מגמות חמות
מציג 33 עד 48 מתוך 49 נושאים.
« 1 2 3 4 »
 היטל השבחה בגין תמ"א 38
היטל השבחה בגין תמ"א 38 היטל השבחה בגין תמ"א 38
ועדות מקומיות כגון ועדה מקומית תל אביב מרחיבות את זכותן לגבות היטל השבחה ודורשות תשלום היטל השבחה מלא בגין מכירת זכויות בבניין מגורים בגין הזכויות המוקנות בתכנית מתאר ארצית מס` 38- "תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה", אושרה ע"י הממשלה ביום 18.05.2005
תמ"א 38 שינוי מס` 1א` אושר ע"י הממשלה ביום 27.07.2007
הוראת שעה (התשס"ח - 2007) מיום 26.11.2007
חשוב לדעת, כי דרישה זו הנה מוגזמת וניתנת לדחיה בגין הנימוקים הבאים:

ראה מידע נוסף     
 שמאי מקרקעין נגדי להיטל השבחה בגין הקלות
שמאי מקרקעין נגדי להיטל השבחה בגין הקלות שמאי מקרקעין נגדי להיטל השבחה בגין הקלות
לאחרונה, נוטים האדריכלים להציע לבעלי הזכויות שיפורים תכנונים, שלדעתם מוסיפים לייחודו של בית המגורים כגון:
  • יצירת חלל כפול בקומת הקרקע.
  • העברת שטחי מגורים לקומה אחרת.
  • העמקת חצרות אנגליות ויצירת חלונות גדולים יותר בקומת המרתף.
כתוצאה מהצעות אלה, נדרשים בעלי הזכויות לבקש מאת הועדה המקומית הקלות. הליך בקשת ההקלה כרוך בעלויות (זמן, פרסומים והתנגדויות). יתרה מכך, הקלה כאמור, הנה פתח, המאפשר לועדה המקומית לדרוש היטל השבחה. דרישות אלה הנן בסכומים לא מבוטלים המגיעים אף למאה אלף ₪ ויותר.

ראה מידע נוסף     
 שמאי מקרקעין חשיבותו בעת אומדני פחת למבנה וקרקע
שמאי מקרקעין חשיבותו בעת אומדני פחת למבנה וקרקע שמאי מקרקעין חשיבותו בעת אומדני פחת למבנה וקרקע

ביום ‏01/10/2009 ניתנה בבית משפט המחוזי בתל אביב-יפו, החלטת ועדת ערר בראשות , יו"ר הועדה, יהושע בן שלמה, שופט (דימוס).

מהות העניין: נרכש כ-1/3 מבניין מסחרי בדרך יפו ת"א , חלק מחלקות 19-18 בגוש 6925. הרוכש לקח על עצמו, את המיסוי הנלווה. שווי העסקה הוערך בסך ,239,234 ₪.   פקיד השומה דרש מס, עפ"י המקובל, הדרך המקובלת לחישוב פחת היא 1/3 לערך הקרקע ו- 2/3 למבנה.
ניתן לסתור יחס זה ע"י חוות דעת שמאי מקרקעין אשר תציג חלוקה שונה במועדי הרכישה, או אישור פקיד שומה. אולם, סתירת היחס המקובל בין הקרקע למבנה ע"י אחת משתי הדרכים, אפשרית בתנאי שאין סתירה ביניהן.


ראה מידע נוסף     
 שווי שוק של זכויות בניה לניוד וזכויות "אויר"
שווי שוק של זכויות בניה לניוד וזכויות "אויר" שווי שוק של זכויות בניה לניוד וזכויות "אויר"

בשנים האחרונות מוצאות ועדות התכנון המקומיות דרכים יצירתיות בכדי לשלם תמורת נזקים תכנוניים שנגרמים ליזמים ו/או פרטיים.אחת הדרכים העיקריות הנה על ידי ניוד זכויות בניה והכרה בזכויות "אויר". פס"ד מנחה לעניין זה ניתן בבימ"ש העליון מאת כבוד השופט א.מצא (עע"מ 03 / 3030):


ראה מידע נוסף     
 אומדן שווי שוק של קרקע התפוסה על ידי פולשים
אומדן שווי שוק של קרקע התפוסה על ידי פולשים אומדן שווי שוק של קרקע התפוסה על ידי פולשים

לאחרונה במסגרת עבודתנו נתקלנו בצורך לאמוד את שווי השוק של קרקע בשטח של כ- 3 דונם (מיועדת ל- 12 בתים צמודי קרקע דו משפחתיים) באחת מערי המרכז. כשנתקבלו המסמכים המשפטים וערכנו ביקור בנכס התברר לנו כי במהלך 10 השנים האחרונות פלשו אל הקרקע 3 משפחות ובנו עליה 3 בתי מגורים. מטרת עבודתנו היתה לאמוד את שוויה של הקרקע בניכוי עלות פינוי הפולשים.


ראה מידע נוסף     
 היטל השבחה – שמאי מכריע / וועדת ערר
היטל השבחה – שמאי מכריע / וועדת ערר היטל השבחה – שמאי מכריע / וועדת ערר

נחיצותו של שמאי מקרקעין מטעם הבעלים לאור תיקון 84
בתאריך ה –10.07.2008, פורסם תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, הקובע ומסדיר את הליכי הדיון וההכרעה בנושא היטל ההשבחה ותביעת הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק. תיקון 84, הוא תוצר של דיון רחב, העונה על הצורך בשינוי הנוגע לנהלי ודרכי פעולה של שמאים מכריעים. עד ליום 01.05.2009, יום כניסתו לתוקף של תיקון 84, נהוג שהועדה המקומית באמצעות שמאי מקרקעין המייצג את הועדה, עורך שומה לעניין היטל השבחה. בעל הזכות במקרקעין החייב, רשאי לקבל את החיוב ולשלמו, או למנות שמאי "אחר" מטעמו, שיערוך "שומה אחרת".


ראה מידע נוסף     
 שמאות מקרקעין - שווי שוק
שמאות מקרקעין - שווי שוק שמאות מקרקעין - שווי שוק
שווי שוק (Market Value) הנו בסיס השומה Basis of Valuation) החשוב ביותר.
אך קיימים גם בסיסי שומה נוספים כגון שווי בשימוש (Value-in-Use), שווי מיוחד (Special Value) ואחרים. אלה מוגדרים בתקן שמאות בינלאומי מס` 2 - "בסיסי שומה שאינם שווי שוק" (IVS 2 - Valuation Bases Other Than Market Value). שווי שוק עצמו מוגדר בתקן שמאות בינלאומי מס` 1 (IVS 1 - Market Value Basis of Valuation) באופן הבא:

"שווי שוק הנו הסכום המוערך שבו ניתן להחליף נכס במועד הקובע לשומה בעסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון שאינם קשורים, לאחר שיווק מתאים, כאשר שני הצדדים פועלים בצורה מושכלת, זהירה, וללא כפיה."

 שווי שוק ל"פנטהאוזים" ו"דופלקסים" לעומת דירות רגילות
שווי שוק ל"פנטהאוזים" ו"דופלקסים" לעומת דירות רגילות שווי שוק ל"פנטהאוזים" ו"דופלקסים" לעומת דירות רגילות

במסגרת עבודתם של שמאי מקרקעין ממשרדנו במהלך החודשים האחרונים, בשכונת "הרצליה הירוקה" ובאזור מערבית לה, ערכנו מחקר מקיף המבוסס על שומות מקרקעין, מחירי מכירה ומקורות נוספים. מטרת המחקר, לזהות האם קיים פער בין מחירו של מ"ר בדירות סטנדרטיות לבין מחירו של מ"ר בדירות "יוקרתיות".
בנוסף, שמאי מקרקעין ממשרדנו, נתבקשו לזהות מהם מאפייני רמת גמר גבוהה כפי שנדרשת על ידי רוכשי דירות היוקרה.


ראה מידע נוסף     
 פיצויי הפקעה וירידת ערך- עקרונות בחוות דעת של שמאי מקרקעין
פיצויי הפקעה וירידת ערך- עקרונות בחוות דעת של שמאי מקרקעין פיצויי הפקעה וירידת ערך- עקרונות בחוות דעת של שמאי מקרקעין
שמאי המקרקעין מטעם בעלי הזכויות נדרש להגיש שומה מטעמם, בה יציג ויקבע את דעתו מדוע יש לפצות את הבעלים ולערוך אומדן שווי של המקרקעין המופקעים כך, שקביעתו תהא מבוססת ומנומקת ותוכיח כי הנכס נשוא חוות דעתו הופקע ועל הגוף המפקיע לשלם פיצויי הפקעה.
יש להתחשב במיקום החלקות, בציפיות והפוטנציאל התכנוני - החלקות המופקעות ממוקמות במרכז הארץ ומחירן נגזר מן הציפיות והפוטנציאל שבשטחים דומים באזור.

ראה מידע נוסף     
 שמאי המקרקעין חשיבותו בעת קבלת הלוואה/משכנתא
שמאי המקרקעין חשיבותו בעת קבלת הלוואה/משכנתא שמאי המקרקעין חשיבותו בעת קבלת הלוואה/משכנתא

ביום ‏18/04/2009 ניתנה בבית משפט השלום בתל אביב-יפו, החלטה, של כב` השופט מיכאל תמיר, אשר מדגיש את חשיבותה המרכזית של חוות דעתו המקצועית, של שמאי מקרקעין, בעת מתן משכנתא/בטוחה לאשראי על ידי מוסד פיננסי/בנק.


ראה מידע נוסף     
 אומדן שווי שוק של קרקע לבית עלמין
אומדן שווי שוק של קרקע לבית עלמין אומדן שווי שוק של קרקע לבית עלמין

בשנים האחרונות עולים יותר ויותר מקרים בהם יורשים ומשפחות מגלים כי הקרקע הפרטית בבעלותם הנה בשימוש, ו/או מיועדת לבית עלמין. במקרים שונים אף הקרקע לא רק ששימשה לקבורת בני המשפחה, אלא אף חב` "קדישא", עושה שימוש בקרקע כחלק מבית קברות קיים. אומדן שווי הזכויות בשוק החופשי, בקריטריון של קונה מרצון ממוכר מרצון בקרקע, ומהם דמי השימוש עבור חלק הקרקע, שנתפס, ללא רשות!? הנן שאלה המופנית אל שמאי המקרקעין.


ראה מידע נוסף     
 היטל השבחה בגין שימוש חורג
היטל השבחה בגין שימוש חורג היטל השבחה בגין שימוש חורג

היטל השבחה בגין שימוש חורג מוטל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה במקרים בהם לדעת הועדה המקומית, קיימת עלייה בשוויים של המקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג מתכנית, או מהיתר. שמאי המקרקעין מטעם בעלי הזכויות נדרש להגיש "שומה אחרת", מטעמם, בה יציג ויקבע את דעתו מדוע דרישת הועדה גבוהה ולעיתים אפילו מופרכת ואינה מושתת על העובדות הנכונות. כך, שקביעתו תהא כי בנכס נשוא חוות דעתו לא חלה השבחה במקרקעין.


ראה מידע נוסף     
 אומדן שווי שוק לבטוחה לאשראי/משכנתא
אומדן שווי שוק לבטוחה לאשראי/משכנתא אומדן שווי שוק לבטוחה לאשראי/משכנתא

בהמשך לניסיוננו לעריכת שומות לנכסים שונים, מצאנו מקום להרחיב את הדגשים בעריכת שומות לבטוחה לבנק לצורך קבלת אשראי. במאמר זה נעמוד את הדגשים והמושגים הבסיסיים בבוא השמאי להעריך את שווי הנכס לצורך שעבודו.
סוג הנכס המשועבד - בבואנו להעריך נכס מקרקעין, יש חשיבות לסוג הנכס המוערך. לכל נכס יש את הדגשים המיוחדים לו ויש, להבדיל האם מדובר בדירת מגורים, מבנה תעשייה, בית מלון ...... או קרקע חקלאית.


ראה מידע נוסף     
 מינהל מקרקעי ישראל - הערכות שווי בגין השגות ועררים
מינהל מקרקעי ישראל  - הערכות שווי בגין השגות ועררים מינהל מקרקעי ישראל  - הערכות שווי בגין השגות ועררים

כמו בכל תחום, להיות מעודכן בחקיקה הרלוונטית ובפסיקה הנוגעת לתחום שמאות המקרקעין, יש חשיבות מכרעת ועלינו להיות תמיד בקו הראשון. להלן הודעה מאת השמאי הממשלתי הראשי בעניין השגות ועררים והיא קובעת מנגנון חדש לטיפול בהשגה על שומות הנערכות עבור מינהל מקרקעי ישראל.


ראה מידע נוסף     
 פיצויים לירידת ערך בגין אישור שימוש חורג בנכס גובל - הכיצד?
פיצויים לירידת ערך בגין אישור שימוש חורג בנכס גובל - הכיצד? פיצויים לירידת ערך בגין אישור שימוש חורג בנכס גובל - הכיצד?
מאת: בועז וכולדר - שמאי מקרקעין
 
סעיף 179 לחוק התכנון והבניה פותח פתח לתביעות פיצויים בגין פרסום ברשומות של רשימת שימושים חורגים. באחת מערי הארץ אושרה בשנת 1994 תכנית מתאר, המשנה ייעודו של אזור תעשייה ישן למגרשי מגורים לבניה צמודת קרקע ולגינה ציבורית. המתכננים והמשווקים הציגו לציבור שכונה חדשה יוקרתית ושקטה, הפונה לנוף הררי. האחראים לפיתוח פנו במרץ לעבודתם וכך אפשרו שיווק מגרשי מגורים בבניה צמודת קרקע.

ראה מידע נוסף     
 פיצויי הפקעה בגין תכנית לאיחוד וחלוקה
פיצויי הפקעה בגין תכנית  לאיחוד וחלוקה פיצויי הפקעה בגין תכנית  לאיחוד וחלוקה

שמאי המקרקעין מטעם בעלי הזכויות נדרש להגיש שומה מטעמם, בה יציג ויקבע את דעתו מדוע יש לפצות את הבעלים ולערוך אומדן שווי של המקרקעין המופקעים כך, שקביעתו תהא מבוססת ומנומקת ותוכיח, כי הנכס נשוא חוות דעתו הופקע ועל הגוף המפקיע לשלם פיצויי הפקעה.להלן פסק דין ובו נסקרת הפסיקה והחקיקה הרלבנטית לעניין פיצויי הפקעה במקרה של איחוד וחלוקה ומתוכו עולים העקרונות והכלים, הבאים לידי ביטוי בשומת המקרקעין.


ראה מידע נוסף     

  
  
 |  שמאות מקרקעין |  אודות  |  תמ''א 38 בשבילך  |  סוגיות נפוצות ופתרונות  |  מגמות חמות  |  קישורים  |  יצירת קשר  |  מפת אתר  |  הוספה למועדפים  | 
בועז וכולדר-שמאות מקרקעין- www.w-b.co.il © כל הזכויות שמורות
שמאי מקרקעין - שמאי מקרקעין בתל אביב - בועז וכולדר תל אביב: דרך מנחם בגין 44 טל: 03-6877979 פקס: 03-6877977 חיפה: סטפן וייז 1 טל: 04-8311738
כל מידע המובא באתר זה אינו מיועד להצגה או להעתקה, באופן מלא או חלקי, השימוש במידע דלעיל הינו באחריות המשתמש בלבד. כל המידע המוצג באתר הינו
מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת מקצועיות. אין באמור לעיל משום ייעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על בדיקות ניתוחים והנחות עבודה, שנעשו במשרדנו.
  בניית אתרים לעסקים   אינטרדיל