שמאי מקרקעין, נדרש לעתים לחוות דעתו לעניין ירידת ערך, גם במקרים בהם רוכשים שקנו נכס מוצאים, מראש, או בדיעבד, כי הנכס/ בית המגורים אינו תואם להיתרי הבניה. טענות הצדדים נתמכות בשומות שמאי מקרקעין מטעמם. כאשר עולה טענה של ירידת ערך בשל אי התאמה להיתר - שמאי מקרקעין בחוות דעתו מתמודד עם עקרונות מגוונים הבוחנים את ראשי הנזק והעיקריים שביניהם הינם כדלהלן:
שווי השוק של בית המגורים כיום – כיצד נערכת הבדיקה? במידה וחוות הדעת נערכת בגישת ההשוואה לבתי מגורים בסביבה, יש לערוך השוואה וניתוח מקיף המתבסס על מחירי בתים, בעלי מאפיינים דומים, אשר נמכרו בתקופה הרלוונטית ו/או בתים המוצעים למכירה.
מניתוח והשוואה, כאמור לעיל, ניתן להפיק מידע בדבר מחיר ממוצע של חדר/מ"ר, לבתי מגורים שנמכרו, או שהוצעו למכירה ולאחר מכן לבצע התאמות למאפיני הנכס הנישום.
כמו כן, בחישוב אומדן השווי יש להביא בחשבון, מס` פרמטרים נוספים:
קביעת מקדמים בגין, פונקציונאליות והשימוש של השטחים הבנויים.
מיקום הנכס - האם הנכס הינו פינתי דבר המוסיף פרטיות טובה ביחס לנכסים אחרים.
רמת הבנייה והגמר ביחס לממוצע.
האם חצר הבית מטופחת ומושקעת?
האם קיימים מבנים ו/או מתקנים נוספים כגון - בריכת שחיה, מגרשי משחק, וכיו"ב.
טענות של ירידת ערך בגין אובדן הכנסה.
ככלל - נפסק לא פעם באינסטנציות השונות כי פגיעה כלכלית, אינה מהווה ירידת ערך.
טענת רוכש כי הוא מפסיד שכ"ד מלא או חלקי, בגין הנכס או חלקו, אותו היה מעוניין להשכיר צריכה להיות מושתת ומוכחת על בסיס עובדתי ומשפטי. טענה בעלמא, כי קיימת ירידת ערך בגין הפסד הכנסות בשל אי יכולת להשכיר נכס שנבנה שלא בהתאם – לא תתקבל. בכל מקרה, יש להביא בחשבון האם ניתן להשכיר את הנכס, או חלקו תוך הכשרת ו/או תיקון החריגה, אם קיימת כזו וכן לבדוק האם קיים הפרש כספי בין השכרה במצב הקיים לבין השכרה לאחר תיקון החריגה , כאמור לעיל.
כמו כן, במקרים מעין אלה , כמו גם במקרים אחרים, ע"מ למצוא את שכר הדירה הראוי, יש לערוך סקר מקיף בגישת ההשוואה המבוסס על שכ"ד שהתקבל ו/או המבוקש לנכסים בעלי אופי דומה. לאחר ניתוח והשוואה, כאמור לעיל, ניתן תוך ביצוע ההתאמות לנכס הנדון להגיע לכלל דעה לעניין האם קיימת "דלתא" ב- 2 המצבים ומה השפעתה, אם בכלל, על שווי השוק של הנכס.
טענות נוספות שכיחות, אי התאמות פיזיות כגון חלוקה פנימית בנכס , בניית קירות ו/או הריסתם, פתיחת פתחים חיצוניים ו/או פנימיים, שימושים שונים אשר אינם מותרים כמו למשל , פתיחת או סגירת מרפסת, שימוש בגג כמרפסת, בניית פרגולות, בנייה מחוץ, או תוך קווי הבנייה, בנייה החורגת מתחומי המגרש ו/או המשפיעה על מגרשים סמוכים וכיו"ב.
