לאחרונה במסגרת עבודתנו נתקלנו בצורך לאמוד את שווי השוק של קרקע בשטח של כ- 3 דונם (מיועדת ל- 12 בתים צמודי קרקע דו משפחתיים) באחת מערי המרכז. כשנתקבלו המסמכים המשפטים וערכנו ביקור בנכס התברר לנו כי במהלך 10 השנים האחרונות פלשו אל הקרקע 3 משפחות ובנו עליה 3 בתי מגורים. מטרת עבודתנו היתה לאמוד את שוויה של הקרקע בניכוי עלות פינוי הפולשים.
לצורך ביצוע חוות הדעת הבאנו בחשבון את העקרונות הבאים: מיקום הקרקע במרקם הכללי ויעודה עפ"י התכניות בתוקף. הזכויות המשפטיות של בעלי הזכויות ובעיקר תשומת הלב מופנית לזכויות שהנן בחיכרה מאת מנהל מקרקעי ישראל שם קיימים בהרבה מקרים תנאים מיוחדים.
הוראות החוק והפסיקה לפיהן, בית המשפט נעזר בקביעת דרכו לאומדן עלות הפיצוי, בהליך שבהתאם לחוק הגנת הדייר, לעניין פינוי דייר "מוגן", בשינויים המתאימים.
תא` 037785/98 הכשרת היישוב נ` דחנוס זכי ורדה בית המשפט השלום דן בעניין סוגיית גובה הפיצוי ודרך חישוב עלות פינוי פולש שאינו בר רשות, שקבע בין השאר, כי: "הפיצוי המגיע לנתבעים, או במילים אחרות – דמי הפינוי, יחושבו לפי ערך שווי "חבילת הזכויות" של מחזיק נכס מכוח רישיון, כשהרישיון מבוטל כדין. שווי חבילת הזכויות תיגזר, בשיעור של 90% משווי דמי פינוי של דייר מוגן בהתאם לאמור בסעיף 131 (10) לחוק, בתשלום פיצויים כספיים בלבד, בשווי דמי מפתח המלאים שהינם כ – 50% עד כ- 60% מערך הבעלות. בהתחשב בנטל ההוכחה החל על התובעת, מן הדין לחשב ערך זה לפי השיעור הגבוה, כ-60%.....לסכום זה יש להוסיף את דמי ההעברה, הכוללים את הוצאות הפינוי, דמי תיווך, דיור חלופי והוצאות נלוות".
תא` 037790/98 הכשרת היישוב נ` מרדכי זכאי, פאני ושלום בית המשפט דן בסוגיית גובה דמי הפינוי "בית משפט זה, כבר דן בתביעה דומה לסילוק יד מחזיקים, שהגישה התובעת כנגד משפ` דחנוס, שתנאי החזקה דומים לתנאי חזקת הנתבעים בתובענה זו....על כן, כל האמור בפסק דין ...הכשרת היישוב נ` דחנוס זכי ואח`, לעניין שיקולי בית המשפט בבואו לקבוע את שומת הפיצויים, נכון גם לפרשתינו כאן". בנוסף מעלה בית המשפט את סוגיית רישיון הבניה ותוקפו "בית המשפט יגזור את שווי הפיצוי משווי ערך הבעלות בנכס עפ"י תיאורו ושיטחו. משווי הבעלות ייגזר ערך הדיירות "המוגנת", כחלק משווי הבעלות, והפיצוי לבעל הרישיון המסולק מהנכס יהיה נמוך משווי הדיירות המוגנת. שווי הדיירות תהיה בדומה לשווי בגין עילת פינוי שבסע` 131 (10) לחוק הגנת הדייר, דהיינו בעל הבית המחזיק היתר בניה לבניה על הנכס. במצב זה זכאי הדייר לשלושה שלישים מדמי המפתח, בצירוף פיצוי בגין הוצאות מעבר לנכס אחר. היות ושמאי התובעת .... מסכים כי ההפרש בין שווי דיירות מוגנת במבנה...לשווי זכות הפיצויים למחזיק ברישיון מבוטל הינו של 10%".
מהאמור לעיל, על שמאי המקרקעין, לקבוע, על סמך העובדות והראיות את הפרמטרים הבאים:
שטחי בתי הפולשים, מיקומם במגרש ושטחי חצר, שבשימושם.
האם הבניה הנה עפ"י היתר כדין.
מס` בתי האב לכל פלישה.
תקופת הפלישה והאם הועברה לפולשים דרישה בכתב לסילוק יד.
האם הפלישה הנה ברישיון כבר רשות או ללא רישיון.
מעמד הקרקע האם הנה קרקע פרטית, או מקרקעי ציבור.
האם הקרקע מוסדרת, זאת בהתאם לחוק המקרקעין התשכ"ט 1969.
בסיס הנתונים יבוסס בעזרת 2 גישות, גישת ההשוואה לנכסים בסביבה ביעוד לבתי מגורים צמודי קרקע וגישת השווי השיורי לחילוץ מחירי קרקע.
גזירת שווי זכויות הפולשים בהתאם לזכויות דיירות מוגנת. ככלל, הגופים העיקריים, המפנים דיירים מוגנים בהליך של פינוי יזום, הנם עירייה/חב` נתיבי איילון (חברות עירוניות) ומ.מ.י. גופים אלו נוקטים בשיעור קבוע של דמי מפתח מלאים (דמ"מ). השיעור המקובל בהליכים אלה של פינוי דיירים מוגנים הנו 60% משווי הבעלות המלאה. שיעור זה פועל גם לפי 40% כאשר הדיירים המוגנים מבקשים לרכוש את זכות הבעלות.
הפחתות בגין בניה ללא היתר, הוצאות משפטיות, עלויות הריסת מבני הפולשים.
תוספת בגין עלויות מעבר.
שומות\חוות דעת להערכת שווי שוק של נכסים, הכוללים בעיות קניניות נערכות על ידי משרדנו, הן עבור לקוחות מסחריים והן עבור לקוחות פרטיים. למשרדנו ניסיון רב תחומי ובין לקוחותינו מנויים בנקים, חברות מסחריות פרטיות , חברות בורסאיות, גופים שונים ואנשים פרטיים.
