סוגיות נפוצות

תואר ראשון במדעי החברה מאוניברסיטת חיפה. בוגר התכנית לשמאות מקרקעין וניהול נכסים, אוניברסיטת תל-אביב, 1995. שמאי מקרקעין מוסמך מטעם מועצת שמאי המקרקעין, 1996, רשיון מס` 503. מוסמך כמגשר ע"י המרכז הישראלי למשא-ומתן וישוב סכסוכים - מכון נאמן, 1998.
משנת 1999 - מנהל משרד עצמאי לשמאות מקרקעין, המתמחה במתן חוות דעת מקצועיות בתחום שמאות המקרקעין.
כמו כן שימש כ: מרצה לנדל"ן בתכנית למנהל עסקים ב`, המכללה למנהל קמפוס תל-אביב.
מגשר במרכז לגישור, נווה צדק. שמאי מקרקעין בשירות המילואים, משהב"ט.

הערכת שווי
חלקן הארי של השומות המתבצעות בישראל מתמקד בבתים פרטיים ובדירות העומדים למכירה, במטרה להקנות אומדן מדויק, ככל שניתן, באשר לשווי הנכס וכדאיות העסקה בכללותה. יחד עם זאת, קיימים עוד סוגים רבים של הערכת שווי נדל"ן בהם מתמחה משרדנו, ביניהם הערכת שווי מגרש, קרקעות/מגרשים ונכסים מניבים. לפניכם סקירה קצרה המסבירה על הערכות אלו ומטרותיהן.

שווי נכס
לאורך יותר מ- 18 שנים מגיש משרד שמאי מקרקעין בועז וכולדר שומות וחוות דעת עבור לקוחות פרטיים, עסקיים, מסחריים ואחרים. בזכות צוות מקצועי ומנוסה בעל ידע רב תחומי, אנו מסוגלים לספק את שירותינו בפריסה ארצית עבור קשת רחבה של מטרות. עליהן נמנות בין היתר הערכת נכסים לקנייה/מכירה, חוות דעת שווי שוק לרשויות מקומיות ולבנקים, וכן שומות לצורך דוחות כספיים של חברות, חישוב פיצויי הפקעה, זכויות דיירם מוגנים, פרויקטי תמ"א 38 ועוד. מאחר שפעילותו המרכזית של משרדנו מתמקדת בהערכת שוויים של נכסים, ראינו לנכון לבאר כיצד מתבצעת המלאכה ובמה תלויה הערכתנו.

שמאי מקרקעין מחירון
שמאות מקרקעין מתמקדת בעיקר בהערכת שווי נדל"ן עבור קשת רחבה של מטרות פרטיות ועסקיות. בתוך כך, בישראל פועלים לא מעט משרדים הנבדלים זה מזה בניסיון, במוניטין, במחירים ובתחומי ההתמחות. על כן, לאור ניסיון של יותר מ- 18 שנים בתחום, אנו במשרד בועז וכולדר ראינו לנכון להביא בפניכם מספר המלצות לאיתור בעל מקצוע הולם לצרכיכם.

שמאי דירות
כבר יותר מ- 18 שנים שמשרד בועז וכולדר מגיש ומספק שירותי שמאות דירות ללקוחות מכלל המגזרים. שירותינו ניתנים למגוון רחב של צרכים ומטרות עבורם נדרשת הערכת שווי דירה, החל בביצוע עסקאות נדל"ן משתלמות, דרך הפחתת המיסוי הכרוך בהן, ועד לקבלת הלוואה עסקית הולמת מהבנק.

דייר מוגן הוא מי שנקבע לו מעמד מיוחד בנכס עם כניסתו לתוקף של חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], בשנת 1972. דייר מוגן עשוי להיות מי שנכנס לנכס לפני 20.8.1968 כשוכר והפך, בחסות החוק, למוגן או למשל מי שמכוח הסכמה עם בעל הדירה שכר נכס בדמי מפתח (כלומר שילם תשלום שאינו דמי שכירות רגילים).

לדייר מוגן זכויות רבות אשר נראות כיום כפוגעות באינטרס של בעל הבית לעשות בנכס כחפצו (למכור, להשכיר בשכירות רגילה, להשתמש בנכס בעצמו).

כך נקבע בחוק גובה דמי השכירות שישלם הדייר המוגן (שהנו, על פי רוב, נמוך בהרבה משווי השכירות בשוק). כמו כן נקבע בחוק כי זכותו של הדייר להחזיק בנכס גם לאחר תום תקופת השכירות המקורית. עוד נקבעו הוראות בדבר האנשים אשר יכולים, בתנאים מסוימים (למשל - קרובי משפחה של הדייר המוגן), להיהפך לדיירים מוגנים בעצמם.

שווי זכות זו ניתנת להערכה הן מבחינת שווי זכויות הדיירות המוגנת והן, שווי זכויות הבעלים.
משרדנו מתמחה בהערכות נכסים מסוג שומות לזכויות דיירות מוגנת.

חובה להשתמש בשרותיו של שמאי המקרקעין.
השירות הניתן ע"י משרדנו כולל, זיהוי הנכס, בדיקה תיכנונית (האם בנוי בהיתר? האם קיימות זכויות בנייה נוספות הניתנות לניצול?), בדיקת המצב המשפטי (רישום הנכס בטאבו / במנהל) וקביעת שווי שוק של הנכס.

הגישה הנפוצה להערכת שווי דירה הנה, גישת ההשוואה לדירות מגורים בסביבה, תוך מתן דגש לפרמטרים המשתנים מדירה לדירה. להלן, מס` פרמטרים עיקריים הנלקחים בחשבון בהערכת שווי דירת מגורים:

1. מיקום (בסמוך לכביש ראשי, נוף וכו`).
2. קומה בבניין.
3. האם קיימת מעלית בבניין.
4. מס` כיווני אויר.
5. הצמדות (גג, חניה פתוחה/מקורה, מחסן, גינה).
6. שטח הדירה, שטח מרפסות.
7. גיל המבנה ומצבו התחזוקתי.
8. מצבה הפיזי ורמת הגימור של הדירה.

רקע המצויה סמוך לאזור אורבני וייעודה טרם נקבע סופית על ידי תוכנית בניין עיר חדשה שאושרה לאחרונה ולדעת השוק, יש סבירות שבמסגרת התוכנית החדשה, ייעודה ישתנה לבנייה מסוג כלשהו.

שווי הקרקע נקבע בעיקר בגישת ההשוואה לקרקעות בסביבה ביעוד העתידי, תוך מתן מקדם דחייה לאישור התוכנית החדשה.

רכישה כפויה של קרקע או מקרקעין המתבצעת על פי אחד מחוקי ההפקעה הלא מעטים הקיימים. למטרות ציבוריות קיימות עדיין הפקעות ללא תמורה כשהן לאחת המטרות המותרות על פי החוק להפקעה ללא תמורה או שהן במסגרת 40% משטח החלקה המותר (עדיין) להפקעה ללא תמורה.

כן, לבעלי המקרקעין קיימת הזכות והרשות להגיש שומה נגדית או כלשון המחוקק שומה אחרת של שמאי מטעמם תוך 30 יום מקבלת הדרישה לתשלום.
עיקר הויכוח בין השמאים יהיה במידה ושמאי הבעלים מצליח להביא הוכחות מבוססות, או נתונים על חיובים אחרים בסביבה ויצליח לשכנע את נציג הועדה יוכלו הצדדים לחתום על שומה מוסכמת, שתבטא הסכמה על הפחתת היטל השבחה.
במידה והשמאים לא יגיעו להסכמה, אזי ימנו בהסכמה שמאי שיכריע בין עמדות הצדדים. השמאי או כלשון החוק שמאי מכריע ישמע את טענות השמאים, יבדוק את הנתונים המוצגים על ידם ותוקף האסמכתאות המובאות ויקבע את גובה ההיטל. הכרעתו של השמאי המכריע הנה סופית ולא ניתן לערער עליה אלא בנקודה משפטית. ערעורים בנקודות משפטיות מוגשים לבית משפט השלום במחוז שבו נמצא המקרקעין.
היטל השבחה נגבה ע"י הרשות המקומית בעת מימוש הזכויות בנכס. מימוש זכויות כהגדרתו בחוק הנו אחת מאלה: העברת זכויות בנכס - מכירה- , קבלת היתר בניה או התחלת השימוש במקרקעין.

היטל אשר נגבה ע"י הועדה המקומית, עפ"י סעיף 196א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") קובע, כי:
"ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה".
החבות בהיטל ההשבחה נקבעה בסעיף 2(א) של התוספת השלישית, ולפיו:
"חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן – היטל); היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל; היטל בעקבות אישור תכנית יחול על מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמה בלבד".