שווי קרקע למגורים למול קרקע לבית עלמין קריית שאול, תל אביב 2013- חלק ב

בהמשך לחלק א` במאמר הנדון כעת נטפל בעניין שווי הקרקע למגורים.
כאמור בחלק א` של המאמר נשוא הדיון מיועדת למגרשי משנה זמניים כלהלן:

מגרש זמני	שטח מגרש במ"ר (מחושב גרפית)	יעוד	מספר תוכניות בתוקף
2020	19,227.76 מ"ר	בית קברות	1922/א
2021	91.30 מ"ר	דרך קיימת	457
2027	338.38 מ"ר	דרך מוצעת	516/א
2029	5,266.07	אזור פיתוח מגורים	6/R
2030	3,479.59 מ"ר	שטח פרטי פתוח	1922/א

ערכנו בדיקה תכנונית ליתרת השטח אשר אינו תפוס ע"י בית העלמין.
תכנית מנדטורית 6R (*) מיום 17.10.1946.
תכנית בניין עיר "ע" מיום 28.11.1985.
תכנית בניין עיר מס` 2550 מיום 16.04.1993.
תכנית בניין עיר "ג" מיום 21.04.1994.
תכנית בניין עיר מס` 2550/א`מיום 16.04.1993.
תכנית בניין עיר מס` 2754 מיום 29.03.1998.
תכנית בניין עיר
"ע1" מיום 18.03.2003.
תכנית בניין עיר "ג1" מיום 20.08.2007.
בבניה למגורים מאושרות הזכויות שלהלן:
מגרש מינימלי: 500 מ"ר.
זכויות בניה: 150 מ"ר או 50% לקומה הנמוך מבין השניים.
צפיפות: 2 יח"ד למגרש מינימאלי.
מוסך חניה: בשטח של 18 מ"ר, בנוסף לשטחי הבניה המותרים, כל מקום חניה נוסף לא יעלה על 15 מ"ר.
בריכת שחייה: תותר הקמת בריכת שחייה, בריכת נוי וג`קוזי בבתים פרטיים צמודי קרקע בכל תחום המגרש.
מרתף: בהיקף קומת הקרקע. יותר שימוש משרדים לבעלי מקצועות חופשיים – לשימוש דיירי היחידה שמעליו.
תותר כניסה נפרדת לקומת המרתף, שתוגדר בהיתר כמשרד.
גובה מרתף, לא יעלה על 4 מ`.
חדרי גג: תתאפשר בניית חדר בשטח של 40 מ"ר על גג שטוח, ובתנאי שהקומה העליונה אינה קטנה מ- 80% מהקומה שמתחתיה.
לחילופין, מותרת הגבהתו של רום גג הרעפים מ- 6 מ` ל- 7 מ` מדוד מרצפת הקומה העליונה. שיפוע הגג מכל צד לא יעלה על 50% ולא יקטן מ- 40%.

סיכום זכויות בנייה לשטח מגרש של 500 מ"ר, לשתי יח"ד:

קומה	עיקרי	שירות	חניה
מרתף		150 מ"ר
קרקע	150 מ"ר		18 מ"ר
א`	150 מ"ר
גג	80 מ"ר
סה"כ ברוטו	כ-548 מ"ר לשתי יח"ד

קרקע ביעוד מגורים:

ערכנו סקר מחירים למגרשים בסביבה ובשכונות סמוכות ביעוד למגורים, צמודי קרקע.
ניתחנו את זכויות הבניה עפ"י התכניות החלות באזור.
הבאנו בחשבון, הפחתה בגין מיקום, גובל עם גדר בית העלמין, בשיעור של 20%.
הבאנו בחשבון, הפקעה עתידית של כ- 15% עבור דרכי גישה בין המגרשים.
הבאנו בחשבון, הפחתה "למושעא".
היטל השבחה

בגין תכניות בניין
עיר "ע", 2550, "ג", 2550/א`, 2754, "ע1" ו-
"ג1", יחול היטל השבחה. לדעתנו סך היטל ההשבחה החזוי, להיום, בגין
התכניות ל- 9 מגרשים כ- 3,150,000 ₪ (כל שטח מגרש 2029).
כל האמור, הנו על בסיס הפרקטיקה בפועל ואינה קשורה לעובדה, כי מכלול הקרקעות בכל הייעודים במתחם צפויים לשינוי ייעוד בתכנית החדשה. יודגש, היטל השבחה הסופי ייקבע על ידי הועדה המקומית תל אביב ועליו ניתן לערער תוך 45 יום.
× הבאנו בחשבון תקופת דחיה של 7 שנים למטרת יזום ריכוז בעלי הזכויות להגשת תכנית חדשה, התכנון ואישור תכנית מפורטת שתאפשר הוצאת היתרי בניה.

סיכום:

דעתנו הקרקע ביעוד למגורים בגוש 6616 הנו כ- 1,100,000 ₪ לדונם.
אין באמור לעיל, משום יעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על ניתוחים ובדיקות שנערכו על ידי משרדנו.
משרדנו מעניק שירותי שמאות מקרקעין בתחומים הבאים.

יעוץ במקרקעין בשלבי תכנון ולקרקעות ספקולטיביות.
ניתוחי כדאיות כלכלית לפרויקטים, לרבות תמ"א 38.
שומות אחרות ונגדיות בעניין היטלי השבחה ודמי היתר ודמי הסכמה.
שומות\חוות דעת להערכת שווי שוק של נכסים ושמאות מקרקעין.
הערכות שווי לבטוחה לבנקים.