שמאות מקרקעין

בהמשך למאמר הקודם בנושא הנדון ראה " שווי קרקעות ספקולטיביות- מתחם "חוף התכלת", הרצליה 2013", יעוד הקרקעות המאושר הנו בעיקרו קרקעות ביעוד לתכנון בעתיד וקרקעות ביעוד חקלאי.
נדרשנו לבדוק את שווי השוק של הזכויות במקרקעין המזוהים, כעברו הדרום מערבי של "חוף התכלת", הרצליה, ממערב ל"סינמה סיטי", גוש 6608.
הקרקע כלולה במתחם המיועד לשינוי יעוד לשימושי מגורים, תעסוקה, מסחר ומלונאות.
שטח המתחם הכולל הנו 2,265 דונמים.

ראה מידע נוסף..

לפני כ- 3 חודשים במאמר קודם על מתחמי "רצועת הנופש ברמת השרון נתחנו את ערכי הבסיס והתכנון ומגמותיו. כעת נתבקשנו לבחון את מתחמי התכנון והשונות ביניהם, תוך הסתכלות על ההפקעות והחשיפות השונות שיש למשקיע ו/או לבעלי הזכויות בדרך למימוש המיטבי.
גושים 6341 ו- 6617 ממוקמים באגפה הדרום-מזרחי של העיר, בתחום הרזרבה לתכנון של העיר, הידוע גם כמתחם "רצועת הנופש רמת השרון".
גוש 6619 הקרקע ממוקמת באגפה הדרום-מערבי של רמת השרון.
הסביבה הנה צפון העיר תל-אביב, בצמוד לשכונת רמת אביב. בתחום הקרקע ממוקם בחלקו מתחם "פי גלילות".
רצועת הנופש רמת השרון
התכנית נחלקת לשני
אזורי תכנון בתחום איחוד וחלוקה - א ו- ב6.
התכנית אינה מפרטת את סך השטחים בכל אזור.

ראה מידע נוסף..

בהמשך לחלק א` במאמר הנדון כעת נטפל בעניין שווי הקרקע למגורים.
כאמור בחלק א` של המאמר נשוא הדיון מיועדת למגרשי משנה זמניים כלהלן:

ראה מידע נוסף..

בהמשך למאמר קודם שלי בעניין "רצועת הנופש ברמת השרון גבול תל אביב ושווין של קרקעות ספקולטיביות, נתבקשנו כשמאי מקרקעין, לבדוק את שווי השוקה של קרקע, הממוקמת מדרום לרצועת הנופש ברמת השרון ובצמוד לבית העלמין- קרית שאול. גוש 6616.

ראה מידע נוסף..

ככל שנוקף הזמן, משרדנו צובר יותר ויותר ניסיון ומומחיות בניתוח התמורות והזכויות אותן מקנה תמ"א 38 על תיקוניה.

תיקון מס` 3 לתמ"א 38 אף הגדיל לעשות וכיום עפ"י פסיקותיהם של ועדות הערר הובהר מעל כל צל של ספק כי הזכאות לניצול זכויות של 2.5 קומות ואף יותר יכול להינתן אף לבתים צמודי קרקע, אשר נבנו לפני -1.01.1980.

הפרשנות הנה שבמידה ותכנית בניין העיר, החלה על המקרקעין מאפשרת בניית 2 קומות ומעלה (גם 2 קומות מעל קומת עמודים נחשב כעומד בתנאי, כי רואים בקומת העמודים כקומה לכל דבר). והזכויות הנן לבניית 400 מ"ר ברוטו עילי למגורים ומעלה, הרי שתמ"א 38 חלה וניתן לבקש את תוספת 2.5 הקומות.

ראה מידע נוסף..

מחירים ושווי למגורים- תל אביב רוטשילד והרחובות מסביב 2014

כשמאי מקרקעין נדרשנו לאמוד שווי שוק של בנייני מגורים ותיקים, המיועדים לשיפוץ חיזוק והרחבה. הבניינים ממוקמים בשד` רוטשילד וברחובות סמוכים.
שד` רוטשילד, משתרעת מגבולה המזרחי של נווה צדק (מעט מערבה לרחוב הרצל) בקצה הדרום מערבי ועד, מתחם הבימה בקצה הצפון מזרחי.
מהווה נטבח מרכזי בהתפתחות האורבנית של העיר, ולאורכה אתרים חשובים רבים, כיכר התרבות, הכוללת את תיאטרון "הבימה" והיכל התרבות.

ראה מידע נוסף..

שווי זכויות של דיירים מוגנים בהתאם לקווים המנחים של שמאי המקרקעין.  כשמאי מקרקעין עד לפני שנות ה- 2000 וגם אחרי נדרשנו להערכות שווי של נכסים התפוסים על ידי דיירים מוגנים. דיירים מוגנים הם בעלי 2 זכויות עיקריות כלהלן:

• אי פינוי מהנכס ובדירות ובעסקים גם חל על הדור הממשיך, במידה וממשיכים לגור או לעבוד בנכס.
• תשלום דמי שכירות נמוכים ביותר בדרך כלל כמה מאות שקלים בחודש לעומת שכר דירה בשוק החופשי שהנו כמה אלפים.

לזכויות הללו משמעות כלכלית היוצרת יתרון כלכלי שהנו שווה ערך ב-% מערך הנכס.

ראה מידע נוסף..

לאחרונה אנו מתמודדים מול דרישות תשלום גבוהות בסכומים של מאות אלפים עד מיליונים וזאת בגין היטל השבחה, שלכאורה נובע מתכניות "לב העיר" מס` 1680, 2385 ו- 2720, שהתאשרו במרכז תל אביב ולטענת הועדה המקומית, באמצעות שמאים מטעמה מגישים דרישות אלה.

במאמר זה אנסה להעביר את העקרונות והדגשים אותם יש ליישם ועל ידי כך ניתן לייצר לבעלי הזכויות חסכון בגובה של מאות אלפי ₪ ויותר.

ראה מידע נוסף..

שמאי מקרקעין הנו איש המקצוע שאליו יש לפנות כאשר מבוקשת מטרה כגון:
לחוות את דעתנו לעניין המשמעות הכלכלית של יעוד מקרקעין לזכות מעבר לכלי רכב והולכי רגל, בתחום 3 מגרשים, המהווים מתחמים מסחריים בנויים ופעילים ועליהם מוצעת תכנית מפורטת.
יודגש, המרכז המסחרי הנו בעל קונספט מסחרי של "פאוור סנטר" (Retail Park). המרכז המסחרי מאופיין בבינוי מבוסס על תנועה ונגישות של כלי רכב פרטיים, לעומת מודל "קניון" המבוסס בעיקרו על תנועת הולכי רגל (המבקרים). החניה ממוקמת במרכז, בין היחידות המסחריות, והנה חופשית.

ראה מידע נוסף..

המשך למאמרים קודמים בעניין מתחם "חוף התכלת", הרצליה 2013", יעוד הקרקעות המאושר הנו בעיקרו קרקעות ביעוד לתכנון בעתיד וקרקעות ביעוד חקלאי.
נתבקשנו להתייחס בבדיקותינו לתוכניות 2030 שאושרה או 2200 (חוף התכלת) שטרם אושרה ומה ההשפעות, אם בכלל קיימות על ערכי השווי.
כמו כן, נתבקשנו לשים דגש מיוחד להשפעות של תכנון תוואי הרכבת הקלה – "נטע"
תכנית 2030 - תכנית זו אושרה במוסדות התכנון בשנת 2011 ותקפה בעיקרה בתחום גוש 6591, אשר בינו לבין גוש 6608 נשוא בדיקתנו, ממוקם גוש מס` 6605, אשר אינו כלול בתכנית זו. למעשה התכנית אינה כוללת את גוש 6608.

ראה מידע נוסף..

לפני כ- 3 חודשים במאמר קודם על מתחמי "רצועת הנופש ברמת השרון נתחנו את ערכי הבסיס והתכנון ומגמותיו.
כעת נתבקשנו לבחון את מתחמי התכנון והשונות ביניהם, תוך הסתכלות על ההפקעות והחשיפות השונות שיש למשקיע ו/או לבעלי הזכויות בדרך למימוש המיטבי.

ראה מידע נוסף..

ככלל מגרשי מגורים בשטח של חצי דונם הנם מצרך מבוקש מאוד במדינת ישראל.
בתל אביב מגרשים שכאלה הנם תמיד במצב של רב הביקוש על ההיצע.
כשמאי מקרקעין נדרשתי לאחרונה לחוות דעתי לשוויו של מגרש למגורים בשכונת "אפקה" הצפונית וכמו כן נדרשנו לחוות דעתנו המקצועית לשווי בית מגורים בנוי ברמת גמר גבוהה.
הסביבה, שכונת "אפקה", צפון העיר תל-אביב.
השכונה, גובלת בנתיבי איילון, במזרח באוניברסיטה תל-אביב, בדרום בשכונות רמת אביב ג` ונווה אביבים, במערב ובצפון. השכונה מחולקת ע"י רחוב קק"ל לאפקה צפון ולאפקה דרום.
"אפקה צפון", מיקום החלקה, נשוא חוות הדעת, נחשבת לשכונה יוקרתית ומאופיינת בבתי מגורים צמודי קרקע חד משפחתיים בבנייה חדשה וותיקה.
רחוב חייל המשמר, נחשב לאחד הרחובות השקטים והמבוקשים בשכונה.

ראה מידע נוסף..

מקסום שווי זכויות הדיירים תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2
במהלך השנתיים האחרונות אנחנו כמשרד שמאי מקרקעין מתמחים בבדיקות זכויות הדיירים והכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקטים במסגרת תכנית תמ"א 38. מרבית הפרויקטים שאנו מנתחים נמצאים מטבע הדברים במרכז הארץ, תל אביב, רמת גן, רמת גן, גבעתיים, רמת השרון והרצליה.

ראה מידע נוסף..

אמר זה עוסק בשווי קרקע, הממוקמת במתחם "א" בתחום שיפוט של העיר רמת השרון. במסגרת עבודתנו נדרשנו לחוות דעתנו לסקירת המצב התכנוני המאושר והמתוכנן.
וניתוח עפ"י עקרונות שמאיים של ערכי שווי ומשמעותם הכלכלית.
הקרקע ממוקמת באגפה הדרומי של העיר, בתחום הרזרבה לתכנון של העיר, הידוע גם כמתחם "רצועת הנופש רמת השרון".
הסביבה הנה דרום העיר, בסמוך לגבול השיפוט עם עיריית תל-אביב.

ראה מידע נוסף..

שווי קרקעות ספקולטיביות- מתחם "חוף התכלת", הרצליה 2013
הקרקעות, נשוא המאמר, כלולות במתחם גדול המיועד לשינוי יעוד. יעוד הקרקעות המאושר הנו בעיקרו קרקעות ביעוד לתכנון בעתיד וקרקעות ביעוד חקלאי. מתחם חוף מאופיין הקרקעות ממוקמות באגפה הדרום-מערבי של העיר, בתחום הרזרבה לתכנון של העיר, הידוע גם כמתחם "חוף התכלת".
פני הקרקע מישוריים. לא קיים פיתוח סביבתי, למעט צירי התנועה ההיקפיים.

ראה מידע נוסף..

אחרי שהחלטתם לבצע חיזוק ושיפוץ לבניין המגורים המשותף והצלחתם לבחור את היזם הראוי, הגיע הרגע לבדוק מולו איך הוא מתכוון לממן את כל הפרויקט - בעצמו או בעזרת הבנק?

ראה מידע נוסף..