לאחרונה אנו מתמודדים מול דרישות תשלום גבוהות בסכומים של מאות אלפים עד מיליונים וזאת בגין היטל השבחה, שלכאורה נובע מתכניות "לב העיר" מס` 1680, 2385 ו- 2720, שהתאשרו במרכז תל אביב ולטענת הועדה המקומית, באמצעות שמאים מטעמה מגישים דרישות אלה.
במאמר זה אנסה להעביר את העקרונות והדגשים אותם יש ליישם ועל ידי כך ניתן לייצר לבעלי הזכויות חסכון בגובה של מאות אלפי ₪ ויותר.
במהלך השנים הצטבר ידע רב ופסיקות שמאים מכריעים רבים בסביבה.
במסגרת דיוני השמאויות המכריעות הציגו הצדדים עסקאות וניתוחי ערכי שווי.
על בסיס הדיונים, גיבשו השמאים המכריעים ערכי שווי בסיסיים לתכניות הבניין השונות, המשביחות.
לפיכך, כל חוות דעת של שמאי מקרקעין נגדי חייבת להביא בחשבון ולהתבסס על ערכי שווי, כפי שנקבעו בשמאויות מכריעות בסביבה, המבטאות את הפסיקות לעניין העסקאות השונות. (בהמשך מאמר זה טבלה מרכזת).
חשוב ביותר! תוכניות שאינן משביחות וודאית!
תכניות בניין עיר "ע" ו- "ע-1" אינן משביחות. הבניין הקיים הנו השימוש המיטבי ואין כדאיות בהריסתו.
מימוש זכויות הבנייה בהמיטבי, במועדים הקובעים השונים, הנו תוספת בנייה מעל הבניין הקיים.
תכנית בניין עיר "ג" אינה משביחה. זכויות הבנייה לחדרי יציאה לגג הנן מתוקף תכנית מתאר מקומית 1680. תכנית מתאר מקומית 2710 אינה משביחה. תכנית מתאר מקומית 3440 אינה משביחה.
להלן התכניות תכניות "לב העיר" מס` 1680, 2385 ו- 2720, בגינן נדרשת ההשבחה גבוהה ובילתי מוצדקת ולגביהן יש לערוך שמאות נגדית:
תכנית מתאר מקומית 1680. פורסמה למתן תוקף בי.פ. 2770 מיום 10.12.1981. תוספת חדרי יציאה לגג בשטח של 23 מ"ר ברוטו לכל דירה העליונה ובגובה של 2.50 מ`. תוספת חדרי היציאה לגג לא תותר מעל קומה חלקית. תכנית מפורטת במ/2385/44. פורסמה למתן תוקף בי.פ. 4252 מיום 13.10.1994.
יעוד החלקה: אזור מגורים מיוחד. תוספת בנייה: עד לסך 5 קומות + יציאות לגג, בתחום קווי הבניין הצדדי המאושר. קומת גג חלקית וקומת קרקע חלקית נחשבות במניין הקומות המותר. קומה מפולשת וקומת חדרי יציאה לגג אינן נחשבות במניין הקומות. שטח יח"ד: שטח סך יח"ד בניין, כולל התוספת, לא יקטן מ- 75 מ"ר ממוצע ליח"ד. או לחילופין, שטח יח"ד חדשה לא יקטן מ- 85 מ"ר ממוצע ליח"ד. שטח חדר יציאה לגג לא יחשב במניין השטח הממוצע.
קווי הבניין: לתוספת הבנייה: חזית: קו הבניין הקיים או 4.0 מ`, הגדול מבין שניהם. צדדי: 3.6 מ`. מעלית: במידה ולא ניתן להקים מעלית בתחום קווי הבניין, רשאית הועדה לאשר מעלית בחריגה. קו בניין צדדי למעלית לא יקטן מ- 1.5 מ`. שיפוץ: הבניין הקיים ישופץ.
במגרשים פינתיים ברחובות שרוחבם מעל 11 מ` ניתן לאשר 6 קומות, כאשר שטח קומות חמישית ושישית יחדיו לא יעלה על שטח קומה רביעית בתוספת שטח היציאות לגג.
מספר יציאות לגג יהיה כשטח דירות בקומה רביעית חלקי 85 מ"ר.
בבניינים אלה לא יותרו חדרי יציאה לגג. הועדה רשאית לחייב חריגה מקווי הבניין הנדרשים. במקרים אלו רשאית הועדה לחייב תוספת בניה המשכית בקונטור הבניין הקיים או בחלקים ממנו תמורת נסיגה שוות שטח מקווי הבניין האחרים, כל זאת ללא שינויים בסה"כ שטחי הבניה המותרים.
העקרונות המהותיים שיש להביא בחשבון בתקיפת דרישות הועדה: זכויות הבנייה הנוספות, בסיס ההשבחה לכל התכניות, הנן לניצול בגג.
ההלכות הפסוקות, ובין היתר ע"א 19/81 בנימין ביבי נ` ד"ר קרל הורברט; ע"א 432/83 מזרחי נ` חביב; ע"א 5043/96 גלמן נ` הררי-רפול; ע"א 7156/96 יעקב וברטה שואעי נ` דניאל בכרך; ע"א 10322/03 לביא וסוזן ישעיהו נ` אליעזר יעקב שטרייכר; תיק ערר 223/12 אלחלים נ` ועדה מקומית אלונים (החלטה מיום 08.01.2013), קובעות:
א. אחוזי בניה אינם רכוש משותף כי אם נכס, הנמצא בבעלות משותפת של כל בעלי תת החלקות בבית המשותף, מכוח בעלותם המשותפת בקרקע, אלא אם כן הוסכם ביניהם אחרת בתקנון הרשום או בחוזה.
ב. אחוזי בניה בלתי מנוצלים הינם בעלי ערך כלכלי, וניצולם על ידי אחד מהבעלים מקטין בהכרח את ערך הדירות הקיימות.
ג. יש להבחין בין הוצאתו של חלק מן הרכוש המשותף והצמדתו לתת חלקה מסוימת בבית המשותף, לבין זכות בעל הדירה לבנות על שטח ההצמדה. הצמדת שטח לדירתו מקנה לבעל הדירה זכות בעלות בשטח המוצמד. אך מכאן לא נובע, שלבעל הדירה קמה זכות לבנות על השטח המוצמד. עצם הצמדת הגג ליחידה מסוימת גורמת אך ורק לכך שאותו חלק מהגג חדל להיות חלק מהרכוש המשותף והופך להיות חלק מתת החלקה.
ד. העובדה, כי אחוזי בנייה אינם רכוש משותף, אינה שוללת מבעלי תת החלקות את האפשרות להגיע להסכמות חוזיות בדבר ניצול הזכויות. אחוזי בניה הנם מושא להסכמות חוזיות, שבהן רוכשים ומוכרים אותם, וכי בעלי הדירות בבניין משותף יכולים להסכים ביניהם על דרך ניצול אחוזי הבניה הנותרים, בין בתקנון ובין בהסכם אחר. ויתור הבעלים על אחוזי הבנייה לטובת בעלים אחר בבית המשותף, צריך שיעשה באופן מפורש.
ה. זכויות תת חלקה לניצול בגג הנן לפי חלקה היחסי בלבד בבעלות על זכויות הבנייה, אלא אם נקבע אחרת באופן מפורש.
תכניות בניין עיר "ע" ו- "ע-1" אינן משביחות. הבניין הקיים הנו השימוש המיטבי ואין כדאיות בהריסתו. מימוש זכויות הבנייה בהמיטבי, במועדים הקובעים השונים, הנו תוספת בנייה מעל הבניין הקיים.
תכנית בניין עיר "ג" אינה משביחה. זכויות הבנייה לחדרי יציאה לגג הנן מתוקף תכנית מתאר מקומית 1680.
תכנית מתאר מקומית 2710 אינה משביחה.
תכנית מתאר מקומית 3440 אינה משביחה.
דגשים לעניין תכנית 1680:
במצב תכנוני קודם חייבים להביא בחשבון תרומת שווי חדר כביסה בגג ושווי שימוש בגג הפנוי.
חייבים להביא בחשבון מקדם המגלם דחייה בזמן למימוש בגין בעלות משותפת בשיעור 75%, המבטא 5 שנים.
יש להביא בחשבון כי יתכן ובבניין יחידות שנקנו בתאריכים שונים ולגביהן לא חלה השבחה כלל וכלל.
חייבים להביא בחשבון פטור להרחבת דירות מגורים עד 120 מ"ר, לשנים הרלבנטיות.
דגשים לתכנית מפורטת במ/2385/44
שטחי הבנייה מתוקף התכנית מביאים בחשבון את הקיבולת בקומה חמישית (ד`) בתחום קווי הבניין המאושרים.
לא הובאו בחשבון שטחים שאינם מעל בינוי קיים, היות ושטחם הנו קטן (עד 3 מ"ר). הנדון הנם שטחים לא רגולרים המפוזרים בהיקף. אין כדאיות כלכלית בתוספת בינוי חדש בקונסטרוקציה חדשה להיקפים אלה.
שומת ההשבחה מטעם הועדה המקומית התעלמה מקווי הבניין הנ"ל וכללה שטח ברוטו לקומה טיפוסית קיימת עליונה, שטחים הגדולים מהקיבולת המותרת.
מסך השטחים הופחתו שטחי חדרי המדרגות והממ"דים.
הופחתו עלויות שיפוץ וחיזוק המבנה הקיים, בכלל זה עלות מעלית.
בגין 4 יח"ד חדשות הופחת כופר חניה.
בפסיקת ועדת ערר (ת"א) 85046/10 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב נ` עפר שגב, נקבע שהיטל השבחה הנו היטל מכח חוק.
בתכנית נקבע כי תקן החניה יקבע במועד היתר הבנייה.
א. במועד מתן תוקף לתכנית, הפסיקה האמורה לא הייתה קיימת.
ב. לחילופין, היתר הבנייה המיטבי לנשוא חוות הדעת אינה תכנית 2385 כי אם תכנית 2720, המפורטת להלן, ובמועד ההיתר על פיה יחול התנאי של תקן חניה אשר יקבע במועד ההיתר.
לפיכך, עפ"י א` או לחילופין ב`, הפסיקה אינה חלה בנשוא חוות הדעת ויש להפחית בגין כופר חניה, כנהוג טרם הפסיקה האמורה.
הובא בחשבון מקדם המגלם דחייה בזמן למימוש בגין בעלות משותפת בשיעור 56%, המבטא 10 שנים.
יש להביא בחשבון כי יתכן ובבניין יחידות שנקנו בתאריכים שונים ולגביהן לא חלה השבחה כלל וכלל.
דגשים לתכנית מפורטת 2720
במצב תכנוני קודם, הובאו זכויות הבנייה מתוקף תב"ע 3285 ובנוסף שטחי חדרי היציאה לגג.
במצב תכנוני חדש הובאו שטחי הבנייה מתוקף תכנית הבקשה להיתר בנייה.
מסך השטחים הופחתו שטחי חדרי המדרגות והממ"דים.
לא הופחתו עלויות שיפוץ וחיזוק המבנה הקיים, היות והנ"ל קוזז בגין תב"ע 3285, למעט עלות תוספת 1 תחנה למעלית.
הובא בחשבון מקדם המגלם דחייה בזמן למימוש בגין בעלות משותפת בשיעור 56%, המבטא 10 שנים.
יש להביא בחשבון כי יתכן ובבניין יחידות שנקנו בתאריכים שונים ולגביהן לא חלה השבחה כלל וכלל.
כללי:
שומות נגדיות לעניין היטל השבחה, נערכות על ידי משרדנו, הן עבור לקוחות מסחריים והן עבור לקוחות פרטיים. למשרדנו ניסיון רב ובין לקוחותינו מנויים פרטיים, חברות מסחריות, גופים מנהלים וממסדיים.
