ככל שנוקף הזמן, משרדנו צובר יותר ויותר ניסיון ומומחיות בניתוח התמורות והזכויות אותן מקנה תמ"א 38 על תיקוניה.
תיקון מס` 3 לתמ"א 38 אף הגדיל לעשות וכיום עפ"י פסיקותיהם של ועדות הערר הובהר מעל כל צל של ספק כי הזכאות לניצול זכויות של 2.5 קומות ואף יותר יכול להינתן אף לבתים צמודי קרקע, אשר נבנו לפני -1.01.1980.
הפרשנות הנה שבמידה ותכנית בניין העיר, החלה על המקרקעין מאפשרת בניית 2 קומות ומעלה (גם 2 קומות מעל קומת עמודים נחשב כעומד בתנאי, כי רואים בקומת העמודים כקומה לכל דבר). והזכויות הנן לבניית 400 מ"ר ברוטו עילי למגורים ומעלה, הרי שתמ"א 38 חלה וניתן לבקש את תוספת 2.5 הקומות.
שינוי מבורך זה, יחד עם ההבנה כי התמ"א הנה בראש ובראשונה תכנית מצילת חיים, רק לאחרונה אירעו 2 רעידות אדמה באזור הכנרת ובקעת הירדן!
יותר ויותר דיירים ובעלי בתים צמודי קרקע פונים אלינו בכדי שנבדוק את הזכויות המאושרות והבניין הקיים ונחווה את דעתנו המקצועית לעניין הכדאיות הכלכלית בהליכה לפרוייקט.
בעלים של בתים צמודי קרקע בוחנים את הכדאיות הכלכלית להתקשרות בעסקות קומבינציה תןך בדיקת ההפרשים בין עסקת נטו לעסקת ברוטו.
להלן study case שנבחן לאחרונה במשרדנו: שטח חלקה : 615 מ"ר, רשום.
שטח בנוי קיים : כ-115.44 מ"ר ברוטו, עפ"י תשריטי היתרי הבנייה.
דגשים:
ניתוח זכויות הבנייה הנן על בסיס שטח החלקה ברוטו, ללא הפקעה, כולל זכויות מתוקף תמ"א 38. זכויות הבנייה המותרות מתוקף תכניות בניין העיר המאושרות הנן 3 קומות ובשטח של כ- 406 מ"ר עיקרי (ללא הקלות) + שטחי שירות, ובסה"כ מעל 400 מ"ר, ולפיכך עומדת החלקה בתנאי תמ"א 38 למיצוי הזכויות בבניין שאינו במסגרת סעיף 12 לתמ"א 38.
ניתוח הזכויות כולל הקלה כמותית של 6%.
הנחת בסיס כי המבנה הקיים יאושר ע"י הרשויות כנדרש לחיזוק. הנ"ל הנו תנאי יסודי למימוש זכויות הבנייה מתוקף תמ"א 38. אנו ממליצים לנ"ל לקבל חוות דעת מקצועית של מהנדס ולאשרה בועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
היחידה הבנויה שלא בהיתר בנויה מאזבסט. בעת הריסת היחידה, יש להביא בחשבון את דרישות איכות הסביבה והעלויות הכרוכות בכך.
מיסוי המקרקעין מגלם פרמטרים רבים, בכלל זה מיסוי אישי של הבעלים, המתנה אף את האפשרות של קבלת פטורים ובדגש על תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין. כמו כן, שרשור ארועי המס במקרקעין הנו גורם בסיסי בעיצוב מיסוי המקרקעין. חוות דעתנו מביאה בחשבון אומדנים שלנו בלבד לעניין זה.
אנו ממליצים לקבל חוות דעת של עו"ד / רו"ח מומחה לעניין חבות במיסוי המקרקעין של הבעלים ולעניין תכנון המיסוי.
זכויות בניה מנותחות ומפורטות:
זכויות: 3 קומות מעל קומת עמודים (4), בגובה של עד 3 מ` X מס` הקומות, לא כולל עליות גג (12). 60% עיקרי (5) + 6% (15), ובסה"כ 66%. 6% מהווים תוספת של 10% בגין מגרש הממוקם בין דרכים. אינם כוללים חניה מקורה של עד 25 מ"ר ליח"ד, 12 מ"ר חדר מדרגות (6). קומת המבואה נמנית במספר הקומות, עד 4 מ"ר ליח"ד ולא יותר מ-120 מ"ר (17). מותר להקים 2 בניינים ובלבד שהמרחק בניהם יהיה לפחות 8 מ` ושטח בניין אחד לא יעלה על 55% מסך % הבנייה (4).
שטחי שירות (17): עד 60 מ"ר ליח"ד. לא כולל: קומת עמודים. מרתף משותף עד 100 מ"ר. חניה מקורה של 50 מ"ר ליח"ד. לובי לפי עד 4 מ"ר ליח"ד ועד 120 מ"ר, כלול בשטחי השירות.
הקלות (17): 6% עיקרי משטח הקרקע.
מרפסות (17): בתכניות שאושרו לפני 01.01.2010,מותרת הקמת מרפסות זיזיות בתנאי שתהיינה פתוחות לפחות בשני עברים. מהווה שטח שירות.
עליית גג (17): בתנאי שהתכנית המאושרת בקרקע כפופה לתכנית מס` חפ/229/י ואינה אוסרת עליית גג. תוספת של עד 45 מ"ר ליח"ד. רום הגג 6 מ` ממפלס הקומה שמתחת. תותר הקמת קיר בגובה של עד 1 מ`, ממנו יחל גג הרעפים.
מרתפים: משותף - גובה המרתף לחניה 2.40 מ`. בניה בהיקף הקומה שמעליו. מהווה שטח שירות. מרתף חניה בהיקף המגרש (9).
חניה (18): 1.25 מקום ליח"ד.
מחסנים (17,6,5): 1 מחסן ליח"ד, עד 8 מ"ר נטו. מיקומו ללא קיר משותף לדירה לה מוצמד, או הצמדה בקיר בטון. מחסן משותף לפי 2.5 מ"ר ליח"ד ולא יותר מ- 30 מ"ר. מהווה שטח שירות. ניתן למקמו בקומת הקרקע או במרתף (6).
פרגולות (16): שטח הפרגולה במרפסת הגג הנו עד 20 מ"ר. לא תותר פרגולה במרפסת זיזית או שילובה בגג רעפים. גובה הפרגולה ממפלס הרצפה ועד תחתית הקורות הנו 2.3 מ`.
גינון: קרקע פנויה לגינון תהיה לפחות 30% (9).
תמ"א 38
עפ"י הוראות התכנית, בהתייחס להריסת הבינוי הקיים ובניית בניין חדש, וכן בהתבסס על החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז תל-אביב גב/5068/12:
זכויות הבנייה תהיינה מלוא זכויות הבנייה מתוקף תכניות בניין עיר מאושרות.
שטח החלקה לחישוב זכויות בנייה הנו 615 מ"ר, ללא הפקעה. זכויות הבנייה המותרות מתוקף תכניות בניין העיר המאושרות הנן 3 קומות ובשטח של כ- 406 מ"ר עיקרי (ללא הקלות) + שטחי שירות, ובסה"כ מעל 400 מ"ר.
עפ"י זכויות התמ"א ניתן לבנות: 2 קומות נוספות, בהיקף הקומה שמתחת. קומה עליונה בשטח מחצית מהקומה שמתחתיה. מילוי קומת העמודים למטרת מגורים (לאחר הקצאת השטחים המשותפים). תוספת 25 מ"ר לכל יח"ד, הכולל את שטח הממ"ד. מרתף חניה בהיקף החורג מגבולות קונטור הבניין, במידה והנ"ל נדרש למילוי התקן. קווי בניין: קדמי וצדדי: 2.0 מ`. אחורי: 3.0 מ`.
היטל השבחה
נשוא חוות הדעת נבנה בשנת 1962.
ממועד זה לא חל בנכס כל מימוש, קרי צבר התכניות המשביחות החל ממועד 01.07.1975 מהוות בסיס להיטל השבחה. דעתנו הנה כי בסיס ההשבחה בנכס הנו:
הגדלת זכויות לסך של 60% ביעוד מגורים א`.
תוספת זכויות למגרש בין 2 דרכים, בשיעור של 6%.
הקמת מרפסות פתוחות.
הקמת מחסנים.
הקלה כמותית בשיעור של 6%.
עליות גג אינן נכללות על בסיס חיוב בהשבחה בגין מימוש בדרך של היתר בנייה ולא בדרך של מכר.
בגין זכויות נוספות מתוקף תמ"א 38, אין חבות בהיטל השבחה, עפ"י התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה - 1965.
יודגש, כי היטל ההשבחה הסופי יקבע ע"י הועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה בלבד או ע"י שמאי מכריע שימונה, בעת הגשת השגה לשומת ההשבחה.
פרמטרים עיקריים:
חוות הדעת ערוכה להקמת פרוייקט חדש כלהלן:
קומת קרקע חלקית, 5 קומות טיפוסיות, קומת גג חלקית, מעל קומת מרתף לחניה.
בעת עריכת עסקת קומבינציה נטו חלים המיסוי וההוצאות הבאים:
מס שבח מקרקעין
לבעלי הקרקע קיימות 2 חלופות והאפשרות לתכנון מס ובחירת החלופה הרצויה להם:
חישוב שווי המכירה בגין החלק "שנמכר" בלבד וללא פטור ממס לדירת מגורים מזכה. התמורה מחושבת על בסיס שירותי הבנייה והתשלומים / מיסוי בהם ישא היזם בעסקה זו במקום הבעלים.
בעת בקשת פטור לדירת מגורים מזכה, חישוב שווי המכירה כאילו נמכר כל המגרש בניכוי שוויה של דירת המגורים או "כפל" פטור עד לגובה של 1,935,300 ₪ ליח"ד. רצפת הפטור הנה 484,700 ₪. במקרה זה חייב המוכר במס רכישה בגין דירות התמורה. מס השבח של הבעלים, החזוי בעסקת נטו הנו כ- 740,000 ₪.
נדגיש, כי אנו ממליצים לקבל חוות דעת של עו"ד / רו"ח לעניין גובה חבות מס השבח של הבעלים.
מס רכישה
ליזם קיימת חבות במס רכישה על חלק המקרקעין "הנמכר" לו, קרי % הקומבינציה שמקבל היזם, בשיעור של 5%.
בתחשיב עסקת קומבינציה נטו, מס הרכישה חושב על ידנו בסך של 200,000 ₪.
נדגיש, כי אנו ממליצים לקבל חוות דעת של עו"ד / רו"ח לעניין גובה חבות מס השבח של הבעלים.
מע"מ שירותי בנייה
בעסקת קומבינציה, הבעלים מקבלים תמורה ביח"ד, אשר העלות היחסית של הבנייה המועברת לבעלים חייבת במע"מ, אשר אינו ניתן לקיזוז.
סך שירותי הבנייה המחושבים לבעלים הנו תלוי התמורה לבעלים.
בחלופת עסקת קומבינציה נטו, סך שירותי הבנייה הנו כ- 2,090,000 ₪.
מסך זה, שיעור של 18% מהווה כ- 380,000 ₪.
בגין מכירת זכויות ליזם, תוגדר העסקה כעסקת אקראי של הבעלים, בגינה יוציא היזם חשבונית עצמית והמע"מ יהיה ניתן לקיזוז, ובסה"כ 0 ₪.
היטל השבחה
כאמור לעיל, קיימת חבות בהיטל השבחה בגין תכניות מאושרות. סך חבות היטל ההשבחה הוערך על ידנו בסך 470,000 ש"ח.
יודגש, כי היטל ההשבחה הסופי יקבע ע"י הועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה בלבד או ע"י שמאי מכריע שימונה, בעת הגשת השגה לשומת ההשבחה.
אין באמור לעיל, משום יעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על ניתוחים ובדיקות שנערכו על ידי משרדנו. משרדנו מעניק שירותי בחינת מיקסום שווי זכויות במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 וכן שמאות מקרקעין בתחומים הבאים.
יעוץ במקרקעין בשלבי תכנון ולקרקעות ספקולטיביות.
ניתוחי שווי טבלאות איזון והקצאה ופירוקי שיתוף במקרקעין
שומות\חוות דעת להערכת שווי שוק של נכסים ושמאות מקרקעין.
