|
|
|
|
|
שומות /חוות דעת בגין ירידות ערך נערכות על ידי משרדנו, הן עבור לקוחות פרטיים והן עבור לקוחות מסחריים ואחרים. למשרדנו ניסיון רב תחומי ובין לקוחותינו מנויים בנקים , חברות מסחריות פרטיות, חברות בורסאיות, גופים שונים ואנשים פרטיים. כאמור, ערכנו חוות דעת ושומות בכל רחבי הארץ לשביעות רצון לקוחותינו.
פיצויים על פי חוק התכנון והבנייה נועדו לפצות בעלי מקרקעין שנפגעו וערכם ירד עקב אישור אחת מהתוכניות לפי פרק ג בחוק התכנון והבנייה והם:
- תוכנית מתאר ארצית .
- תוכנית מתאר מחוזית .
- תוכנית מתאר מקומית .
- תוכנית מפורטת .
- תוכנית לשימור אתרים .
- תוכנית לתשתיות לאומיות שתוכננה על ידי ועדה לתשתיות לאומיות.
- תוכנית דרך .
יוצאי דופן: - יוצא דופן שאינו כלול בפרק ג בחוק התכנון והבנייה שניתן לתבוע בגינו פיצויים הוא חוק משק הגז הטבעי
- הקפאת זכויות בנייה
לא ניתן לתבוע פיצויים במקרים שלא נחשבים לתוכנית לפי פרק ג בחוק התכנון והבנייה, להלן: - שימוש חורג
- הקלה
- תוכנית עיצוב אדריכלי
עקרון הפיצויים על פי חוק, זכות הקניין קובעת שאין פוגעים בקניינו של אדם אם בצד הפגיעה לא עומד פיצוי.
יסודות הפגיעהפגיעה ישירה - לדוגמה הפחתת אחוזי הבנייה, שינוי יעוד של קרקע בתוכנית בניין עיר משטח למגורים לשטח ציבורי.
פגיעה עקיפה - לדוגמה פגיעה בקרקע שסמוכה לקרקע של בעליו על ידי כך שנבנה בניין שמסתיר את הנוף או את השמש.
מי שזכאי לפיצויים על פי חוק התכנון והבנייה הוא אך ורק בעל מקרקעין או מקרקעין סמוכים (גובלים, חייב להיות גבול משותף) שנפגעו בעקבות אישור תוכנית. הסיבה שתביעת הפיצויים מוגבלת רק במקרה של פגיעה שגורמת לירידת ערך רק באותה הקרקע או קרקע גובלת היא על מנת לא ליצור "הקפאה תכנונית", ובכך להסיר את החשש של יזמים ושל הועדה המקומית לתכנון ובנייה שעלולים לעמוד בפני תביעות משפטיות רבות, למרות שתוכניות רבות פוגעות בערך הקרקע לא ניתן לתבוע בגין כל ירידת ערך. לדוגמה בניין רב קומות שהוקם מול הבניין של בעל דירה בקרקע מסוימת והבניין רב הקומות מסתיר לו את הנוף לים הריי שנגרמה כאן ירידת ערך משמעותית אך אם הקרקע היא לא קרקע גובלת לא ניתן לתבוע פיצויים בגין ירידת הערך של אותה קרקע. למעשה נוצר מעין איזון מסוים כאשר בעל קרקע או בעל קרקע סמוכה או (גובלת) נדרש לשלם היטל השבחה בקרקע שמושבחת על ידי תוכנית, הרי שהוא רשאי לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך של הקרקע שלו.
ע"פ תקדימים- ניתן לתבוע פיצויים מהרשות המקומית גם במידה ונמסר לקונים של קרקע מסוימת מידע תכנוני מוטעה, והם פעלו על פיו בשיקולי הקנייה. אם מסתבר כי לא ניתן לבנות על הקרקע את אחוזי הבניה המופיעים ב"דף המידע" אותו הנפיקה הוועדה או הרשות המקומית, פתוחה הדרך בפני הייזם לתבוע פיצוי בהתאם.
התיישנותעל פי חוק התכנון והבנייה סעיף 197ב קובע שהתביעה לפיצויים תוגש לועדה המקומית לתכנון ובנייה תוך 3 שנים מיום אישור התוכנית (תוכנית לפי פרק ג לחוק התכנון והבנייה).
אי זכאות לפיצוייםחוק התכנון והבנייה קובע בסעיף 200 לחוק שלא ניתן לתבוע פיצויים בעקבות אחת מהפגיעות המפורטות בסעיף (למעשה מפורט שם כמעט הכל), בית המשפט הסתייג מסעיף זה והגביל אותו בכך שקבע שהפגיעות בסעיף 200 צריכות להיות מצטברות, והפגיעה צריכה להיות סבירה עד 10% מערך המקרקעין תלוי בשיקול הדעת של השופט בבית המשפט.
»הערה-הסבירות לקבלת פיצויים ללא פנייה לבית המשפט היא נמוכה מאוד.
הליכי תביעת פיצוייםהגשת התביעה לועדה המקומית לתכנון ובנייה, במידה והוועדה לא מקבלת את התביעה ניתן להגיש תביעה לוועדת ערר שיכולה למנות שמאי מקרקעין מטעמה שיקבע את גובה הפיצוי אם בכלל, אם עדיין יש חוסר הסכמה בין הצדדים ניתן למנות שמאי מכריע כאשר החלטתו היא סופית וניתן לערער על החלטתו רק בבית המשפט.
|
שמאי מקרקעין, נדרש לעתים לחוות דעתו לעניין ירידת ערך, גם במקרים בהם רוכשים שקנו נכס מוצאים, מראש, או בדיעבד, כי הנכס/ בית המגורים אינו תואם להיתרי הבניה.
טענות הצדדים נתמכות בשומות שמאי מקרקעין מטעמם.
כאשר עולה טענה של ירידת ערך בשל אי התאמה להיתר - שמאי מקרקעין בחוות דעתו מתמודד עם עקרונות מגוונים הבוחנים את ראשי הנזק והעיקריים שביניהם הינם כדלהלן:
ראה מידע נוסף..
מאת: בועז וכולדר - שמאי מקרקעין
סעיף 179 לחוק התכנון והבניה פותח פתח לתביעות פיצויים בגין פרסום ברשומות של רשימת שימושים חורגים. באחת מערי הארץ אושרה בשנת 1994 תכנית מתאר, המשנה ייעודו של אזור תעשייה ישן למגרשי מגורים לבניה צמודת קרקע ולגינה ציבורית. המתכננים והמשווקים הציגו לציבור שכונה חדשה יוקרתית ושקטה, הפונה לנוף הררי. האחראים לפיתוח פנו במרץ לעבודתם וכך אפשרו שיווק מגרשי מגורים בבניה צמודת קרקע.
ראה מידע נוסף..
|
|
|
|
|
|
|
|
