לפני כ- 3 חודשים במאמר קודם על מתחמי "רצועת הנופש ברמת השרון נתחנו את ערכי הבסיס והתכנון ומגמותיו. כעת נתבקשנו לבחון את מתחמי התכנון והשונות ביניהם, תוך הסתכלות על ההפקעות והחשיפות השונות שיש למשקיע ו/או לבעלי הזכויות בדרך למימוש המיטבי.
סיכום זכויות בכל מתחם:
(1) שטח המסחר והתעסוקה כלול בזכויות למגורים (ימומש ע"י המרת שטחים).
מחד במתחם א` יש יותר זכויות לעומת מתחם ב6. מאידך, מיקום מתחם א` נחות ממיקום מתחם ב6, ולכן הפחתנו 10% ממחיר קרקע למגורים במתחם א`.
צפיפות המגורים בתכנית הנה:
אזור א`: 2.97 יח"ד לדונם ברוטו.
אזור ב6: 2.97 יח"ד לדונם ברוטו.
היטל השבחה למתחם, שווי המצב הקיים (תכנית רש/1/763) מוערך בממוצע בכ- 2,400 ₪ למ"ר, למועד אישור התכנית.
היטל ההשבחה בגין תכנית זו, למועד אישורה, הנו בממוצע כ- 1,200 ₪ למ"ר.
פי גלילות
הזכויות בחלקה נחלקות בין שתי ועדות תכנון ושתי תכניות - רש/800 (רמת השרון) ו- תא/2812 (תל-אביב).
עפ"י חישובים שלנו, השטחים בתחום איחוד וחלוקה הנם (בהערכה):