שווי קרקע לבית עלמין/קברות למול קרקע למגורים קריית שאול, תל אביב 2013

בהמשך למאמר קודם שלי בעניין "רצועת הנופש ברמת השרון גבול תל אביב ושווין של קרקעות ספקולטיביות, נתבקשנו כשמאי מקרקעין, לבדוק את שווי השוקה של קרקע, הממוקמת מדרום לרצועת הנופש ברמת השרון ובצמוד לבית העלמין- קרית שאול. גוש 6616.

לאור המצב התכנוני הקיים וכי רוב השטח כ- 11,150 מ"ר, בשימוש חברת קדישא, וכן שטחים מופקעים לצרכי ציבור, הניתוח נערך ליתרת השטח, מגרש זמני מס` 2029, בשטח של כ- 5,266 מ"ר.

חישוב השווי נעשה על ידנו בשתי חלופות:

קרקע ביעוד המאושר עפ"י תכנית מנדטורית 6R, למגורים.
כביקורת, ערכנו בדיקה ליעוד הקרקע בשימוש לבית קברות.

הקרקע ממוקמת באגף הצפון-מזרחי של העיר, בסמוך מדרום לגבול המוניציפלי של העיר רמת-השרון, ממערב לשכונת "גני צהלה" ולרחוב משה סנה ומצפון-מזרח לשכונת "תל ברוך צפון".

באזור, בתי מגורים צמודי קרקע חד ודו קומתיים, בבניה ותיקה וחדשה, לצד מבני מסחר חד קומתיים ומבני מלאכה לבניית מצבות הממוקמים בחזית לרחוב מנחם לילי.
פני הקרקע מישוריים. הפיתוח הסביבתי מלא.

נשוא הדיון מיועדת למגרשי משנה זמניים כלהלן:

מגרש זמני	שטח מגרש במ"ר (מחושב גרפית)	יעוד	מספר תוכניות בתוקף
2020	19,227.76 מ"ר	בית קברות	1922/א
2021	91.30 מ"ר	דרך קיימת	457
2027	338.38 מ"ר	דרך מוצעת	516/א
2029	5,266.07	אזור פיתוח מגורים	6/R
2030	3,479.59 מ"ר	שטח פרטי פתוח	1922/א

ערכנו בדיקה תכנונית ליתרת השטח אשר אינו תפוס ע"י בית העלמין.
תכנית מנדטורית 6R (*) מיום 17.10.1946.
תכנית בניין עיר "ע" מיום 28.11.1985.
תכנית בניין עיר מס` 2550 מיום 16.04.1993.
תכנית בניין עיר "ג" מיום 21.04.1994.
תכנית בניין עיר מס` 2550/א` מיום 16.04.1993.
תכנית בניין עיר מס` 2754 מיום 29.03.1998.
תכנית בניין עיר "ע1" מיום 18.03.2003.
תכנית בניין עיר "ג1" מיום 20.08.2007.
בבניה למגורים מאושרות הזכויות שלהלן:
מגרש מינימלי: 500 מ"ר.
זכויות בניה: 150 מ"ר או 50% לקומה הנמוך מבין השניים.
צפיפות: 2 יח"ד למגרש מינימאלי.
מוסך חניה: בשטח של 18 מ"ר, בנוסף לשטחי הבניה המותרים, כל מקום חניה נוסף לא יעלה על 15 מ"ר.
בריכת שחייה: תותר הקמת בריכת שחייה, בריכת נוי וג`קוזי בבתים פרטיים צמודי קרקע בכל תחום המגרש.
מרתף: בהיקף קומת הקרקע. יותר שימוש למשרדים לבעלי מקצועות חופשיים – לשימוש דיירי היחידה שמעליו.
תותר כניסה נפרדת לקומת המרתף, שתוגדר בהיתר כמשרד.
גובה מרתף, לא יעלה על 4 מ`.
חדרי גג: תתאפשר בניית חדר בשטח של 40 מ"ר על גג שטוח, ובתנאי שהקומה העליונה אינה קטנה מ- 80% מהקומה שמתחתיה.
לחילופין, מותרת הגבהתו של רום גג הרעפים מ- 6 מ` ל- 7 מ` מדוד מרצפת הקומה העליונה. שיפוע הגג מכל צד לא יעלה על 50% ולא יקטן מ- 40%.

סיכום זכויות בנייה לשטח מגרש של 500 מ"ר, לשתי יח"ד:

קומה	עיקרי	שירות	חניה
מרתף		150 מ"ר
קרקע	150 מ"ר		18 מ"ר
א`	150 מ"ר
גג	80 מ"ר
סה"כ ברוטו	כ-548 מ"ר לשתי יח"ד

קרקע ביעוד מגורים:

ערכנו סקר מחירים למגרשים בסביבה ובשכונות סמוכות ביעוד למגורים, צמודי קרקע.
ניתחנו את זכויות הבניה עפ"י התכניות החלות באזור.
הבאנו בחשבון, הפחתה בגין מיקום, גובל עם גדר בית העלמין, בשיעור של 20%.
הבאנו בחשבון, הפקעה עתידית של כ- 15% עבור דרכי גישה בין המגרשים.
הבאנו בחשבון, הפחתה "למושעא".
היטל השבחה

בגין תכניות בניין עיר "ע", 2550, "ג", 2550/א`, 2754, "ע1" ו- "ג1", יחול היטל השבחה. לדעתנו סך היטל ההשבחה החזוי, להיום, בגין התכניות ל- 9 מגרשים כ- 3,150,000 ₪ (כל שטח מגרש 2029).

כל האמור, הנו על בסיס הפרקטיקה בפועל ואינה קשורה לעובדה, כי מכלול הקרקעות בכל הייעודים במתחם צפויים לשינוי ייעוד בתכנית החדשה.

יודגש, היטל השבחה הסופי ייקבע על ידי הועדה המקומית תל אביב ועליו ניתן לערער תוך 45 יום.

הבאנו בחשבון תקופת דחיה של 7 שנים למטרת יזום ריכוז בעלי הזכויות להגשת תכנית חדשה, התכנון ואישור תכנית מפורטת שתאפשר הוצאת היתרי בניה.

קרקע ביעוד בית עלמין:

כללי:

מדי שנה נפטרים בישראל כ- 35,000 יהודים. קבורתם נעשית על-ידי כ- 600 חברות הכוללות את חברות קדישא וחברות פרטיות. הקבורה הנה באחריותן של מספר רשויות, בהן: משרד ראש הממשלה, המוסד לביטוח לאומי, משרד הבריאות, משרד הפנים, מנהל מקרקעי ישראל והרשויות המקומיות.

ישנם מספר חוקים ותקנות המסדירים את נושא הקבורה בארץ. להלן תמציתם:

פקודת בריאות העם, 1940. הפקודה מסדירה את נושא רישוי בתי העלמין ואת התנאים שיש לקיים לפני שקוברים מת.
חוק שירותי הדת היהודיים [נוסח משולב], תשל"א - 1971.
החוק מסדיר את תעריפי רכישת חלקת קבר בחיים ואת תקרת המחיר במקרים חריגים.
תקנות הביטוח הלאומי (דמי קבורה), התשל"ו - 1976.
קובעות את גובה תשלום דמי הקבורה והשירותים עליהם מותר לחברות לגבות תשלום.
חוק הזכות לקבורה אזרחית חלופית, התשנ"ו - 1996.
מסדיר את הקמתם של בתי עלמין אזרחיים שהקבורה בהם נעשית על-פי השקפתו של אדם.
תקנות הזכות לקבורה אזרחית חלופית התשנ"ט - 1998.

התקנות מסדירות מתן רישיון קבורה לתאגיד העוסק בקבורת נפטרים בבית עלמין אזרחי חלופי ומגדירות את התנהלותו בהתאם לתקנות דמי קבורה ולגבי רכישת חלקת קבר בחיים בהתאם לחוק שירותי הדת היהודיים [נוסח משולב], התשל"א - 1971.

סוגי קבורה:

כיום מקובלת בישראל קבורה בשני סוגי קברים כדלקמן:

קבורת "שדה" - הקבורה נעשית על פני מפלס קרקע אחד. בקבורת שדה נקברים בממוצע כ- 280 נפטרים בדונם נטו.
קבורה "רוויה" - היא שם כולל לקבורה צפופה מקבורת שדה בשטח נתון. בקבורה רוויה אפשר לקבור בצפיפות גדולה יותר מקבורת שדה.

במקרים המפורטים להלן חברות הקבורה רשאיות לגבות תשלום בעבור שירותי הקבורה:
רכישת חלקת קבר בחיים על-פי תעריפים הקבועים בחוק.
קבורה בחלקה חריגה (הגדרתה נקבעת ע"י המוסד לביטוח לאומי).
קבורה בבית-עלמין סגור (בית-עלמין שהוכרז סגור בשל מיעוט חלקות קבורה).
קבורת תושב ישראל שנפטר ומשפחתו מבקשת שייקבר שלא במקום מגוריו.
רכישת חלקות קבר בעבור מי שאינו תושב ישראל.

נוסף על האמור, בחוק הוגדרו מקרים שבהם יינתנו הנחות לתושבים המבקשים לקנות חלקת קבר בעודם בחיים כגון:

אדם המבקש לקנות חלקת קבר סמוך לבן-זוגו ישלם 80% מהתעריף המקסימלי.
אדם המבקש לקנות חלקת קבר המיועדת לקבורה רוויה ישלם 75% מהתעריף המקסימלי.
אדם המבקש לקנות חלקת קבר המיועדת לקבורה זוגית ישלם 80% מהתעריף המקסימלי.
כמו כן נקבע, כי אדם המבקש לקנות חלקת קבר מחוץ לישוב מגוריו ישלם עד 120% מהתעריף המקסימלי.

מקורות ההכנסה העיקריים של חברות הקבורה הנם:

דמי הקבורה שמשלם המוסד לביטוח לאומי בתמורה לסל השירותים ביום הקבורה (מידע נמסר בע"פ ממחלקת זקנה ושארים במוסד לביטוח לאומי) בערים שמספר תושביהם עולה על 50,000 תושבים הנו 5,203 ₪ לנפטר (נמסר לנו כי התשלומים פטורים ממע"מ).
השירותים המכוסים ע"י דמי הקבורה ואשר על חברות הקבורה להעניק ללא תשלום כוללים בין היתר: אחוזת קבר, כריית קבר, כיסוי הקבר, מרצפות לבניין הקבר ועוד.
מכירת חלקות קבר בחלקות החריגות ובבתי העלמין הסגורים.
מכירת אחוזות קבר בחיים.

בית עלמין "קריית שאול", מוגדר ע"י ביטוח לאומי כבית עלמין סגור המשרת את אוכלוסיית גוש-דן. בקביעת השווי הבאנו בחשבון, מס` גורמים ונתונים:

הנחנו הפקעה עתידית לרצועת שפ"פ בחזית לרחוב בינט מאיר, בשטח של כ- 650 מ"ר. סה"כ שטח מגרש לחישוב נטו - כ- 4,187 מ"ר.
חישוב מס` קברים, נעשה על ידנו לפי צפיפות של 280 קברים לדונם נטו.
עלות רכישת קבר בסיסית בבית העלמין - 57,000 ₪.
הבאנו בחשבון שקלול הקצאת קברים עפ"י הקטגוריות, תעריפי ההנחה ותוספת לתשלום.
הבאנו בחשבון הפחתה בגין ייזום של 15%.
הבאנו בחשבון הפחתה בגין עליות הקמת חלקת קבר, עלויות פיתוח וכו`.
הבאנו בחשבון הפחתה "למושעא".
הבאנו בחשבון כי הועדה המקומית תדרוש היטל השבחה בגין הוצאת תב"ע חדשה.
הבאנו בחשבון תקופת דחיה של 7 שנים למטרת ייזום תכנית לבית עלמין.

סיכום:

דעתנו הקרקע ביעוד למגורים שווה לערכה של הקרקע בגוש 6616 ביעוד לבית עלמין- קריית שאול והנו כ- 1,100,000 ₪ לדונם.
אין באמור לעיל, משום יעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על ניתוחים ובדיקות שנערכו על ידי משרדנו.
משרדנו מעניק שירותי שמאות מקרקעין בתחומים הבאים.

יעוץ במקרקעין בשלבי תכנון ולקרקעות ספקולטיביות.
ניתוחי כדאיות כלכלית לפרויקטים, לרבות תמ"א 38.
שומות אחרות ונגדיות בעניין היטלי השבחה ודמי היתר ודמי הסכמה.
שומות\חוות דעת להערכת שווי שוק של נכסים ושמאות מקרקעין.
הערכות שווי לבטוחה לבנקים.