בהמשך למאמר הקודם בנושא הנדון ראה " שווי קרקעות ספקולטיביות- מתחם "חוף התכלת", הרצליה 2013", יעוד הקרקעות המאושר הנו בעיקרו קרקעות ביעוד לתכנון בעתיד וקרקעות ביעוד חקלאי. נדרשנו לבדוק את שווי השוק של הזכויות במקרקעין המזוהים, כעברו הדרום מערבי של "חוף התכלת", הרצליה, ממערב ל"סינמה סיטי", גוש 6608. הקרקע כלולה במתחם המיועד לשינוי יעוד לשימושי מגורים, תעסוקה, מסחר ומלונאות. שטח המתחם הכולל הנו 2,265 דונמים.
הדמית תכנון מוצע למתחם - בהליך הכנה תכנית חדשה, הר/2200/א
שטח התכנית: 2,265 דונם ברוטו.
חלופת תכנון נבחרת ("רוח ים") - מוטת מגורים:
מגורים
תעסוקה 240%
מסחר
מלונאות
שיעור מהשטח
70%
20%
8&
4%
שטח ברוטו, דונם
863
254
102
51
שטח נטו, דונם
520
152
60
30
נפח בנייה, מ"ר
1,280,000
320,000
160,000
69,000
מספר יח"ד
10,700
שטח עיקרי ליח"ד
116 מ"ר
בהערכת אומדן שווי למ"ר הבאנו בחשבון את יעוד הקרקע המאושר. במתחם הכולל יש מספר יעודי קרקע, בעיקרם "תכנון לעתיד" ו"חקלאי א`".
יעוד חקלאי א` הנו יעוד בסיסי ולפיכך נחות מיעוד "תכנון לעתיד". מכאן שצפוי ואף בפועל מתקיים, כי המחירים ליעוד חקלאי א` נמוכים במעט.
לייעודי הקרקע חשיבות לעניין אומדן השווי והערכת השוק מהסיבות הבאות:
שינוי יעוד לשטח לתכנון לעתיד הנו "זמין" וצפוי להיות קצר יותר משינוי יעוד של קרקע חקלאית.
היטל ההשבחה החזוי בגין אישור תכנית חדשה לבנייה יהיה נמוך יותר ביעוד "תכנון לעתיד" מאשר "חקלאי".
מכלול הגורמים מביאים להערכה גבוהה יותר של השוק של יעוד "תכנון לעתיד".
כל האמור, הנו על בסיס הפרקטיקה בפועל ואינה קשורה לעובדה, כי מכלול הקרקעות בכל הייעודים במתחם צפויים לשינוי ייעוד בתכנית החדשה.
בבדיקותינו, ניכר כי מחירי הביקוש גבוהים בממוצע בכ- 55% ממחירי העסקות.
נדגיש, כי עסקאות רבות עשויות להיות מדווחות לרשויות המס במחיר חסר, בכדי לחסוך במיסוי, אין באפשרותנו לחוות דעה ברורה בנושא זה.
התכנון החזוי יהיה באמצעות תכנית "רה- פרצלציה", איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים. איחוד וחלוקה יבוצעו ע"י שמאי מקרקעין, אשר ימונה למטרה זו.
בדיקותינו נכון למועד 06.2013 מראות, כי שווי של שטח של דונם וקצת יותר ינוע סביב 2.5 מיליון ₪. אין באמור לעיל, משום יעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על ניתוחים ובדיקות שנערכו על ידי משרדנו.
משרדנו מעניק שירותי שמאות מקרקעין בתחומים הבאים.
יעוץ במקרקעין בשלבי תכנון ולקרקעות ספקולטיביות.
ניתוחי כדאיות כלכלית לפרויקטים, לרבות תמ"א 38.
שומות אחרות ונגדיות בעניין היטלי השבחה ודמי היתר ודמי הסכמה.
שומות\חוות דעת להערכת שווי שוק של נכסים ושמאות מקרקעין.
הערכות שווי לבטוחה לבנקים.
אין באמור לעיל, משום יעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על ניתוחים ובדיקות שנערכו על ידי משרדנו. ובכל מקרה יש להתעדכן במידע הנכון והרלוונטי כפי שמופיע במשרדי עדת התכנון בהרצליה.
