מאז כניסתה לתוקף של תמ"א 10/ד10, החלה מגמה לפיה נדרשים שמאי מקרקעין לבדוק ולהעריך מבנים (בעקר תעשייתיים) וקרקעות, הכוללים, יחד עם המבנים הרגילים, תוספת של מערכות סולאריות לייצור חשמל, אשר מניבות הכנסה. מאמר זה עוסק בניתוח העקרונות והמאפיינים העיקריים, אשר, חייבים להילקח בחשבון, בחוות דעת של שמאי מקרקעין, בקביעתו את שווי השוק של המקרקעין, כאשר גגות מבנים, בנויים או, שיבנו יהיו מיועדים להתקנת מערכות פוטו וולטאג` בהספק כללי של כ- 1.92 MWP.
יובהר, בהרבה מקרים נדרש שמאי המקרקעין לקבוע את שווי השוק של הפרויקט, למטרת בטוחה לאשראי עבור בנק, מלווה.
נתונים כלליים של מערכות פוטו וולטאג` בהספק כללי של כ- 1.92 MWP:
מושגים כלליים: » הספק מותקן: ההספק החשמלי של פאנל סולארי בתנאי מעבדה, נמדד ב- KWPונותן בסיס השוואה בין דגמים ויצרנים שונים של פאנלים סולארים. » אנרגיה חשמלית: כמות האנרגיה הנצרכת. נמדדת בקילו וואט שעה (קוט"ש) ומתארת את סך צריכת החשמל שאנו צורכים. » נצילות: אחוז קרינת השמש שהפאנל הסולארי הופך לחשמל.
כיום ניתן להעריך את כמות האנרגיה החשמלית שתייצר מערכת סולארית בכל מקום בעולם. כפוף למשתנים של קרינת השמש, זווית השמש, טמפרטורה, הצללות, עננים וכו`. חישוב ההספק הנו שנתי, בכדי לבטל את ההבדלים בין עונות השנה.
נתונים כלליים: » 1 "קוט"ש" מותקן של פאנלים סולאריים, ייצר בממוצע אנרגיה חשמלית של 1,600 - 1,700 קוט"ש בשנה. » שטח נדרש למערכת של 50 KWP – נע בין 700 מ"ר ל- 750 מ"ר. » קיימת ירידה ממוצעת בתפוקה של מערכת הנמדדת לפי תקופות. בתקופה הראשונה עד 10% ובתקופה השנייה של עוד 10%. ממוצע של 0.5% - 1% שניתי. » אורך חיים של מערכת ממוצע הנו כ- 25 שנה וכולל בלאי ממירים כל 10 - 12 שנה. (עלות ממיר ממוצע למערכת של 50KWP הנו כ- 20,000 יורו).
בדרך כלל, העסקאות הנקשרות ואו הפרויקטים שמבוצעים נחלקים ל- 3: 1. בעל המקרקעין משכיר את זכות השימוש בגג ומקבל מהחברה היזמית מענק ודמי שכירות. בהתקשרויות מסוג זה המקובלות הנן » הבעלות והאחריות לתחזוקת המערכת תהיה על החב` היוזמת. » תקופת השכרת הגג הנה ל- 20 שנה. » מענק עבור רכישת הזכות להפעלת מתקן פוטו-וולטאי בהספק כולל של 1.85 MWP. » השכרת הגג: בנוסף לתשלום החד פעמי עבור הרישיון משולמים דמי שכירות על בסיס התעריף שיכול לנוע בין 1.5 ₪ לקווט"ש ועד 1.4 ₪ לקווט"ש בהכפלה לפי התפוקה ומס` במידה ובעתיד יהיה ניתן להתקין התקנה אפקטיבית בהספק מותקן גדול יותר, יעודכנו הסכומים בהתאם. » עלות הקמת המבנה וחיזוקי הקונסטרוקציה הנדרשים הנה עניין למו"מ, בדרך כלל על חשבון בעלי הזכויות במקרקעין. » קבלת היתר למערכת הסולארית, בהתאם לאמור בתמ"א 10/ד10, הנו עניין למו"מ
2. עסקה משולבת כאשר בעל המקרקעין וחב` יזמית חולקים את ההכנסות ביניהם. המקובל הנו שהחב`, תשקיע את כל ההון העצמי הנדרש לקבלת הרישיון ופתוח והקמת פעילות ה- PV ותקבל בתמורה 60% בפעילות זו, כשהיתרה בבעלות בעלי המקרקעין והזכויות ההוניות תהיינה על בסיס של 60/40 בהתאמה. חלוקת הרווחים: תהיה על פי שעורי הבעלות, ללא עדיפות למי מהצדדים.
3. בעל המקרקעין מקבל רישיון קונה את המערכות ומפעיל.
עלות הקמת מערכת 50 KWP + תשתית גג הנה כ- 730,000 ₪.
ההוצ` שיש להביאן בחשבון הנן: ביטוח מערכת + מבנה, תחזוקה ושונות, מקדם גידול בהוצ`.
להלן דוג` להרכב ההכנסה שנתית ממערכת 50 KWP, אשר יהווה בסיס לתזרים
תפוקה ממוצעת שנתית של כל KWP1 -ש"ח 1600 תעריף ל - 1 KWP לשנת 2011 - ₪ 1.42 פדיון שנתי ממערכת של 50 KWP ₪ 113,600 סה"כ פדיון שנתי מכל המערכות ₪ 3,359,720 אובדן תפוקה מאילוצי זווית ושונות 1.5% סה"כ פדיון שנתי ממערכת של 50 KWP ₪ 3,309,324 ירידה ממוצעת שנתית בתפוקה 0.60%
כללי: אומדני שווי למבנים וקרקעות המיועדות לתכנון פרויקט, המשלב מערכות סולאריות, נעשים באופן קבוע במשרדנו, הן עבור לקוחות מסחריים והן עבור לקוחות פרטיים. למשרדנו ניסיון רב תחומי ובין לקוחותינו מנויים בנקים , חברות מסחריות פרטיות , חברות בורסאיות, גופים שונים ואנשים פרטיים.
