדנו, נתבקשו לזהות מהם מאפייני רמת גמר גבוהה כפי שנדרשת על ידי רוכשי דירות היוקרה.


ראה מידע נוסף     
 שמאי מקרקעין שווי בתי מלון
שמאי מקרקעין שווי בתי מלון שמאי מקרקעין שווי בתי מלון

כשמאי מקרקעין הננו נדרשים, בין השאר, להעריך שווי בתי מלון. בדרך כלל הערכות השווי הנן לבתי מלון בנויים ופועלים ולעיתים הערכות הנן לקרקעות פנויות המיועדות לבית מלון. במאמר זה אתייחס להערכת שווי של בתי מלון בנויים.


ראה מידע נוסף     
 שמאי מקרקעין ורשות המים כמפקיעה
שמאי מקרקעין ורשות המים כמפקיעה שמאי מקרקעין ורשות המים כמפקיעה

לפני כחודש פנו אלינו לקוחות ובקשו אותנו כשמאי מקרקעין לערוך חוות דעת לעניין הפקעה מתוכננת של רשות הניקוז. בעת שומת פיצויי ההפקעה עמדו לפנינו הוראות "חוק הניקוז וההגנה מפני שיטפונות, התשי"ח – 1958. עפ"י סעיף 30ג לחוק, הפיצויים ישולמו למי שהיה זכאי להם כאמור בסעיף 90(1) לחוק המים, התשי"ט – 1959 ולסעיף 1 וסעיף 8 בכללי המים (חישוב פיצויים), התשכ"ב – 1961, שם נקבע: כי "קביעת שווים של מקרקעין, יעשה עפ"י פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, למעט הוראות הסעיפים 20 ו- 21 לפקודה.


ראה מידע נוסף     
 שמאי מקרקעין – שווי שוק ושווי לבטוחה
שמאי מקרקעין – שווי שוק ושווי לבטוחה שמאי מקרקעין – שווי שוק ושווי לבטוחה

לאחרונה פנו למשרדינו מספר לקוחות ובקשו מאתנו, כשמאי מקרקעין, לערוך חוות דעת לעניין נכסים המשמשים בפועל למגורים בתל אביב אך למעשה אין להם היתר בנייה כדין ו/או שההיתר מאפשר שימושים אחרים כגון : מחסן, חדר כביסה וכיו"ב שימושים על פי ההיתר שאינם מתירים שימוש למגורים. במאמר זה נראה את ההבדלים המשמעותיים בשווים של נכסים המוערכים לצורך שימוש כבטוחה לקבלת אשראי לעומת הערכת שווי שוק.


ראה מידע נוסף     
 שמאי מקרקעין – זיהוי קנייני של נכסי מקרקעין
שמאי מקרקעין – זיהוי קנייני של נכסי מקרקעין שמאי מקרקעין – זיהוי קנייני של נכסי מקרקעין

שמאי מקרקעין נאלץ להתמודד מול סוגיות של זיהוי קנייני של נכס מקרקעין.
לא פעם ולא פעמיים, נתקלנו במקרים בהם הרישום בנסח הטאבו ו/או בפנקס הבתים המשותפים אינו תואם את המצוין בהיתר הבנייה, בעיקר בנושאים של אופי השימוש. לדוגמא, נכס שמוגדר כדירה בקומת קרקע בתשריט הבית המשותף ו/או בנסח רישום המקרקעין ולמעשה על פי ההיתר השימוש המותר הינו מחסן.


ראה מידע נוסף     
 שמאי מקרקעין - חשיבות שירותי שמאות מקרקעין ברכישת נכס

לדעתנו, חובה וגם רצוי להשתמש בשרותיו של "שמאי המקרקעין".
השירות הניתן ע"י משרדנו כולל, זיהוי הנכס, בדיקה תיכנונית (האם בנוי בהיתר? האם קיימות זכויות בנייה נוספות הניתנות לניצול?), בדיקת המצב המשפטי (רישום הנכס בטאבו / במנהל) וקביעת שווי שוק של הנכס.


 שמאות מקרקעין - שמאות באנגליה

באנגליה התאוריה והפרקטיקה השמאית מפותחות ביותר (מכונה שם: property valuation ו"שמאי מקרקעין" מכונה land valuer (דהיינו: "שמאי מקרקעין" ומכאן מקור המושג בעברית, ירושת תקופת המנדט) או property valuer (כלומר: "שמאי נדלן"); השוו ל- real estate appraisal באנגלית אמריקאית). בין שאר הסיבות לכך בולטת העובדה שהרבה לפני התקבלותן של תקני דיווח כספי בינלאומיים (IFRS) באנגליה בפרט ובאיחוד האירופי בכלל, כבר תקני החשבונאות המקוריים הבריטיים חייבו שערוך נכסים לא-סחירים במאזן, ולפיכך שמאים בריטיים נדרשו לבצע הערכות שווי תקופתיות לבנייני משרדים ושאר מבנים מסחריים.


ראה מידע נוסף     
 שמאות מקרקעין - שלוש גישות להפקת שומה

לפי השיטה האמריקאית, המקובלת במדינות רבות וגם בישראל, קיימת חלוקה לשלוש גישות שומה עיקריות. אלה הן גישת ההשוואה, גישת היוון ההכנסות, וגישת העלות. על השמאי לקבוע איזה מהגישות ניתננת ליישום בנכס מסוים, ולפי זה להעריך את שוויו.


ראה מידע נוסף     
 שמאות מקרקעין - שווי שוק

שווי שוק (Market Value) הנו בסיס השומה Basis of Valuation) החשוב ביותר. אך קיימים גם בסיסי שומה נוספים כגון שווי בשימוש (Value-in-Use), שווי מיוחד (Special Value) ואחרים. אלה מוגדרים בתקן שמאות בינלאומי מס` 2 - "בסיסי שומה שאינם שווי שוק" (IVS 2 - Valuation Bases Other Than Market Value). שווי שוק עצמו מוגדר בתקן שמאות בינלאומי מס` 1 (IVS 1 - Market Value Basis of Valuation) באופן הבא:
"שווי שוק הנו הסכום המוערך שבו ניתן להחליף נכס במועד הקובע לשומה בעסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון שאינם קשורים, לאחר שיווק מתאים, כאשר שני הצדדים פועלים בצורה מושכלת, זהירה, וללא כפיה."


 שמאות מקרקעין - שימושים
שומות משמשות מטרות רבות. דוגמאות מרכזיות הינן:
חוו"ד חיצונית - המוזמנת על ידי מוסד פיננסי (בדרך-כלל בנק), לפני שהוא מעניק הלוואה, או אשראי כנגד רישום שיעבוד/משכנתא, או הלוואה אחרת שבה משמש נכס דלא ניידי כבטוחה.
לצורך הערכת השפעת אישורה של תוכנית בניין עיר (תב"ע) על שווים של מקרקעין -  כדי לאפשר לקבוע את חבות היטל ההשבחה, במידה והורחבו זכויות הבניה או חלה השבחה אחרת. או לחלופין, את גובה הפיצויים להם זכאי בעל הנכס במידה והתוכנית הביאה לידי ירידת ערך.
קביעת תשלומי האיזון להם זכאים בעלי המגרשים - במתחם שעבר רהפרצלציה באמצעות תוכנית איחוד וחלוקה.
לצורך הערכת שווים של מקרקעין הכלולים בדו"חות הכספיים של חברות בע"מ - צורך זה חשוב במיוחד במדינות, כגון ישראל, אשר אימצו את תקני דיווח כספי בינלאומיים (IFRS), שכן אלו מעודדים הערכות שווי תקופתיות לנכסים לא-סחירים, כדי להימנע מההטיה הנובעת מרישומם של ערכים היסטוריים במאזן.

 |  שמאות מקרקעין |  אודות  |  תמ''א 38 בשבילך  |  סוגיות נפוצות ופתרונות  |  מגמות חמות  |  קישורים  |  יצירת קשר  |  מפת אתר  |  הוספה למועדפים  | 
בועז וכולדר-שמאות מקרקעין- www.w-b.co.il © כל הזכויות שמורות
שמאי מקרקעין - שמאי מקרקעין בתל אביב - בועז וכולדר תל אביב: דרך מנחם בגין 44 טל: 03-6877979 פקס: 03-6877977 חיפה: סטפן וייז 1 טל: 04-8311738
כל מידע המובא באתר זה אינו מיועד להצגה או להעתקה, באופן מלא או חלקי, השימוש במידע דלעיל הינו באחריות המשתמש בלבד. כל המידע המוצג באתר הינו
מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת מקצועיות. אין באמור לעיל משום ייעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על בדיקות ניתוחים והנחות עבודה, שנעשו במשרדנו.
  בניית אתרים לעסקים   אינטרדיל