"חוף התכלת"- שווי היטל השבחה חזוי ומגמות תכנוניות, הרצליה 12/2014 בהמשך למאמר הקודם בנושא הנדון ראה " מגמות והתפתחות- מתחם "חוף התכלת", הרצליה 06/2013", כאמור, כיום בהליך הכנה תכנית חדשה, הר/2200/א, אשר פורסמה לפי סעיף 77 בי.פ. 5676 מיום 05.06.2007. הקרקע כלולה במתחם המיועד לשינוי יעוד לשימושי מגורים, תעסוקה, מסחר ומלונאות.
בתאריך 24.07.2013 החליטה הועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה, בישיבה מס` 517, להמליץ על הפקדת התכנית, בתנאים.
נכון לחודש דצמבר 2014, הזכויות הנדונות בתכנית הנן:
בתחילת שנת 2014 זכו בעלי הקרקעות בעתירה נגד הועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה, בטענה שהוועדה אינה מקדמת את התכנית. בעלי הקרקעות זכו בעתירה.
ממועד זה עלו מחירי העסקאות בקרקע באופן משמעותי.
דעתי, כי מחירים אלה הנם בבחינת המחירים הספקולטיביים עקב התקדמות בתכנון ולא יהוו את הבסיס לאומדן השווי למטרת היטל השבחה.
זאת על בסיס הנחת היסוד, כי חישוב היטל השבחה במצב קודם יבוצע לשווי בהתעלם ממרכיב פוטנציאל של "ערב התכנית".
כאמור במאמרים קודמים, בעניין זה, התכנון החזוי יהיה באמצעות תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים. איחוד וחלוקה יבוצע ע"י שמאי מקרקעין, אשר ימונה למטרה זו.
בניתוח, היקף הזכויות, הידוע להיום, במסגרת התכנית החדשה בהכנה.
אני מניח, דחיה של 10 שנים עד למועד אישור התכנית החדשה ו/או אישור תכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה, אשר על בסיסה ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה.
שווי ממוצע ביום אישור התכנית החדשה ובמחירי היום, מוערך על ידנו בסך של כ- 7,600 ₪ למ"ר קרקע.
על בסיס תכנית בהכנה מס` הר/2200/א, היטל ההשבחה החזוי במחירי היום הנו סך של 2,500 ₪ למ"ר קרקע.
משרדנו מעניק שירותי שמאות מקרקעין בתחומים הבאים
עריכת טבלאות איזון והקצאה לתכניות "רה-פרצלציה
יעוץ במקרקעין בשלבי תכנון ולקרקעות ספקולטיביות
ניתוחי כדאיות כלכלית לפרויקטים, לרבות תמ"א 38
שומות אחרות ונגדיות בעניין היטלי השבחה ודמי היתר ודמי הסכמה
שומות\חוות דעת להערכת שווי שוק של נכסים ושמאות מקרקעין
הערכות שווי לבטוחה לבנקים מסחריים
אין באמור לעיל, משום יעוץ ו/או חוות דעת והוא מבוסס על ניתוחים ובדיקות שנערכו על ידי משרדנו. ובכל מקרה יש להתעדכן במידע הנכון והרלוונטי כפי שמופיע במשרדי עדת התכנון בהרצליה.
