שומות לפיצויי הפקעה

שומות חוות דעת בגין פיצויי הפקעה נערכות על ידי משרדנו, הן עבור לקוחות פרטיים והן עבור לקוחות מסחריים ואחרים. למשרדנו ניסיון רב תחומי ובין לקוחותינו מנויים בנקים , חברות מסחריות פרטיות, חברות בורסאיות, גופים שונים ואנשים פרטיים. כאמור, ערכנו חוות דעת ושומות בכל רחבי הארץ לשביעות רצון לקוחותינו.

הפקעה של מקרקעין בישראל היא העברה כפויה בתמורה או ללא תמורה של מקרקעין. ההפקעה מתבצעת על פי חוק על ידי רשויות המדינה לצרכי ציבור בלבד. ההפקעה יכולה להתבצע על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה, החברה הלאומית לדרכים (מע"צ), חברת החשמל ורשויות ציבוריות אחרות למטרות שהוגדרו בחוק כמו דרכים, גנים, שטחי נופש, שמורות טבע, ספורט, נמלים וכו`.

כל הרשויות המפקיעות חייבות בתשלום מלא עבור "מחוברים" (שהם מבנים, גידולים, מתקנים וכל דבר אחר המחובר חיבור של קבע לקרקע). בנוסף חייבות הרשויות המפקיעות בפיצוי עבור הקרקע בניכוי חלק ממנה שבה הכיר החוק. החלק שאינו חייב בפיצוי בהפקעות לפי חוק התכנון והבניה הינו עד 40% משטח החלקה. החלק שאינו חייב בפיצוי בהפקעות לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל ופקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) הינו עד 25% משטח החלקה.

הרשות המפקיעה עלולה לייעד המקרקעין להפקעה ולא לממש את ההפקעה בפועל (המימוש מתבצע על ידי תפיסת החזקה במקרקעין בפועל וניצולם למטרת ההפקעה). במקרה שכזה בעליו של המקרקעין אינו יכול לנצל את הנכס לבניה ואינו יכול למכור אותה עקב רמת סחירותה הנמוכה ומאידך אינו מקבל פיצוי כלל שכן המקרקעין טרם הופקעו. במקרים אלו, עשוי בית המשפט ליתן סעד לבעלי המקרקעין באמצעות ביטול ההפקעה או חיוב הרשות להפקיע בפועל.

הפקעה רגולטורית הינו מצב בו לא בוצעה הפקעה בדרך המקובלת להפקעה, אולם חקיקה או חקיקת משנה רוקנה למעשה את זכויות הקניין מתוכנן. במילים אחרות, מדובר במצב בו הרכוש אמנם נשאר בידי בעליו, אולם השימוש בו הוגבל בצורה מהותית המצמצמת מאוד את יכולת הבעלים לעשות בו שימוש. הפקעה רגולטורית יכול שתהיה בעוצמות שונות. כך למשל, תיתכן הפקעה רגולטורית בשל קביעת דרך כדרך ללא מוצא (הפקעה חלקית מאוד של זכוית הבעלים בסביבה). דוגמה קיצונית אחרת היא הכרזה על שטח מסוים כשמורת טבע מבלי להפקיעו. התוצאה תהיה כי הקניין בקרקע ישאר בידי בעליו, אולם השימוש אשר יוכל לעשות בקרקע יהיה זניח. הפסיקה הישראלית טרם הבהירה האם הפקעה רגולטורית תחשב כהפקעה לכל דבר ועניין לרבות לעניין פיצויים.

רשימת (חלקית) החוקים והפקודות המאפשרים הפקעה של מקרקעין

חוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965.
פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943.
פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943.
חוק רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים) 1953.
פקודת המכרות 1925.
חוק הניקוז והגנה מפני שטפונות 1957.
חוק המים 1959.
חוק רישום שיכונים ציבוריים (הוראת שעה) 1964.
חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום תשכ"ה 1965.
חוק רשויות נמלים ומעיינות 1965.
חוק העתיקות 1978.
חוק הבזק 1982.
חוק רשות הדואר 1986.
חוק הרשויות המקומיות (שימוש ארעי במגרשים ריקים)1987.
חוק כביש ארצי לישראל 1994.

פיצויי הפקעה וירידת ערך- עקרונות בחוות דעת של שמאי מקרקעין

שמאי המקרקעין מטעם בעלי הזכויות נדרש להגיש שומה מטעמם, בה יציג ויקבע את דעתו מדוע יש לפצות את הבעלים ולערוך אומדן שווי של המקרקעין המופקעים כך, שקביעתו תהא מבוססת ומנומקת ותוכיח כי הנכס נשוא חוות דעתו הופקע ועל הגוף המפקיע לשלם פיצויי הפקעה.
יש להתחשב במיקום החלקות, בציפיות והפוטנציאל התכנוני - החלקות המופקעות ממוקמות במרכז הארץ ומחירן נגזר מן הציפיות והפוטנציאל שבשטחים דומים באזור.

ראה מידע נוסף..

פיצויי הפקעה בגין תכנית לאיחוד וחלוקה

שמאי המקרקעין מטעם בעלי הזכויות נדרש להגיש שומה מטעמם, בה יציג ויקבע את דעתו מדוע יש לפצות את הבעלים ולערוך אומדן שווי של המקרקעין המופקעים כך, שקביעתו תהא מבוססת ומנומקת ותוכיח, כי הנכס נשוא חוות דעתו הופקע ועל הגוף המפקיע לשלם פיצויי הפקעה.להלן פסק דין ובו נסקרת הפסיקה והחקיקה הרלבנטית לעניין פיצויי הפקעה במקרה של איחוד וחלוקה ומתוכו עולים העקרונות והכלים, הבאים לידי ביטוי בשומת המקרקעין.

ראה מידע נוסף..