מקסום כדאיות כלכלית תמא 38 בתל אביב

• דוח "0" לעניין בדיקת רווחיות וכדאיות כלכלית במסגרת תמ"א 38/1 - שיפוץ וחיזוק בניין.
• דוח "0" לעניין בדיקת רווחיות וכדאיות כלכלית במסגרת תמ"א 38/2- בנייה חדשה.

• בחלופת תוספת בנייה לא קיים מס שבח, היות והדיירים אינם מקבלים תמורה הגדולה מ- 25 מ"ר הרחבה עפ"י תמ"א 38.
• בחלופת בנייה חדשה, קיים מס שבח החל על הדיירים.

• כיום המגמה הנה כי מכפיל הפטור לשווי הדירות הקיימות הנו 1.93.
• בתת חלקות מס` 2-1 ו- 8-6 הבעלות הנה של מספר בעליםזהים, להם בעלות חלקית במושעא בתת חלקות אלה.
• ההון העצמי הנדרש למטרת עלויות מימון מחושב לפי 30%.
• בסיס חוות הדעת למחירי המכירה נערך בגישת ההשוואה למחירי עסקאות למגורים בסביבה.
  

 

 

 

 

1. בתחשיב העלויות הבאנו בחשבון דיור חלופי לדירות הקיימות, למשך 14 חודשים ובתוספת עלויות ההובלה.
2. בתחשיב מכפילי החניה, נדרשים 4 מתקנים בפועל.
3. תקופת בנייה 14 חודשים.
4. בתחשיב המימון הובאה בחשבון תקופה של 20 חודשים, לשיעור מימון של 70%.
5. היות והחלופה אינה מביאה תוספת שטחים לדירות הקיימות, הבאנו בחשבון עלות שיפוץ של 3,000 ₪ למ"ר, להגדלת הסטנדרט.
6. דירות התמורה לדיירים הנם 1 דירה כ"א, משופצת, במיקום הנוכחי.

תמהיל דירות

 

ניתוח רגישות


סיכום, ללא מע"מ
בהנחת מס רכישה בשיעור של הזכויות הנמכרות

 

 

1. בתחשיב העלויות הבאנו בחשבון דיור חלופי לדירות הקיימות, למשך 20 חודשים ובתוספת עלויות ההובלה.
2. תקופת בנייה 20 חודשים.
3. בתחשיב המימון הובאה בחשבון תקופה של 20 חודשים, לשיעור מימון של 70%.
4. דירות התמורה לדיירים הנם 1 דירה כ"א, במיקום הגבוה ב- 1 קומה מהמיקום הקיים.

שווי מרכיב הקרקע, למטרת חישוב מס שבח

 

סה"כ שווי קרקע

 

סיכום, ללא מע"מ

הנ"ל אינו כולל את מרכיב מס השבח.

סיכום, ללא מע"מ
בהנחת מס רכישה בשיעור של הזכויות הנמכרות

 

• יעוץ במקרקעין בשלבי תכנון ולקרקעות ספקולטיביות.
• ניתוחי שווי טבלאות איזון והקצאה ופירוקי שיתוף במקרקעין
• שומות\חוות דעת להערכת שווי שוק של נכסים ושמאות מקרקעין.
• הערכות שווי לבטוחה לבנקים.
•