"חוף התכלת" הרצליה- השפעות תוואי הרכבת הקלה על ערכי השווי במתחם הרצליה 07/2013
המשך למאמרים קודמים בעניין מתחם "חוף התכלת", הרצליה 2013", יעוד הקרקעות המאושר הנו בעיקרו קרקעות ביעוד לתכנון בעתיד וקרקעות ביעוד חקלאי. נתבקשנו להתייחס בבדיקותינו לתוכניות 2030 שאושרה או 2200 (חוף התכלת) שטרם אושרה ומה ההשפעות, אם בכלל קיימות על ערכי השווי. כמו כן, נתבקשנו לשים דגש מיוחד להשפעות של תכנון תוואי הרכבת הקלה – "נטע" תכנית 2030 - תכנית זו אושרה במוסדות התכנון בשנת 2011 ותקפה בעיקרה בתחום גוש 6591, אשר בינו לבין גוש 6608 נשוא בדיקתנו, ממוקם גוש מס` 6605, אשר אינו כלול בתכנית זו. למעשה התכנית אינה כוללת את גוש 6608.
היעודים בתכנית
אגף הצפוני - אזור תעסוקה מיוחד.
אגף דרומי - מת"ת, אזור דיפו, מרכז תחבורה לרכבת הקלה. קיים סימון סכמתי בלבד של הרכבת הקלה, בתחום הגוש, לתוואי הקו הצהוב (תחבורה באוטובוסים). התכנית מדגישה, כי תוואי הקו הצהוב, יאושר בעתיד בתכנית מפורטת. לפיכך, תכנית 2030 אינה משפיעה ישירות על גוש 6608. השפעתה הנה עקיפה ועצם אישורה מראה על המשך הליכי התכנון ושינוי היעודים בסביבה. השפעות אלה באות לידי ביטוי בשווי השוק, המגלם ציפיות לשינוי היעוד ואף יוצר להן תוקף תכנוני.
תכנית הר/מק/2030/א
התכנית אושרה לאחרונה, מאי 2013, ומהווה תכנית מפורטת, המשלימה את התכנון לפי תכנית בניין ערים מס` 2030. אזור המת"ת מוגדר כשטח לתפעול מסילה. התכנית כוללת טבלאות הקצאה ואיזון.
תכנית הר/2200
הליכי התכנון לפי תכנית זו בוטלו והתכנית נחשבת כבטלה.
תכנית הר/2200/א, התכנית בהכנה ותכלול את ציר הקו הירוק של הרכבת הקלה. דעתנו, עצם הכנתה מקדמת את הליכי התכנון והציפיות, גורם שכבר מגולם בערכי השווי.
יודגש, תכנית זו צפויה להיות במסגרת איחוד וחלוקה, ולכן מיקום פיסי של התוואי, או כל תשתית אחרת, אינו רלוונטי, היות והשווי הנכנס יאוזן במסגרתה במגרשי תמורה. תוואי הציר הנו סכמטי בלבד והנו בקנה מידה התואם את סכמטיות ! התוואי הסופי טרם אושר ולכן לא הייתי נסמך על התוואי בתשריט . להלן תשריט תוואי הרכבת הקלה על רקע גושים חלקות. תוואי הרכבת הנו סכמטי ומסומן כקו ירוק.
ערכי השווי
בבדיקותינו, ניכר כי מחירי הביקוש גבוהים בממוצע בכ- 55% ממחירי העסקות. נדגיש, כי עסקאות רבות עשויות להיות מדווחות לרשויות המס במחיר חסר, בכדי לחסוך במיסוי, אין באפשרותנו לחוות דעה ברורה בנושא זה. התכנון החזוי יהיה באמצעות תכנית "רה- פרצלציה", איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים. איחוד וחלוקה יבוצעו ע"י שמאי מקרקעין, אשר ימונה למטרה זו. בדיקותינו נכון למועד 07.2013 מראות, כי שווי של שטח של דונם וקצת יותר ינוע סביב 2.5 מיליון ₪.
אין באמור לעיל, משום יעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על ניתוחים ובדיקות שנערכו על ידי משרדנו.
משרדנו מעניק שירותי שמאות מקרקעין בתחומים הבאים. · יעוץ במקרקעין בשלבי תכנון ולקרקעות ספקולטיביות. · ניתוחי כדאיות כלכלית לפרויקטים, לרבות תמ"א 38. · שומות אחרות ונגדיות בעניין היטלי השבחה ודמי היתר ודמי הסכמה. · שומות\חוות דעת להערכת שווי שוק של נכסים ושמאות מקרקעין. · הערכות שווי לבטוחה לבנקים.
אין באמור לעיל, משום יעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על ניתוחים ובדיקות שנערכו על ידי משרדנו. ובכל מקרה יש להתעדכן במידע הנכון והרלוונטי כפי שמופיע במשרדי עדת התכנון בהרצליה.
