פיצויי הפקעה וירידת ערך- עקרונות בחוות דעת של שמאי מקרקעין
שמאי המקרקעין מטעם בעלי הזכויות נדרש להגיש שומה מטעמם, בה יציג ויקבע את דעתו מדוע יש לפצות את הבעלים ולערוך אומדן שווי של המקרקעין המופקעים כך, שקביעתו תהא מבוססת ומנומקת ותוכיח כי הנכס נשוא חוות דעתו הופקע ועל הגוף המפקיע לשלם פיצויי הפקעה. יש להתחשב במיקום החלקות, בציפיות והפוטנציאל התכנוני - החלקות המופקעות ממוקמות במרכז הארץ ומחירן נגזר מן הציפיות והפוטנציאל שבשטחים דומים באזור.
חוות דעת שמאי מקרקעין פסיקה בדבר משמעות ציפיות ופוטנציאל : א.1) ערר 136/97 – ועדת ערר מחוזית, מחוז מרכז ועדת ערר ובית המשפט המחוזי אמצו הכרעת השמאי המכריע בעניין ירידת שווי מקרקעין בפתח תקווה אשר קבע בין השאר, כי: "מיקום קרקע חקלאית במרכז הארץ עשוי ליצור ציפיות שבעתיד כלשהו ניתן יהיה לשנות יעוד הקרקע לבניה למטרת מגורים או למטרה מסחרית …. קונה סביר שישקול פוטנציאל קרקע זו היה מבחין בסיכוי הסביר שבמועד עתידי כלשהו יחול שינוי ביעוד הקרקע".
1.פיצוי ראוי לקרקע חקלאית עם ציפיות בה קיימת פגיעה ביתרת החלקה עקב ההפקעה. במקרה הנדון ראוי לשלם פיצויים ללא ניכוי 25%, בעת הפקעת כל החלקה ו/או בעת פגיעה ביתרת החלקה עקב ההפקעה. בנוסף, יש לשלם פיצוי בגין היתרה שנפגעה.
להלן פסיקה מנחה: ב.1) ע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נ` חנה הולצמן "… הנוהג שהשתרש של הפחתת הפיצויים בשיעור מרבי זה בלי לבחון את השפעת ההפקעה על ערך השטח שלא הופקע או על הנאת הבעלים ממנו פוגע בשוויון, ובכך פוגע בזכות הקניין במידה העולה על הנדרש. על-כל-פנים, הפגיעה בקניין היא בלתי שוויונית ולכן עולה על הנדרש כאשר מופקע מלוא השטח של הבעלים, כך שברור וגלוי כי לא נגרמת להם כל תועלת או הנאה מן ההפקעה". התוצאה: יש לשלם פיצוי על מלא שטח החלקה. ב.2) תא` 3357/98 שור נ` מדינת ישראל המחוזי ת"א כבוד השופטת דרורה פלפל דנה במקרה בו הופקע שטח קטן (183 מ"ר) מחלקה לצורך הרחבת דרך חיפה- ת"א. בין היתר נדונו בפס"ד השאלות הבאות: א. מתן פיצויים לשטח המופקע מהמטר הראשון. נפסק: "אולם, בנסיבות בהן בעל מקרקעין אינו זוכה לכל הנאה מהפקעת המקרקעין הרי שהפחתת פיצויים תהא בלתי מידתית, ועל כן פסולה". ב. מתן פיצויים ליתרת שטח החלקה.
נפסק: "דברים אלה מקובלים עלי במלואם, וככלל, במקום בו שימוש בקרקע מופקעת על-ידי המדינה גרמה לירידת ערך מקרקעין שנותרו בידי תובע, הרי שהוא זכאי לפיצוי על כך במסגרת פקודת הדרכים". ב.3) ה"פ 442/00 נאותחה נ` מדינת ישראל (בימ"ש מחוזי חיפה) בית המשפט המחוזי בחיפה דן בשאלה האם יש מקום להפחית 25% מהפיצוי המגיע לבעלי הקרקע לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל.
כבוד ס. הנשיא השופט ד"ר ד. ביין פסק: "במקרה של הפקעת החלקה בשלמותה, לא עומדת אפילו ההצדקה של השבחה. לעניין זה הפקעה של 90% מהמגרש ואולי אף 70% מהמגרש דינם כהפקעה בשלמותה."
פס"ד זה מחיל למעשה את הלכת הולצמן גם על פקודת הדרכים "לדעתי, במישור העקרוני, אין להגיע לתוצאות שונות מזו שהגיע אליה בית המשפט בפס"ד הולצמן.." ב.4) ת.א 3920/96 - מנהל מע"צ נ` רחימי " בית משפט השלום דן בשאלה האם לנכות 25% מהשטח המיועד לפיצוי, כאשר על חלק מהמקרקעין הוחלה פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943. נפסק: "… כי נוכח הוראות חוק יסוד כבוד האדם וחירותו מן הראוי שהוראה זו מימי המנדט הבריטי, תבדק ותשקל לגופה… נראה לי נכון שבתיק זה יפוצו הנתבעים מ"המטר הראשון" ולא יבוצע ניכוי כלשהו ב.5) עמ"מ 1975/01 הועדה המקומית כרמיאל נ` רובינשטיין המסקנה המתבקשת היא שביד הבעלים האופציה להישאר עם חלק המגרש שלא הופקע למרות שפחת שוויו, או לדרוש מאת הרשות המפקיעה שתפקיע את המגרש כולו ולשלם פיצויים בהתאם. ב.6) ה.פ. 1639/94 אפלטון נ` ועדה מקומית הרצליה הפיצוי המגיע בעת הפקעת קרקע חקלאית עם פוטנציאל הנו ללא הפחתת 40% ללא תמורה שכן מחיר קרקע חקלאית עם פוטנציאל מגלם בתוכו הפחתה עתידית של 40%. פס"ד דין זה חל על קרקע שהופקעה בתחום הבאסה בהרצליה. ב.7) הפ 304/96 חודורוב נ` מדינת ישראל - פיצוי בהליך הפקעה ליתרת חלקה עקב התקרבות דרך כבוד השופט ג. קלינג פסק בנוגע לשאלת הנזק ליתרת החלקה, מעבר לנזק הישיר בעצם נטילת חלק מהקרקע. בפסק הדין נכתב בין השאר: סעיף 12: "מכיוון שהעניין כאן הוא בפגיעה בשטחי המקרקעין עקב התקרבות הדרך, אין להתחשב רק בהפקעות שתיגרמנה בפועל לשימוש במקרקעין, אלא בהשלכות שיש לקרבת הדרך על קונה מרצון". סעיף 14: "כאמור, הפגיעה בשווי המקרקעין עקב קירוב הדרך למקרקעי המבקשים, אינה חייבת להיות דווקא בגדר מטרד כמשמעותו… בעניין שבפני, העיסוק הוא בירידת ערך המקרקעין עקב קירוב הדרך, שעשויה לנבוע מגישתם של קונים אפשריים שרואים, אפילו ללא הצדקה, מגרעת בקרבתה של דרך".
ב.8) ה"פ חליל נעמה דוחא נ` מדינת ישראל משרד התשתיות הלאומיות (ביהמ"ש המחוזי חיפה) נקבע שהפחתת 40% לא תחול במקום שברור שההפקעה לא הביאה עמה כל השבחה של יתרת הקרקע. היינו, לזכות את הנפגע בפיצוי בלא הפחתת 40%. ב.9) פיצויי הפקעה בעת ניתוק - "דיני הפקעת מקרקעין", ספרו של אריה קמר
בעמוד 382 לעניין ניתוק מוזכר סעיף 9(ד)(1) האומר: "כמו כן יביא בית המשפט בחשבון … את הנזק, אם יש נזק, שנגרם מחמת ניתוקה של הקרקע מקרקע אחרת השייכת לבעל". מוסיף הכותב "כאשר מופקע חלק מקרקע המותיר חלק אחר שאינו ניתן לניצול, או שניתן לניצול חלקי בלבד. במקרה כזה אין נזקו של בעל הזכויות רק החלק היחסי שהופקע מן החלקה כולה, אלא נזקו עולה על כך".
שיטת השומה - הדרך המקצועית להתעלם מהשפעה על שווי עקב איומי הפקעה הנה, ע"י השוואה לעסקאות בנכסים דומים שאינם תחת איומי הפקעה, בסביבה הסמוכה, ביעוד זהה.
שווי המקרקעין ב"מצב תכנוני קודם" עפ"י התכניות המאושרות מנותח יעוד הנכס הנישום. אם הקרקע הנה ביעוד חקלאי צריך להיות מודע השמאי, כי שוק המקרקעין מעריך את שוויין של קרקעות חקלאיות, בין השאר, מציפיות לשינוי ייעוד, קרי קרקעות ספקולטיביות. הנהנים מעליית מחירים רציפה, הנובעים מתוכניות שחלקן בתכנון וחלקן בהפקדה. תוכניות אלו עתידיות להפוך את האזור כולו לבניה למגורים וחלקן אף לבניה רוויה. בסיס אומדן שווי המקרקעין ב"מצב תכנוני קודם" ערוך תחת העיקרון של אומדן שווי הזכויות, בהתעלם מ"חרב ההפקעה" המוטלת על הנכס.
שווי המקרקעין "מצב תכנוני חדש" עפ"י תכנית החדשה המיעדת את הנכס להפקעה, חלקית או מלאה והסימוכין כי מוצא צו לפקודת הדרכים.
גורמים ושיקולים להערכת גובה פיצויי הפקעה: - מיקום החלקות המופקעות, יעוד החלקות טרם ההפקעה. - יתרת החלקה שאינה מופקעה, יתכן והנה קטנה ו/או בעלת צורה בילתי רגולרית הגורמים ליתרת השטח להיות חסר ערך כלכלי. לפיכך, יתייחס השמאי לפיצוי הפקעה של 100% משווי הזכויות במצבן התכנוני הקודם. -פסקי דין מנחים לפיהם אין להפחית 40% - 25% ללא תמורה בהפקעת שטחים חקלאיים עם פוטנציאל ושטחים שיתרת שטחם נפגע. וכן כי יש לפצות על פגיעה ביתרת החלקה. -המועד הקובע לפיצויי הפקעה. -מחירי עסקאות ונתוני מחירים בסמוך למועד הקובע .
גורמים ושיקולים להערכת פיצויים בגין ירידת ערך: ההפקעה הנה, בדרך כלל, המשך לתכנון חדש, המשנה את יעוד הקרקע. - המועד הקובע לירידת ערך, מועד אישור התכנית סעיף 197 (א) לחוק התכנון והבנייה: "נפגעו ע"י תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום תכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם, זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200". סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה: "לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה ע"י הוראה שבתכנית הנמנית עם ההוראות המפורטות להלן, ומלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים".
לעניין הפגיעה מעל הסביר אין קביעה בחוק. ההסתמכות הנה על סמך הפסיקה. בע.א 3901/96 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה רעננה נגד יהודית הורביץ נקבע, כי גם פגיעה של 2%-3% תחשב בתחום הסביר. השופטים נתנו פיצוי לירידת ערך של 11.8%.
בדיקת השטח הנותר האם נמצא בתחום מגבלות קווי הבניין הופך להיות , נחות ביחס לקרקעות ספקולטיביות חקלאיות בסביבה. בכל תכנון חדש, תכניות רה- פרצלציה, יובא בחשבון שווי "נכנס" נמוך, ביותר.
דעתי, שווי קרקע הכלולה במגבלות המחסלות כל פוטנציאל לבניה הנו כ- 10% משווי קרקעות חקלאיות ספקולטיביות. מחירי עסקאות ונתוני מחירים בסמוך למועד הקובע.
כללי: שומות\חוות דעת להערכת אומדן פיצויי הפקעה וירידות ערך, נערכות על ידי משרדנו, הן עבור לקוחות מסחריים והן עבור לקוחות פרטיים. למשרדנו ניסיון רב תחומי ובין לקוחותינו מנויים בנקים , חברות מסחריות פרטיות , חברות בורסאיות, גופים שונים ואנשים פרטיים.
