שווי קרקעות ספקולטיביות

חלופת התכנון הנבחרת ("רוח ים") הנה מוטת מגורים.

 

	מגורים	תעסוקה 240%	מסחר	מלונאות
שיעור מהשטח	70%	20%	8%	4%
שטח ברוטו, דונם	863	254	102	51
שטח נטו, מ"ר	520	152	60	30
נפח בנייה, מ"ר	1,280,000	320,000	160,000	69,000
מספר יח"ד	10,700
שטח עיקרי ליח"ד	116 מ"ר

 

 

 לאור המצב התכנוני הקיים, מזה שנים רבות, הקרקעות ספקולטיביות.
הספוקלציה נעה על מס` צירים כגון היעודים ולוחות הזמנים שייקבעו בתכנית שתקודם להליכי אישור.
הזכויות המוערכות והמחירים בשוק מביאים בחשבון את העובדה כי הבעלות הנה משותפת (מושעא), חלק בלתי מסוים במקרקעין.
ככלל, בשטחי המתחם כוללים בעלי זכויות פרטיים רבים.

בהערכת אומדן שווי למ"ר מובאים בחשבון יעודי הקרקע המאושרים. במתחם הכולל יש מספר יעודי קרקע, בעיקרם "תכנון לעתיד" ו"חקלאי".
יעוד "חקלאי" הנו יעוד בסיסי ולפיכך נחות מיעוד "תכנון לעתיד". מכאן, צפוי ואף בפועל מתקיים, כי המחירים ליעוד חקלאי נמוכים במעט. חלק מהחלקות מיועדות בחלקם ל"תכנון בעתיד" וחלקם לחקלאי.


לייעודי הקרקע חשיבות לעניין אומדן השווי והערכת השוק מהסיבות הבאות:

1. שינוי יעוד לשטח לתכנון לעתיד הנו "זמין" וצפוי להיות קצר יותר משינוי יעוד של קרקע חקלאית.
2. היטל ההשבחה החזוי בגין אישור תכנית חדשה לבנייה יהיה נמוך יותר ביעוד "תכנון לעתיד" מאשר "חקלאי".

מכלול הגורמים מביאים להערכה גבוהה יותר של השוק את יעוד ה"תכנון לעתיד".
כל האמור, הנו על בסיס הפרקטיקה בפועל ואינה קשורה לעובדה, כי מכלול הקרקעות בכל הייעודים במתחם צפויים לשינוי ייעוד בתכנית החדשה.

ניכר כי מחירי הביקוש גבוהים בכ-40% ממחירי העסקות, שבוצעות במהלך שנת 2012- 2011. נדגיש, כי עסקאות רבות עשויות להיות מדווחות לרשויות המס במחיר חסר, משיקולי מיסוי. יובהר, אין באפשרותי לחוות דעה ברורה בנושא זה.

התכנון החזוי יהיה באמצעות תכנית "רה- פרצלציה", איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים. איחוד וחלוקה יבוצעו ע"י שמאי מקרקעין, אשר ימונה למטרה זו.

העקרונות הנם:

1. שוויו היחסי של המגרש שיוקצה כאמור ביחס לשווים של סך המגרשים החדשים שנוצרו ע"י החלוקה, יהיה, ככל האפשר, כשוויו היחסי של החלקה המקורית של מקבל ההקצאה ביחס לשווים של סך כל החלקות המקוריות, בכדי לצמצם ככל הניתן תשלומי איזון.
2. כל מגרש שיוקצה יהיה קרוב ככל האפשר למקום בו היה קודם מגרשו של מקבל ההקצאה.
3. לגבי בעלים הרשומים בחלקות נפרדות תעשנה ההקצאות במטרה לרכז את זכויותיהם במגרשי ההקצאה, ככל שניתן.
4. ההקצאה הנה במטרה להפריד שותפויות, ככל שניתן, במטרה להביא לעלייה בסחירות הקרקעות לאחר אישור התכנית החדשה.
5. בעת שיקולי השווי יובאו בחשבון גודל, צורה ומיקום של חלקות הרישום (המקוריות) ומגרשי התמורה וכן במבנה הבעלויות במצב נכנס ובמצב יוצא.

 

 

 אין באמור לעיל, משום יעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על ניתוחים ובדיקות שנערכו על ידי משרדנו.

משרדנו מעניק שירותי שמאות מקרקעין בתחומים הבאים.
יעוץ במקרקעין בשלבי תכנון ולקרקעות ספקולטיביות.
ניתוחי כדאיות כלכלית לפרויקטים, לרבות תמ"א 38.
שומות\חוות דעת להערכת שווי שוק של נכסים ושמאות מקרקעין.
הערכות שווי לבטוחה לבנקים.