מגמות חמות

רוצים לשדרג את הבניין המשותף ולפנות ליזם שיבצע עבורכם תמ"א 38? מסתבר שאם הבניין ממוקם על מגרש קטן - היזמים לא יתלהבו. אבל אם תחברו לשכנים מהבניינים הסמוכים, ייתכן שתצליחו לקבל הצעות לא רעות בכלל. בדקנו מה אפשר לעשות

לצפייה בכתבה במגזין YNET ראה מידע נוסף..

"חוף התכלת"- שווי היטל השבחה חזוי ומגמות תכנוניות, הרצליה 12/2014
בהמשך למאמר הקודם בנושא הנדון ראה " מגמות והתפתחות- מתחם "חוף התכלת", הרצליה 06/2013",
כאמור, כיום בהליך הכנה תכנית חדשה, הר/2200/א, אשר פורסמה לפי סעיף 77 בי.פ. 5676 מיום 05.06.2007. הקרקע כלולה במתחם המיועד לשינוי יעוד לשימושי מגורים, תעסוקה, מסחר ומלונאות.

ראה מידע נוסף..

מחירים ושווי למגורים- תל אביב רוטשילד והרחובות מסביב 2014

כשמאי מקרקעין נדרשנו לאמוד שווי שוק של בנייני מגורים ותיקים, המיועדים לשיפוץ חיזוק והרחבה. הבניינים ממוקמים בשד` רוטשילד וברחובות סמוכים.
שד` רוטשילד, משתרעת מגבולה המזרחי של נווה צדק (מעט מערבה לרחוב הרצל) בקצה הדרום מערבי ועד, מתחם הבימה בקצה הצפון מזרחי.
מהווה נטבח מרכזי בהתפתחות האורבנית של העיר, ולאורכה אתרים חשובים רבים, כיכר התרבות, הכוללת את תיאטרון "הבימה" והיכל התרבות.

ראה מידע נוסף..

שווי זכויות של דיירים מוגנים בהתאם לקווים המנחים של שמאי המקרקעין.  כשמאי מקרקעין עד לפני שנות ה- 2000 וגם אחרי נדרשנו להערכות שווי של נכסים התפוסים על ידי דיירים מוגנים. דיירים מוגנים הם בעלי 2 זכויות עיקריות כלהלן:

• אי פינוי מהנכס ובדירות ובעסקים גם חל על הדור הממשיך, במידה וממשיכים לגור או לעבוד בנכס.
• תשלום דמי שכירות נמוכים ביותר בדרך כלל כמה מאות שקלים בחודש לעומת שכר דירה בשוק החופשי שהנו כמה אלפים.

לזכויות הללו משמעות כלכלית היוצרת יתרון כלכלי שהנו שווה ערך ב-% מערך הנכס.

ראה מידע נוסף..

לאחרונה כשמאי מקרקעין המתמחים בנושא המלונאות נדרשנו לחוות דעתנו המקצועית לעניין ערכי השווי של קרקע המיועדת למסחר ומלונאות.
מתחם המרינה נחלק למתחם המעגנה, במערב, ועורף המרינה, במזרח.

לצפייה במאמר לחץ כאן

היטל השבחה בלב העיר תל אביב ואין תמ"א 38- חייבים לדרוש קבלת פטור לפי סעיף 19 (ג)!
בהמשך למאמר קודם מחודש נובמבר 2013, בו הרחבתי וטענתי כי חייבים להתנגד ולערער על דרישות תשלום גבוהות בסכומים של מאות אלפים עד מיליונים וזאת בגין היטל השבחה, שלכאורה נובע מתכניות "לב העיר", שהתאשרו במרכז תל אביב.

ראה מידע נוסף..

לאחרונה אנו מתמודדים מול דרישות תשלום גבוהות בסכומים של מאות אלפים עד מיליונים וזאת בגין היטל השבחה, שלכאורה נובע מתכניות "לב העיר" מס` 1680, 2385 ו- 2720, שהתאשרו במרכז תל אביב ולטענת הועדה המקומית, באמצעות שמאים מטעמה מגישים דרישות אלה.

במאמר זה אנסה להעביר את העקרונות והדגשים אותם יש ליישם ועל ידי כך ניתן לייצר לבעלי הזכויות חסכון בגובה של מאות אלפי ₪ ויותר.

ראה מידע נוסף..

שמאי מקרקעין הנו איש המקצוע שאליו יש לפנות כאשר מבוקשת מטרה כגון:
לחוות את דעתנו לעניין המשמעות הכלכלית של יעוד מקרקעין לזכות מעבר לכלי רכב והולכי רגל, בתחום 3 מגרשים, המהווים מתחמים מסחריים בנויים ופעילים ועליהם מוצעת תכנית מפורטת.
יודגש, המרכז המסחרי הנו בעל קונספט מסחרי של "פאוור סנטר" (Retail Park). המרכז המסחרי מאופיין בבינוי מבוסס על תנועה ונגישות של כלי רכב פרטיים, לעומת מודל "קניון" המבוסס בעיקרו על תנועת הולכי רגל (המבקרים). החניה ממוקמת במרכז, בין היחידות המסחריות, והנה חופשית.

ראה מידע נוסף..

ראשון לציון, הנה העיר הרביעית בגודלה במדינת ישראל.
מאמר זה נולד עקב הדרישה להגיש "שומה אחרת" לצורך דיון בפני שמאי מכריע שימונה, עפ"י סעיף 14 (ב) (1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965. הועדה המקומית ראשון לציון מחייבת בהיטל השבחה בהתעלם מעקרונות בסיסיים המתייחסים להגדרות חוק המקרקעין (הצמדת זכויות בניה וחלק היחסי ברכוש המשותף) וכן הגדרת מימוש לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

ראה מידע נוסף..

בהמשך לניסיוננו בהגשת שומות "אחרות" להיטל השבחה וזאת במסגרת תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, המחייב פניה לשמאי מכריע, או לועדת ערר מחוזית, חשיבותו של שמאי מקרקעין, מטעם בעלי הזכויות, הנה קריטית וזאת לאור ההתמקצעות הרבה, שנדרשת הן משמאי הועדות, הן מצד השמאי המכריע ובוודאי שעל כתפיו של שמאי הבעלים מונחת האחריות לראות ולהמליץ האם בסוף ההליך החיסכון, שיוצר, במידה וכך יהיה, אכן יוצר כדאיות כלכלית לבעלים וזאת בהתחשב בעלויות, משך הזמן והסכום האבסלוטי, שנותר בידי הבעלים.

ראה מידע נוסף..

המשך למאמרים קודמים בעניין מתחם "חוף התכלת", הרצליה 2013", יעוד הקרקעות המאושר הנו בעיקרו קרקעות ביעוד לתכנון בעתיד וקרקעות ביעוד חקלאי.
נתבקשנו להתייחס בבדיקותינו לתוכניות 2030 שאושרה או 2200 (חוף התכלת) שטרם אושרה ומה ההשפעות, אם בכלל קיימות על ערכי השווי.
כמו כן, נתבקשנו לשים דגש מיוחד להשפעות של תכנון תוואי הרכבת הקלה – "נטע"
תכנית 2030 - תכנית זו אושרה במוסדות התכנון בשנת 2011 ותקפה בעיקרה בתחום גוש 6591, אשר בינו לבין גוש 6608 נשוא בדיקתנו, ממוקם גוש מס` 6605, אשר אינו כלול בתכנית זו. למעשה התכנית אינה כוללת את גוש 6608.

ראה מידע נוסף..

לפני כ- 3 חודשים במאמר קודם על מתחמי "רצועת הנופש ברמת השרון נתחנו את ערכי הבסיס והתכנון ומגמותיו.
כעת נתבקשנו לבחון את מתחמי התכנון והשונות ביניהם, תוך הסתכלות על ההפקעות והחשיפות השונות שיש למשקיע ו/או לבעלי הזכויות בדרך למימוש המיטבי.

ראה מידע נוסף..

ככלל מגרשי מגורים בשטח של חצי דונם הנם מצרך מבוקש מאוד במדינת ישראל.
בתל אביב מגרשים שכאלה הנם תמיד במצב של רב הביקוש על ההיצע.
כשמאי מקרקעין נדרשתי לאחרונה לחוות דעתי לשוויו של מגרש למגורים בשכונת "אפקה" הצפונית וכמו כן נדרשנו לחוות דעתנו המקצועית לשווי בית מגורים בנוי ברמת גמר גבוהה.
הסביבה, שכונת "אפקה", צפון העיר תל-אביב.
השכונה, גובלת בנתיבי איילון, במזרח באוניברסיטה תל-אביב, בדרום בשכונות רמת אביב ג` ונווה אביבים, במערב ובצפון. השכונה מחולקת ע"י רחוב קק"ל לאפקה צפון ולאפקה דרום.
"אפקה צפון", מיקום החלקה, נשוא חוות הדעת, נחשבת לשכונה יוקרתית ומאופיינת בבתי מגורים צמודי קרקע חד משפחתיים בבנייה חדשה וותיקה.
רחוב חייל המשמר, נחשב לאחד הרחובות השקטים והמבוקשים בשכונה.

ראה מידע נוסף..

לאחרונה נדרשתי לחוות דעת שמאי מקרקעין בנושא תביעת פירוק שיתוף במקרקעין.
המטרה של חוות דעתנו לענות על השאלות הבאות:
א. האפשרות לביצוע פירוק שיתוף בעין בזכויות בלתי מסוימות, בהתאם להוראות סעיף 41 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969.
בהינתן כי פירוק השיתוף יבוצע בדרך זו, קביעת מקדמי ההמרה והשטחים המועברים בין החלקות למטרת פירוק שיתוף בעין, בהתאם להוראות סעיף 41 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969.
ב. אומדן שווי השוק של הזכויות הבלתי מסוימות, בקריטריון של מוכר מרצון לקונה ברצון, נקי מכל חוב, שעבוד, עיקול, משכנתא וזכויות צד ג`.

ראה מידע נוסף..

במאמר זה נביא את סקר המחירים שנערכו לצורך קביעת שווי זכויות בקרקע המיועד למסחר, מגורים ומשרדים.
מתחם "חסן ערפה" ממוקם באזור המע"ר הדרומי של ת"א. שטחו כ- 81 דונם.  המתחם בשלמות ממוקם על צירי תנועה מרכזיים בעיר - רחוב המסגר, דרך מנחם בגין ורחוב יצחק שדה.

ראה מידע נוסף..

מקסום שווי זכויות הדיירים תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2
במהלך השנתיים האחרונות אנחנו כמשרד שמאי מקרקעין מתמחים בבדיקות זכויות הדיירים והכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקטים במסגרת תכנית תמ"א 38. מרבית הפרויקטים שאנו מנתחים נמצאים מטבע הדברים במרכז הארץ, תל אביב, רמת גן, רמת גן, גבעתיים, רמת השרון והרצליה.

ראה מידע נוסף..