היטל השבחה

לקוח של משרדנו, בעל מגרש יוקרתי ברחוב גלי התכלת בהרצליה פיתוח, קיבל דרישה לתשלום היטל השבחה בסכום עצום של 4,125,609 ש"ח. סכום כזה עלול להוות נטל כבד ולהעלות חששות כלכליים רציניים. כמומחים לשמאות מקרקעין והתמודדות מול דרישות היטל השבחה, התגייסנו להקטין את העלות עבור הלקוח שלנו. גלו כיצד הצלחנו להפחית את הדרישה לסכום נמוך בהרבה.

ראה מידע נוסף..

שמאי מקרקעין, מטעם בעלי זכויות נדרש להתייחס לדרישת תשלום בגובה של כ- 2,000,000 ₪, עקב בקשה להקמת תחנת תדלוק ושטחי מסחר ומשרדים, כפי שאושרו בתכנית בניין עיר חדשה שאושרה על הקרקע, שבבעלותו. העילה לדרישת היטל השבחה, הנה מימוש זכויות, בדרך בקשה להיתר בניה. המועד הקובע בהתאם לפסיקת ביהמ"ש העליון בעניין "פמיני" (רע"א 4217/04), הנו, 15 יום ממועד הפרסום ברשומות של התכנית.

ראה מידע נוסף..

היטל השבחה בגין עליות גג, בריכות שחיה ומרתפים באזורי מגורים יוקרתיים
מנסיוננו, בבדיקת שומות מקרקעין של שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית ועריכת שומות נגדיות הידועות בשמן "שומה אחרת" ובליווי הליך הערעור עד הכרעתו על ידי שמאי מקרקעין מכריע, כהגדרתו בתיקון 84, לחוק התכנון והבניה, הבדיקות והטיעונים כפי שיפורטו להלן, נשמעות ומתקבלות, בעיקרן, על ידי שמאי המקרקעין המכריעים מה שבסופו של הליך חוסך לבעלי הזכויות עשרות אלפי שקלים לאחר ההוצאות בגין ההליך.

ראה מידע נוסף..

תשלום של היטל השבחה

היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין במקרים בהם אישרה הוועדה המקומית תוכנית בניה שהביאה לעליית שווי המקרקעין. היטל ההשבחה מחושב על פי ההפרש בין שווי המקרקעין לפני אישור התוכנית לבין שוויו לאחר אישורה. גובה ההיטל הוא 50% משווי ההשבחה, אלא אם קיים פטור או הנחה.

ראה מידע נוסף..

• השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף;
• השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה;
• השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965;
• השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט-1979, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות;
• השבחה במקרקעין המשמשים לבעליהם לבניה של דירת מגורים או להרחבתה והוא זכאי לסיוע באחת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהסיוע מיועד לבניה של אותה דירת מגורים, או להרחבתה, והשטח הכולל של אותה דירה תואם את הוראות תוכנית הסיוע לה הוא זכאי;
• הרחבה של דירת מגורים בתנאי שהשטח הכולל של הדירה לא עולה על 140 מ"ר, ובתנאי שהבעלים או קרובו גר בדירה ויגור בה לפחות 4 שנים מגמר הבניה;
• השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות, הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות, לרבות בניית מעלית, שבנייתה אינה נדרשת לפי חוק זה או לפי כל דין לרבות תוספת שטחי שירות של עד 5% משטח המגרש;
• השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה עשר שנים לפחות, והם משמשים לבניה או להרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתוכנית שאושרה, והתוכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני י"ב בטבת התש"י (1 בינואר 1950).

לאחרונה אנו מתמודדים מול דרישות תשלום גבוהות בסכומים של מאות אלפים עד מיליונים וזאת בגין היטל השבחה, שלכאורה נובע מתכניות "לב העיר" מס` 1680, 2385 ו- 2720, שהתאשרו במרכז תל אביב ולטענת הועדה המקומית, באמצעות שמאים מטעמה מגישים דרישות אלה.

במאמר זה אנסה להעביר את העקרונות והדגשים אותם יש ליישם ועל ידי כך ניתן לייצר לבעלי הזכויות חסכון בגובה של מאות אלפי ₪ ויותר.

ראה מידע נוסף..

ראשון לציון, הנה העיר הרביעית בגודלה במדינת ישראל.
מאמר זה נולד עקב הדרישה להגיש "שומה אחרת" לצורך דיון בפני שמאי מכריע שימונה, עפ"י סעיף 14 (ב) (1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965. הועדה המקומית ראשון לציון מחייבת בהיטל השבחה בהתעלם מעקרונות בסיסיים המתייחסים להגדרות חוק המקרקעין (הצמדת זכויות בניה וחלק היחסי ברכוש המשותף) וכן הגדרת מימוש לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

ראה מידע נוסף..

בתאריך ה –10.07.2008, פורסם תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, הקובע ומסדיר את הליכי הדיון וההכרעה בנושא היטל ההשבחה.
בתיקון ובתקנותיו מצוין, בין השאר, שעל דרישות כספיות מעל 50,000 ₪, לא ניתן יותר לנסות ולגשר על הפערים בין שמאי הצדדים ולהגיע להסכמה באישור הועדה ובעלי הזכויות, בהליך שהיה ידוע בשמו "שומה מוסכמת".
מצב זה יוצר מצבים לפיהם, על שומות לדרישת היטל ההשבחה שערכיהן נעים בסכומים מעט גבוהים יותר, אין לבעלי הזכויות אפשרות למצות את זכותם לשומה מטעמם, היות ותיקון 84 מחייבם להליך ארוך ויקר שיוצר חוסר כדאיות כלכלית.

ראה מידע נוסף..

עדות מקומיות כגון ועדה מקומית תל אביב מרחיבות את זכותן לגבות היטל השבחה ודורשות תשלום היטל השבחה מלא בגין מכירת זכויות בבניין מגורים בגין הזכויות המוקנות בתכנית מתאר ארצית מס` 38- "תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה", אושרה ע"י הממשלה ביום 18.05.2005
תמ"א 38 שינוי מס` 1א` אושר ע"י הממשלה ביום 27.07.2007
הוראת שעה (התשס"ח - 2007) מיום 26.11.2007

ראה מידע נוסף..

לאחרונה, נוטים האדריכלים להציע לבעלי הזכויות שיפורים תכנונים, שלדעתם מוסיפים לייחודו של בית המגורים כגון:

• יצירת חלל כפול בקומת הקרקע.
• העברת שטחי מגורים לקומה אחרת.
• העמקת חצרות אנגליות ויצירת חלונות גדולים יותר בקומת המרתף.

כתוצאה מהצעות אלה, נדרשים בעלי הזכויות לבקש מאת הועדה המקומית הקלות. הליך בקשת ההקלה כרוך בעלויות (זמן, פרסומים והתנגדויות). יתרה מכך, הקלה כאמור, הנה פתח, המאפשר לועדה המקומית לדרוש היטל השבחה. דרישות אלה הנן בסכומים לא מבוטלים המגיעים אף למאה אלף ₪ ויותר.

ראה מידע נוסף..

נחיצותו של שמאי מקרקעין מטעם הבעלים לאור תיקון 84
בתאריך ה –10.07.2008, פורסם תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, הקובע ומסדיר את הליכי הדיון וההכרעה בנושא היטל ההשבחה ותביעת הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק. תיקון 84, הוא תוצר של דיון רחב, העונה על הצורך בשינוי הנוגע לנהלי ודרכי פעולה של שמאים מכריעים. עד ליום 01.05.2009, יום כניסתו לתוקף של תיקון 84, נהוג שהועדה המקומית באמצעות שמאי מקרקעין המייצג את הועדה, עורך שומה לעניין היטל השבחה. בעל הזכות במקרקעין החייב, רשאי לקבל את החיוב ולשלמו, או למנות שמאי "אחר" מטעמו, שיערוך "שומה אחרת".

ראה מידע נוסף..

היטל השבחה בגין שימוש חורג מוטל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה במקרים בהם לדעת הועדה המקומית, קיימת עלייה בשוויים של המקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג מתכנית, או מהיתר. שמאי המקרקעין מטעם בעלי הזכויות נדרש להגיש "שומה אחרת", מטעמם, בה יציג ויקבע את דעתו מדוע דרישת הועדה גבוהה ולעיתים אפילו מופרכת ואינה מושתת על העובדות הנכונות. כך, שקביעתו תהא כי בנכס נשוא חוות דעתו לא חלה השבחה במקרקעין.

ראה מידע נוסף..